中古ワンルーム投資なら持ち出しは小さい？築年数ごとに増える修繕と家賃の差

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「新築は持ち出しが大きいので、中古なら毎月の手出しはほとんどありません」。

新築ワンルームの提案を断った後や、ネットで新築のデメリットを読んだ後に、こうした中古ワンルームの提案を受ける人は少なくありません。

たしかに中古は価格が安く、ローンの返済額が小さくなるため、買った直後の持ち出しは新築より小さくなりやすいです。

ただし、築年数が古いほど、修繕積立金の値上げや設備の交換、家賃の下落が早く来ます。

この記事では、新築・築10年・築20年の3つの物件で持ち出しを試算し、中古ワンルーム投資の持ち出しが本当に小さいのかを確かめます。

中古ワンルーム投資の持ち出しは新築より小さい？築年数別に35年を試算

物件	初月の持ち出し	35年の持ち出し	ローン完済時の築年数
新築・2,700万円・家賃9.5万円	月約11,900円	約1,205万円	築35年
築10年・2,000万円・家賃8.5万円	月約4,900円	約822万円	築45年
築20年・1,500万円・家賃7.5万円	月約2,000円	約645万円	築55年

中古ワンルーム投資の持ち出しは、試算では新築より小さくなりました。

ただし、中古でも35年の持ち出しは数百万円あり、ローンを返し終わるころには建物がかなり古くなっている点も一緒に見る必要があります。

中古ワンルーム投資の月々の持ち出しが小さく見える理由

項目	新築	築10年	築20年
家賃収入	95,000円	85,000円	75,000円
ローン返済	−86,695円	−66,253円	−49,689円
管理費・修繕積立金	−10,000円	−14,000円	−19,000円
管理委託料・固定資産税など	−10,225円	−9,675円	−8,292円
持ち出し	−11,920円	−4,928円	−1,981円

中古ワンルームの持ち出しが小さく見えるいちばんの理由は、家賃に対して価格が安く、ローンの返済額が小さいことです。

表の例では、家賃は新築の9.5万円に対して築20年は7.5万円と2万円低いだけですが、ローン返済は約3.7万円も少なくなります。

一方で、管理費と修繕積立金は、築年数が古いほど高くなるのが一般的です。

新築では月1万円だったものが、築20年では月1.9万円になっている例として試算しています。

つまり中古は、ローン返済が小さい代わりに、建物を維持するお金が最初から大きいということです。

なお、中古向けのローンは新築より金利が高めに提示されることもあるため、この記事では中古の金利を2.0%（新築は1.8%）と仮定しています。

提案書の金利が何%なのかは、必ず確認してください。

中古ワンルーム投資の持ち出しは、修繕と設備で早く増える

期間	新築	築10年	築20年
1〜5年目	約16,900円	約13,800円	約10,600円
6〜10年目	約20,800円	約13,900円	約10,100円
11〜15年目	約28,900円	約15,800円	約16,000円
16〜20年目	約32,500円	約25,600円	約17,100円

初月の持ち出しが小さくても、1〜5年目の月平均で見ると、築20年の物件でも月約10,600円の手出しになりました。

差が出る理由は、中古では設備の交換や空室の費用が、買ってすぐに来ることがあるからです。

築20年の物件では、給湯器やエアコンが交換の時期を迎えていることが多く、この試算では3年目に25万円の交換費用を入れています。

また、入居者が入れ替わるたびに、原状回復や募集の費用、1か月程度の空室が発生します。

新築との違いは、新築ではこうした出費が10年目以降に集中するのに対し、中古では最初から一定のペースで続く点です。

修繕積立金も、築20年前後は2回目の大規模修繕に向けて値上げされることがあり、この試算では6年目に月2,000円上がるとしました。

買う前に、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」などで、修繕積立金の値上げ予定と大規模修繕の時期を確かめておきましょう。

修繕積立金の値上げで持ち出しがいくら増えるかは、修繕積立金と持ち出しの記事で詳しく試算しています。

中古ワンルーム投資の持ち出しを増やす「築年数」の落とし穴

起きやすいこと	持ち出しへの影響
借入期間が短くなる	毎月の返済が増え、持ち出しが大きくなる
大規模修繕の一時金・値上げ	修繕積立金が足りないと、まとまった出費が必要
家賃の下落・空室の長期化	周りの新しい物件と比べられ、家賃を下げないと決まらない
ローン完済時に築50年を超える	売るときの価格や、その後の建替えが見通しにくい

中古ワンルーム投資の持ち出しは、築年数が古いほど「最初は小さく、後から読みにくい」形になります。

特に注意したい2つの落とし穴を説明します。

借入期間が短くなると、中古でも月々の持ち出しは大きい

借入期間	ローン返済	初月の持ち出し	返済期間中の持ち出しの合計
35年	月49,689円	月約2,000円	約645万円（35年）
25年	月63,578円	月約15,900円	約829万円（25年）

金融機関によっては、建物が古いほど借入期間を短く設定する場合があります。

上の表のとおり、築20年・1,500万円の物件でも、借入期間が35年から25年に短くなると、毎月の返済は約1.4万円増えます。

その結果、初月の持ち出しは月約2,000円から月約15,900円に増え、新築とあまり変わらなくなります。

借入期間が短いと、残債の減り方が速いという良い面もあります。

しかし、毎月の手出しが増えれば、家計の余裕はその分だけ小さくなります。

中古の提案で「持ち出しはほとんどない」と言われたら、その計算が何年のローンを前提にしているかを確認しましょう。

実際に借りられる期間は金融機関の審査で決まるため、提案書の前提と同じ期間で借りられるとは限りません。

ローン審査の結果と持ち出しの関係は、「融資が通るから大丈夫」は本当かを確かめる記事でも解説しています。

ローン完済時の築年数と、大規模修繕の一時金に注意する

買うときの築年数	完済時の築年数	確かめたいこと
築10年	築45年	長期修繕計画が35年先までそろっているか
築20年	築55年	修繕積立金の残高と、一時金の予定
築30年	築65年	建替えや、売るときの買い手が見込めるか

35年ローンで築20年の物件を買うと、返し終わるころには築55年になります。

その時点で、家賃がいくらで、いくらで売れるのかは、新築よりもさらに見通しにくくなります。

もう1つ注意したいのが、大規模修繕の費用です。

マンションの修繕積立金がこれまで十分に積み立てられていないと、大規模修繕の前に一時金としてまとまったお金を求められることがあります。

一時金の額は建物によって違い、決まった相場はありません。

買う前に、修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無、管理費や修繕積立金の滞納の状況を、重要事項調査報告書などで確認しておくことが大切です。

こうした資料を見せてもらえない、あるいは説明があいまいな物件は、持ち出しが後から増えるリスクを判断できません。

中古ワンルーム投資の持ち出しを、買う前に確かめる3つの手順

手順	確かめること	使うもの
1	家賃と価格が相場に合っているか	賃貸サイト、レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産情報ライブラリ
2	修繕積立金・大規模修繕の予定	重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会の議事録
3	3つの前提での35年の持ち出し	この記事の計算表

中古ワンルームの家賃と価格を、相場と比べる

確認すること	注意したいサイン
今の家賃	同じ駅・同じ広さの募集家賃より高い（入居者が長く住んでいて、昔の高い家賃のまま）
価格	同じ駅・同じくらいの築年数の成約価格より、㎡あたりで高い
入居者の入居時期	入居が古く、退去後に家賃が下がる可能性がある

中古ワンルームは、すでに入居者がいる「オーナーチェンジ」の物件として売られることが多くあります。

入居者が長く住んでいる場合、今の家賃は昔の相場のままで、今の相場より高いことがあります。

その家賃で計算された持ち出しは、入居者が退去した瞬間に変わります。

賃貸サイトで同じ駅・同じくらいの広さ・築年数の募集家賃を調べ、退去後の家賃で計算し直しておきましょう。

価格については、レインズ・マーケット・インフォメーションや、国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くの中古ワンルームの成約価格を無料で調べられます。

広さが違う物件とは、価格を専有面積で割った㎡あたりの価格で比べます。

比べ方の詳しい手順は、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事で解説しています。

中古ワンルーム投資の持ち出しを、3つの前提で計算する

前提	35年の持ち出し
提案書によくある前提（家賃・費用が一定、固定資産税は別）	約92万円のプラス
現実寄り（家賃の下落・空室・設備交換・修繕積立金の値上げ）	約645万円のマイナス

築20年の物件は、提案書によくある「家賃も費用もずっと同じ」という前提で計算すると、毎月わずかにプラスになり、35年で約92万円のプラスになります。

しかし、家賃の下落や空室、設備の交換、修繕積立金の値上げ、固定資産税を入れると、35年で約645万円のマイナスになりました。

差は700万円以上です。

中古の提案書で「毎月プラス」「持ち出しなし」と書かれていても、その数字は変化をすべて0として計算したものである場合が多いと考えてください。

下の計算表に提案書の数字を入れると、提案書の前提・現実寄り・厳しめの3つで、持ち出しの総額を確かめられます。

築年数が古い物件の場合は、修繕積立金の欄に今の金額を入れたうえで、設備の交換が早めに来ることも頭に入れておきましょう。

大規模修繕の予定と、管理の状態を確かめる

資料	見るところ
重要事項調査報告書	修繕積立金の残高、値上げの予定、滞納の有無
長期修繕計画	次の大規模修繕の時期と費用、計画の期間
管理組合の総会の議事録	値上げや一時金が話し合われていないか

中古ワンルームの持ち出しを左右するのは、建物全体の管理の状態です。

自分の部屋をいくらきれいにしても、管理組合の修繕積立金が足りなければ、値上げや一時金の負担は区分所有者全員にかかります。

買う前に、販売会社を通じて、上の表の資料を見せてもらいましょう。

特に、長期修繕計画に次の大規模修繕の時期と費用、それに対して修繕積立金が足りているかが書かれているかを確認します。

総会の議事録で、修繕積立金の値上げや一時金がすでに話し合われていることが分かる場合もあります。

資料を求めても「投資用なので気にしなくて大丈夫」と言われる場合や、見せてもらえない場合は、その物件は見送ることも考えてください。

これらの資料は、自分の持ち出しが将来いくら増えるかを判断するための材料です。

中古ワンルーム投資の持ち出しを受け入れてよい人・買わない方がよい人

受け入れを検討できる人	買わない方がよい人
退去後の家賃と、修繕・設備の出費を入れても持ち出しに納得している	「中古なら持ち出しなし」という説明だけで判断しようとしている
修繕積立金の残高と大規模修繕の予定を確認した	管理の資料を見ていない・見せてもらえない
設備の交換など、年数十万円の出費に備える貯蓄がある	まとまった出費があると家計が苦しい

中古ワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
修繕積立金が周りの物件より極端に安い	近いうちに値上げや一時金が来る可能性がある
今の家賃が相場より高い	退去後に家賃が下がり、持ち出しが増える
提案書のローン期間で借りられるか分からない	期間が短くなると、持ち出しが大きく増える
設備の交換に備える貯蓄がない	給湯器・エアコンの交換で一度に数十万円かかる

上のケースに当てはまるなら、中古ワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

中古は「新築より持ち出しが小さい」という点だけが強調されやすいですが、修繕積立金が安すぎる物件は、近いうちに値上げや一時金が来る可能性があります。

今の家賃が相場より高い物件も、入居者が退去した後に持ち出しが増えます。

また、築年数の古い物件は、一度に数十万円の設備交換が買ってすぐに来ることもあるため、その出費に備える貯蓄がない場合は慎重に考えてください。

新築か中古かという選び方よりも、その物件の数字で35年の持ち出しを確かめ、それを払う価値があるかで判断することが大切です。

新築の場合の持ち出しと売るときの差額は、新築ワンルーム投資の持ち出しはなぜ大きいかを試算した記事で比べられます。

中古ワンルーム投資の提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	中古の提案を含む、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

中古ワンルームは、家賃・価格・修繕積立金・築年数と、確かめる項目が新築より多くなります。

自分で調べても判断しきれない場合は、提案している会社とは別の会社に、提案書や物件資料を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の資料をもとに、価格の妥当性や、年収・ライフプランに合わせた収支シミュレーションを確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、家賃や修繕積立金の前提が同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】3つの物件はすべて架空の例です。新築は価格2,700万円・金利1.8%・家賃95,000円・管理費7,000円・修繕積立金3,000円から16年目に8,375円まで段階的に上昇・固定資産税など年6万円・12年目と24年目に設備交換25万円。築10年は価格2,000万円・金利2.0%・家賃85,000円・管理費8,000円・修繕積立金6,000円（6年目から8,375円）・固定資産税など年6万円・5年目・17年目・29年目に設備交換25万円。築20年は価格1,500万円・金利2.0%・家賃75,000円・管理費9,000円・修繕積立金10,000円（6年目から12,000円）・固定資産税など年5万円・3年目・15年目・27年目に設備交換25万円。いずれも全額ローン（元利均等、借入期間は35年。表で25年と示したものを除く）、管理委託料5.5%、「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円を加えています。8,375円は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡です。金利・借入期間は金融機関の審査で決まり、この記事の仮定とは異なる場合があります。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。