「年金代わり」のワンルーム投資は持ち出しを何年で取り戻せる？ローン完済後の家賃から試算

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「ローンを返し終われば、毎月の家賃がそのまま年金代わりになります」。

ワンルーム投資を勧められるとき、老後の不安とセットでこのような説明を受けることがよくあります。

一方で、実際には完済までの35年間、毎月の持ち出し（手出し）が続くことも少なくありません。

この記事では、完済までに払った持ち出しを、完済後の家賃で何年かけて取り戻せるのかを試算し、「年金代わり」という説明の確かめ方をまとめます。

「年金代わり」のワンルーム投資、完済までの持ち出しはいくら？

前提	初月の持ち出し	完済までの持ち出し
提案書によくある前提（家賃・費用が一定、固定資産税は別）	月約5,200円	約219万円
現実寄り（家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換）	月約10,200円	約1,114万円
厳しめ（現実寄り＋家賃の下落が大きい・6年目から金利+1%）	月約10,200円	約1,778万円

年金代わりのワンルーム投資を考えるときは、完済後の家賃だけでなく、完済までに払う持ち出しの総額を先に確かめる必要があります。

完済後の家賃は、その持ち出しを取り戻してはじめて「年金」としてプラスになるからです。

年金代わりの説明で抜けやすい、完済までの持ち出し

期間	月平均の持ち出し	持ち出しの累計
1〜10年目	約17,000円	約204万円
11〜20年目	約28,600円	約547万円
21〜35年目	約31,500円	約1,114万円

「年金代わり」の説明では、完済後に家賃が入ってくる話が中心になり、完済までの持ち出しは「月々数千円」とだけ説明されることがよくあります。

しかし、家賃が少しずつ下がり、修繕積立金が段階的に上がり、空室や設備の交換も起きると、持ち出しは年数がたつほど大きくなります。

この記事の現実寄りの試算では、11年目以降の持ち出しは月3万円前後になり、35年の合計は約1,114万円でした。

この1,114万円は、老後のためのお金を、ワンルームという形で前払いしているのと同じです。

つまり、年金代わりかどうかを判断するには、「完済後にいくら入るか」ではなく、「前払いした1,114万円を、完済後の家賃で何年かけて取り戻せるか」を見る必要があります。

月1万円前後の提案が35年でいくらになるかは、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事で詳しく解説しています。

年金代わりの家賃が入り始めるのは何歳か

買う年齢	完済する年齢	持ち出しを取り戻せる年齢（現実寄り・試算）
30歳	65歳	88歳ごろ
35歳	70歳	93歳ごろ
40歳	75歳	98歳ごろ

35年ローンで買う場合、家賃が手元に残り始めるのは、買った年齢に35を足した年齢からです。

35歳で買えば完済は70歳、40歳で買えば75歳になります。

公的年金を受け取り始める年齢よりも、完済の方が遅くなることも珍しくありません。

さらに、この記事の試算では、完済後の手取りで持ち出しを取り戻すまでに約23年かかりました。

35歳で買った場合、持ち出しを取り戻して「年金」としてプラスになり始めるのは93歳ごろです。

途中で繰り上げ返済をすれば完済は早まりますが、その分のお金を別に用意する必要があり、持ち出しを取り戻すまでの考え方は変わりません。

年金代わりと言われたら、まず「自分は何歳で完済し、何歳で持ち出しを取り戻せるのか」を、提案している会社に数字で示してもらいましょう。

完済後の家賃は年金代わりになる？ワンルーム投資の持ち出しを取り戻す年数

前提	完済後の手取り（空室・設備交換をならした月平均）	持ち出しを取り戻せる時期
現実寄り	月約41,700円	完済から約23年後
厳しめ	月約29,500円	完済から40年後も取り戻せない

完済後の家賃は、ローンの返済がなくなる分、たしかに手元に残るお金が増えます。

ただし、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室・設備交換は、完済後も続きます。

完済後の手取りは、家賃9万円ではなく月4万円前後

項目	月額
家賃（毎年0.5%下落した後）	約75,500円
管理委託料（5.5%）	約−4,200円
管理費・修繕積立金	−15,375円
固定資産税など（月割り）	−5,000円
空室がない年の手取り	約51,000円
空室・設備交換をならした手取り	約41,700円

提案書では「完済後は家賃9万円がまるごと年金になる」と説明されることがありますが、実際にはそうなりません。

まず、35年たつと家賃は下がっている可能性が高く、この記事の試算（毎年0.5%下落）では約75,500円です。

そこから管理委託料、管理費、修繕積立金、固定資産税を引くと、空室がない年の手取りは月約51,000円になります。

さらに、築年数が古くなるほど入居者が入れ替わるときの空室期間や原状回復の費用、エアコンや給湯器の交換が必要になります。

これらを年平均にならすと、完済後の手取りは月約41,700円でした。

新築で買った場合、完済時点で築35年になります。

この時期は大規模修繕で一時金を求められたり、修繕積立金がさらに上がったりする可能性があり、この試算よりも手取りが少なくなることも考えておく必要があります。

年金代わりとして持ち出しを取り戻すまでの年表

年齢	現実寄り	厳しめ
70歳（完済）	−1,114万円	−1,778万円
80歳	−614万円	−1,425万円
90歳	−131万円	−1,114万円
95歳	＋62万円	−1,014万円

上の表は、35歳で買った場合に、完済までの持ち出しの累計を、完済後の手取りでどこまで埋められるかを年齢ごとに並べたものです。

現実寄りの前提では、80歳の時点でまだ約614万円のマイナスで、プラスに転じるのは93歳ごろでした。

家賃の下落が大きく、金利も上がる厳しめの前提では、95歳になっても約1,000万円のマイナスが残ります。

もちろん、物件を売れば売却代金が手に入るため、この表だけで損得が決まるわけではありません。

ただし、売ってしまえば毎月の家賃は入らなくなるので、「年金代わり」という説明とは別の話になります。

売却を含めた比べ方は、同じ持ち出しをNISAに回した場合と比べる記事で解説しています。

ワンルーム投資を年金代わりにする前に、持ち出しで確かめる3つのこと

順番	確かめること
1	完済までの持ち出しの総額（3つの前提で）
2	完済後の手取り（家賃−費用−空室・設備交換）
3	同じ持ち出しを、ほかの方法で老後資金に回した場合との差

年金代わりの提案を、3つの前提で計算し直す

数字	見る場所
借入額・金利・返済年数	提案書、ローンの返済予定表
家賃・管理費・修繕積立金	提案書、重要事項説明書の案、長期修繕計画
完済後の家賃の前提	提案書（書かれていなければ質問する）

年金代わりの提案を受けたら、まず提案書から借入額・金利・返済年数・家賃・管理費・修繕積立金を書き出します。

そのうえで、下の計算表に数字を入れて、提案書の前提・現実寄り・厳しめの3つで、完済までの持ち出しを出してみてください。

次に、提案書の「完済後の収入」が、何円の家賃を前提にしているかを確かめます。

新築時の家賃のまま35年後の収入を計算している場合は、家賃の下落を考えていない可能性があります。

同じ駅で築30年を超えるワンルームの募集家賃を賃貸サイトで調べると、完済時点の家賃の目安になります。

長期修繕計画で、築30年以降の修繕積立金や大規模修繕の予定も確かめておきましょう。

提案書に完済後の前提が書かれていなければ、遠慮せずに質問して、答えを書面でもらっておくと後で比べやすくなります。

同じ持ち出しを老後資金に回した場合と比べる

方法	途中で引き出せるか	主なリスク
ワンルーム投資	売却が必要。売値が残債を下回ると手出しが必要	家賃下落・空室・修繕・金利上昇・売値
NISA（つみたて投資枠など）	売却すれば引き出せる	運用成績によっては元本割れ
iDeCo	原則60歳まで引き出せない	運用成績によっては元本割れ

年金代わりのワンルーム投資は、毎月の持ち出しを老後のために積み立てているのと同じだと考えると、ほかの方法と比べやすくなります。

たとえば、同じ金額をNISAやiDeCoで積み立てた場合と比べると、どちらにも元本割れのリスクはありますが、リスクの種類や途中で引き出せるかどうかが違います。

ワンルーム投資は、途中で売ろうとしたときに売値がローンの残りを下回ると、手元のお金で穴埋めしないと売れないという点に注意が必要です。

また、持ち出しを払うことで、NISAやiDeCoに回せるお金が減ってしまうなら、老後資金の合計はかえって少なくなるかもしれません。

「年金代わりになるかどうか」は、ワンルーム投資だけを見るのではなく、同じお金で作れるほかの老後資金と並べて判断しましょう。

具体的な金額での比較は、ワンルーム投資の持ち出しとNISAを比較した記事にまとめています。

年金代わりのワンルーム投資、持ち出しを受け入れてよい人・買わない方がよい人

受け入れを検討できる人	買わない方がよい人
完済年齢と、持ち出しを取り戻せる年齢を確かめて納得している	完済後の家賃がまるごと年金になると思っている
持ち出しを払っても、NISAなどの積み立ては減らない	持ち出しのために、ほかの老後資金の積み立てが減る
家賃の下落や修繕の一時金に備えた貯蓄がある	完済が70歳を大きく超える

年金代わりとしては、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
完済が70歳を超える	家賃が手元に残る期間が短く、持ち出しを取り戻す前に寿命を迎える可能性がある
完済後の家賃が新築時のまま計算されている	完済後の収入を大きく見積もっている
持ち出しのために老後資金の積み立てが減る	老後資金の合計がかえって少なくなる
修繕積立金の将来の値上げが説明されていない	完済後の手取りがさらに減る

上のケースに当てはまるなら、年金代わりとしてのワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、完済が70歳を超える場合は、この記事の試算のとおり、持ち出しを取り戻せるのが90歳を超える可能性があります。

その間に建物が古くなり、空室が増えたり、大規模修繕の費用がかかったりすれば、取り戻せる時期はさらに遅れます。

また、完済後の家賃を新築時のまま計算している提案は、年金代わりとしての効果を大きく見せている可能性があります。

老後資金をつくる方法はワンルーム投資だけではありません。

年金代わりという言葉に安心する前に、完済年齢と、持ち出しを取り戻せる年齢の2つを数字で確かめてください。

生命保険の代わりになるという説明もあわせて受けている場合は、生命保険代わりの説明を確かめる記事も参考にしてください。

年金代わりの提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	手元の提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

完済後の家賃や修繕積立金の見通しは、物件の場所や建物の状態によって大きく変わるため、自分だけで見積もるのは簡単ではありません。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、完済後の家賃の前提が同じかを確かめてください。

完済年齢と、持ち出しを取り戻せる年齢も、面談の場で数字として出してもらいましょう。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇し、その後は一定、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年ごとに設備交換25万円（完済後も継続）。「厳しめ」は家賃が毎年1%下落し、6年目から金利が1%上がるとしています。完済後の大規模修繕の一時金、建て替え、所得税・住民税の増減、購入時の諸費用は含みません。年齢は35歳で購入した場合の目安です。