ワンルーム投資の持ち出しは節税で取り戻せる？税率別に「還付が何年目まで続くか」を試算

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「毎月の持ち出しはありますが、節税で税金が戻ってくるので、実質ほとんど負担はありません」。

ワンルーム投資を勧められると、ほぼ必ずと言ってよいほど「節税」の話が出てきます。

ところが、実際に確定申告をしてみると「戻ってきたのは1年目だけだった」「2年目からは逆に税金が増えた」という声も少なくありません。

この記事では、税金が戻る仕組みを国税庁の資料で確認したうえで、税金の戻りと持ち出しを35年分並べて比べます。

ワンルーム投資の持ち出しは節税で取り戻せる？35年の還付と持ち出しを比較

期間	持ち出し	戻る税金（建物85%）	戻る税金（建物70%）
1年目	約12万円＋購入時の諸費用50万円	約15万円	約11万円
2〜10年目	約191万円	約15万円	約1万円
11〜20年目	約343万円	約29万円	約8万円
21〜35年目	約568万円	約−1万円（税金が増える）	約−40万円（税金が増える）
35年の合計	約1,114万円＋諸費用	約57万円	約−20万円

表のとおり、この試算では戻る税金は持ち出しの1割にも届きません。

建物の割合が小さい物件では、35年の合計で税金がかえって増える結果になりました。

ワンルーム投資で税金が戻るのは「帳簿上の赤字」が出たときだけ

項目	手元のお金（持ち出し）	税金の計算（経費）
ローンの利息	出ていく	経費になる
ローンの元本の返済	出ていく	経費にならない
減価償却費	出ていかない	経費になる
管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税	出ていく	経費になる

ワンルーム投資の節税は、不動産所得の赤字を給与所得と相殺（損益通算）して、給与から天引きされた所得税と、翌年の住民税を減らす仕組みです。

ここで注意したいのは、手元のお金の持ち出しと、税金の計算での赤字は別物だということです。

毎月のローン返済のうち、元本の返済分は経費になりません。

一方、建物の購入代金を47年などに分けて経費にする「減価償却費」は、お金が出ていかないのに経費になります。

この記事の試算では、元本の返済が年40万円以上あるのに対し、減価償却費は年38万〜47万円です。

そのため、毎月1万円以上の持ち出しがあっても、帳簿上はほぼ赤字にならない（または黒字になる）年が多くなります。

「持ち出しがある＝赤字で税金が戻る」と考えると、計算を大きく誤ります。

節税の効果は1年目が大きく、その後は小さくなる

年	帳簿上の損益	税金への影響
1年目	約−36万円	購入時の諸費用が経費になり、税金が戻る
2〜10年目	年＋1万〜3万円が中心	空室の年以外は、わずかに税金が増える
15年目	約＋5万円	税金が増える
25年目	約＋11万円	税金が増える
35年目	約＋22万円	税金が増える

節税の効果がいちばん大きいのは、購入した年です。

登記の費用やローンの手数料など、購入時の諸費用の多くをその年の経費にできるため、帳簿上の赤字が大きくなります。

営業の説明で「年間◯万円の還付」と示される数字は、この1年目の還付額であることが多い点に注意してください。

2年目以降は、経費の中心がローンの利息と減価償却費になります。

ローンの利息は、元本が減るにつれて毎年少しずつ減っていきます。

そのため、年数がたつほど帳簿上の利益が増え、この試算では25年目に約11万円、35年目に約22万円の黒字になりました。

黒字の年は、給与の所得税・住民税に加えて、不動産所得の分の税金も払うことになります。

節税を理由にするなら、1年目だけでなく、10年目・20年目の税額まで年次で確かめることが大切です。

土地を買うための借入金の利子は、損益通算できない

項目	内容
対象外になる金額	不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するために借りたお金の利子に当たる部分
根拠	租税特別措置法41条の4 など
試算への影響	建物70%の物件では、利息の約3割が赤字の相殺に使えない

ワンルームマンションの価格には、建物の代金だけでなく、敷地のうち自分の持ち分（土地）の代金も含まれています。

国税庁の説明では、不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するために借りたお金の利子に当たる部分は、給与所得などとの損益通算の対象になりません。

つまり、全額ローンで買った場合、利息のうち土地の割合に当たる部分は、赤字を給与と相殺する計算から外れます。

この記事の試算でも、この決まりを入れると、建物85%の物件は、空室の年を除くと、5年目から15年目まで相殺できる赤字がほぼ0円になりました。

営業のシミュレーションがこの決まりを入れているかどうかは、見た目では分かりません。

「土地の借入金利子の分は計算から除いていますか」と、その場で質問してみてください。

答えがあいまいな場合は、その還付額をそのまま信じないほうが安全です。

ワンルーム投資の節税の効果は年収（税率）でどう変わる？持ち出しとの差を確認

合計税率（所得税＋住民税）	10年間の持ち出し	10年間に戻る税金	35年で戻る税金
30%（所得税20%）建物85%	約204万円	約30万円	約57万円
33%（所得税23%）建物85%	約204万円	約33万円	約63万円
30%（所得税20%）建物70%	約204万円	約12万円	約−20万円
33%（所得税23%）建物70%	約204万円	約13万円	約−22万円

税率が高い人ほど、同じ赤字で戻る税金は大きくなります。

ただし、表のとおり、税率の差よりも、建物の割合と「赤字が出るかどうか」の差のほうが大きく効きます。

所得税の税率と住民税（国税庁の速算表）

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円〜194万9,000円	5%	0円
195万〜329万9,000円	10%	97,500円
330万〜694万9,000円	20%	427,500円
695万〜899万9,000円	23%	636,000円
900万〜1,799万9,000円	33%	1,536,000円
1,800万〜3,999万9,000円	40%	2,796,000円
4,000万円以上	45%	4,796,000円

所得税は、課税される所得金額が大きいほど高い税率がかかる仕組みです。

ここでいう「課税される所得金額」は年収そのものではなく、年収から給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除などを引いた後の金額です。

自分の税率は、勤務先からもらう源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」と「所得控除の額の合計額」の差額を、上の表に当てはめると確かめられます。

住民税の所得割は、多くの場合、一律で10%です。

そのため、赤字で減る税金は「所得税の税率＋10%」がおおよその目安になります。

なお、この記事の試算では、所得税に上乗せされる復興特別所得税（所得税額の2.1%）は含めていません。

税率は「赤字1円あたりに戻る税金」の割合なので、赤字が小さければ、税率が高くても戻る税金は小さいままです。

年収800万・1,000万・1,200万円なら、節税で持ち出しはどこまで埋まる？

年収（会社員）	所得税の税率の目安	10年間で埋まる持ち出しの割合
800万円	20%	約6〜15%
1,000万円	20%前後	約6〜15%
1,200万円	23%前後	約6〜16%

年収800万〜1,200万円の会社員の場合、扶養家族の数や社会保険料、iDeCoなどの控除によって変わりますが、所得税の税率は20%か23%になることが多いと考えられます（この記事の概算です）。

この税率で計算すると、10年間に戻る税金は、同じ期間の持ち出し約204万円の6〜16%程度にとどまりました。

「年収が高いほど節税メリットが大きい」という説明は、税率の面では正しいものの、持ち出しを埋めるほどの差にはなりません。

節税を考えるなら、まず「戻る税金」と「持ち出し」を同じ期間で並べ、差額がいくらになるかを確かめましょう。

その差額が、節税を差し引いた後も自分が払い続ける本当の持ち出しです。

月々の持ち出しを35年分で確かめる方法は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事で詳しく解説しています。

ワンルーム投資の節税の説明で、持ち出しと合わせて確かめる3つのこと

確かめること	なぜ必要か
建物と土地の割合、耐用年数	減価償却費の大きさが決まり、還付額が大きく変わる
売るときの税金	減価償却した分だけ取得費が減り、売却益に税金がかかることがある
確定申告の手間	赤字を相殺するには、毎年の確定申告が必要

建物と土地の割合、耐用年数で減価償却費が決まる

物件	耐用年数	年間の減価償却費（建物2,125万円の場合）
新築（鉄筋コンクリート造・住宅用）	47年	約47万円（償却率0.022）
中古・築20年（簡便法）	31年（(47−20)＋20×20%）	約70万円（償却率0.033）
中古・築47年超（簡便法）	9年（47×20%）	約238万円（償却率0.112）

減価償却費は、建物の代金を耐用年数に分けて経費にするものです。

国税庁の耐用年数表では、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用の建物は47年とされています。

中古の建物は「簡便法」で耐用年数を短くでき、経過した年数の一部を差し引いた年数になります（1年未満の端数は切り捨て）。

耐用年数が短いほど年間の減価償却費は大きくなりますが、そのぶん早く経費にできる期間が終わります。

また、土地は減価償却できないため、価格のうち建物の割合が何%かで、減価償却費は大きく変わります。

建物の価格は、売買契約書に建物と土地の内訳が書かれていれば、その金額で確かめられます。

書かれていない場合は、計算の方法を販売会社に確認し、税理士にも相談してください。

中古の場合の持ち出しの違いは、中古ワンルーム投資の持ち出しを解説した記事で確かめられます。

売るときは、減価償却した分だけ税金がかかりやすくなる

区分	所有期間（売った年の1月1日現在）	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年超	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

節税の説明で見落とされやすいのが、売るときの税金です。

国税庁の説明では、建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費に相当する額を差し引いた金額になります。

たとえば建物2,125万円の物件を10年持つと、減価償却費の累計は約467万円になり、そのぶん取得費が小さくなります。

その結果、買ったときより安く売っても、取得費を上回る値段で売れれば、その差額に税金がかかります。

所有期間が5年以下（売った年の1月1日現在）だと短期譲渡所得になり、所得税30%・住民税9%と税率が高くなります。

つまり、持っている間に戻った税金の一部は、売るときに取り返されることがあります。

売却を前提にした提案を受けた場合は、「5年後・10年後に売れば利益」の説明を検証した記事もあわせて読んでください。

赤字を相殺するには、毎年の確定申告が必要

書類	どこから
源泉徴収票	勤務先
家賃の入金・管理費などの明細	管理会社
ローンの返済予定表（利息の額）	金融機関
固定資産税の納税通知書	市区町村
売買契約書・諸費用の領収書（1年目）	販売会社・司法書士など

会社員は普段、年末調整で税金の手続きが終わっています。

しかし、不動産所得の赤字を給与と相殺して税金を戻してもらうには、自分で確定申告をする必要があります。

毎年、家賃や経費の明細、ローンの利息の額をそろえ、不動産所得の計算をして申告します。

税理士に頼む場合は、その報酬も毎年の出費として持ち出しに加わります。

また、不動産所得が黒字になった年でも、所得や申告の要否は人によって違うため、税務署や税理士に確認してください。

「確定申告は販売会社がサポートします」と言われることもありますが、申告の内容に責任を持つのは自分です。

手間と費用を含めて、節税の効果が見合うかを判断しましょう。

1年目の申告では、購入時の諸費用のうち、どれをその年の経費にできるかの判断も必要になります。

ワンルーム投資の持ち出しを節税目的で受け入れてよい人・買わない方がよい人

受け入れを検討できる人	買わない方がよい人
戻る税金を差し引いた持ち出しを、35年払っても家計が困らない	「節税で持ち出しが消える」と考えている
年次の税額の表をもらい、後半に税金が増えることも理解している	1年目の還付額しか聞いていない
節税以外の目的（家賃収入・資産）でも納得している	節税だけが買う理由になっている

節税を理由にワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
「節税で実質負担ゼロ」と説明された	この記事の試算では、戻る税金は持ち出しの1割前後
年次の税額を出してもらえない	2年目以降の税金の変化が分からない
土地の借入金利子の扱いを答えられない	還付額が大きく見積もられている可能性がある
持ち出しが増えたら家計が苦しい	節税の効果は年々小さくなる

上のケースに当てはまるなら、節税を理由にしたワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、「節税になるので実質負担はゼロ」という説明は、この記事の試算とは大きく食い違います。

戻る税金は、持ち出しを埋めるものではなく、持ち出しを少し小さくするものにすぎません。

また、節税の効果が大きい1年目だけを見て判断すると、2年目以降に「思っていたより手出しが多い」と感じることになりがちです。

税金を減らすことだけが目的なら、iDeCoなど、掛金が所得控除になる制度と比べてから判断しても遅くはありません。

税額の確認は、販売会社ではなく税理士や税務署に相談すると安心です。

見送ったとしても、税額の表をそろえてから改めて検討すれば十分に間に合います。

節税と持ち出しの試算を、別の会社にも見てもらう

相談できること	年収に合わせた収支シミュレーション、提案された物件の価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

建物の割合や土地の借入金利子の扱いまで入れて、自分で年次の税額を計算するのは簡単ではありません。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

税額の最終的な判断は、税理士や税務署に確認してください。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた還付額は、この記事の表と見比べて、何年目の数字か、土地の借入金利子を除いているかを確かめましょう。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円とした架空の試算です。建物の割合（70%・85%）は仮定で、建物は耐用年数47年・定額法（償却率0.022）、購入時の諸費用50万円を1年目の経費としています。不動産所得の赤字のうち、土地の割合に当たる借入金利子は損益通算から除いています。税率は所得税と住民税の合計（30%・33%）で一定とし、復興特別所得税、税理士報酬、売却時の税金は含みません。年収別の税率は扶養・控除によって変わる概算です。税制は国税庁タックスアンサー（No.2260・No.1391・No.5404・No.3252・No.3208・No.3211）と国税庁の耐用年数表によります（2026年10月確認）。