「融資が通るから大丈夫」は本当？ワンルーム投資の持ち出しとローン審査は別物

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「上場企業にお勤めなので、融資は満額で通りますよ」。

「公務員の方は信用があるので、ローンの審査は心配いりません」。

ワンルーム投資を勧められた人の相談で、最も多く出てくるのが融資やローン審査の話です。

融資が通ると聞くと、「銀行が貸してくれるなら、悪い話ではないのだろう」と感じるかもしれません。

しかし、融資が通ることと、その物件の持ち出しが払う価値のあるものかは、まったく別の問題です。

この記事では、その違いと、融資が通る人ほど気をつけたい点を解説します。

融資が通ることと、ワンルーム投資の持ち出しが妥当かは別の問題

確かめること	判断する人	融資が通れば分かるか
返済を続けられる収入があるか	金融機関	おおむね分かる
物件価格が相場と比べて妥当か	自分	分からない
35年の持ち出しが払う価値のある額か	自分	分からない
途中で売ったときに損をしないか	自分	分からない

金融機関が「融資が通る」と判断するときに見ていること

項目	見られる内容	例
人	年収・勤務先・勤続年数・ほかの借入	年収800万円・上場企業・勤続5年
返済比率	年収に対する年間返済額の割合	年間返済約96万円＝年収の約12%
物件	担保としての評価、家賃収入	都内・駅近・築浅など

投資用ローンの審査では、主に「人」「返済比率」「物件」の3つが見られます。

「人」は、年収や勤務先、勤続年数、ほかの借入の有無です。上場企業の社員や公務員は収入が安定しているため、評価されやすい傾向があります。

「返済比率」は、年収に対して年間の返済額がどのくらいかです。年収800万円の人が2,500万円を金利1.8%・35年で借りると、年間返済は約96万円で、年収の約12%です。

「物件」は、担保としてどのくらいの価値があるか、家賃収入でどのくらい返済をまかなえるかです。

この3つのうち、金融機関がとくに重く見るのは、万一家賃が入らなくても、この人の給料で返済を続けられるかという点です。

つまり、融資が通ったということは、「持ち出しが増えても給料から払える人だ」と判断されたということでもあります。

それは、持ち出しが少ない、あるいは利益が出るという意味ではありません。

融資が通っても、持ち出しの妥当性は誰も保証しない

状況	融資	持ち出し
物件が相場より300万円高い	収入が十分なら通ることがある	月約9,600円増える（35年で約405万円）
家賃が相場より高く設定されている	通ることがある	退去後に家賃が下がると増える
修繕積立金が将来大きく上がる	通ることがある	値上げのたびに増える

金融機関は、物件価格が相場と比べて妥当かを、買う人の立場で判断してくれるわけではありません。

借りる人の収入が十分であれば、相場より高い物件や、家賃が高めに設定された物件でも、融資が通ることがあります。

たとえば、相場より300万円高い物件を金利1.8%・35年のローンで買うと、持ち出しは月約9,600円、35年で約405万円増えます。

その差額を払うのは、金融機関でも販売会社でもなく、借りた本人です。

また、過去には、投資用不動産の融資で審査が十分に機能していなかったとして、金融機関が行政処分を受けた例もあります（後述）。

「銀行が貸してくれるのだから安心」ではなく、融資が通る前提で、物件と持ち出しを自分で確かめると考えるのが正確です。

「融資が通る」と言われたワンルーム投資で、持ち出しが膨らむ3つのケース

ケース	起きること
1. 満額（フルローン）で通る	借入額が大きく、持ち出しと残債割れが大きくなる
2. 審査の書類を業者が用意する	不正な融資に巻き込まれ、一括返済を求められるおそれ
3. 後で自宅のローンを組む	投資用ローンの返済が、住宅ローンの借入額を減らす

ケース1：満額で融資が通ると、持ち出しと残債割れが大きくなる

頭金	ローン返済（月）	初月の持ち出し	35年の負担（現実寄り・頭金込み）
0円（満額融資）	80,273円	10,223円	約1,114万円
250万円	72,246円	2,196円	約1,027万円
500万円	64,218円	プラス5,832円	約940万円

年収や勤務先の評価が高い人ほど、頭金なしの満額（フルローン）で融資が通ることがあります。

手元のお金を使わずに始められるのは魅力に見えますが、借入額が大きい分、毎月の返済が増え、持ち出しも大きくなります。

上の試算では、頭金0円なら初月の持ち出しは約1万円ですが、頭金500万円なら月約5,800円のプラスになります。

ただし、頭金を入れても、35年の負担（頭金を含む）は約940万円で、お金が出ていくことに変わりはありません。

満額融資で注意したいのは、売るときです。

借入額が大きいほどローンの残りが減りにくく、売値がローンの残りを下回る「残債割れ」が起きやすくなります。

「満額で通りますよ」と言われたら、満額で借りた場合と、頭金を入れた場合の持ち出しと必要売値を両方出してもらいましょう。

ケース2：審査の書類を業者が用意する、年収を多めに書くよう言われる

年月	内容
2018年10月	金融庁がスルガ銀行に業務改善命令。2018年10月12日から2019年4月12日まで、新規の投資用不動産融資を停止
処分の理由（一部）	投資用不動産融資で、賃料・入居率・預金残高・所得資料の改ざん、売買契約書の二重作成などが確認された

融資の審査に必要な書類は、本来、借りる本人が用意して提出するものです。

ところが、「書類はこちらで用意します」「年収は少し多めに書いておきます」「自分で住むことにして住宅ローンで借りましょう」と言われるケースがあります。

2018年には、投資用不動産の融資で、所得資料や預金残高の改ざん、売買契約書の二重作成などが確認されたとして、金融庁がスルガ銀行に業務改善命令を出し、新規の投資用不動産融資を約6か月停止させました。

また、投資目的なのに自分で住むと偽って住宅ローンを借りる不正利用も問題になり、発覚したケースではローンの一括返済を求められたと報じられています。

書類の改ざんや虚偽の申告は、業者が主導したとしても、借りた本人が責任を問われるおそれがあります。

源泉徴収票や確定申告書は自分で原本を用意し、提出前に記載内容を必ず確認してください。

不自然な提案を受けたら、その時点で契約を見送るのが安全です。

ケース3：投資用ローンの返済が、後で組む住宅ローンの借入額を減らす

状況	借りられる額の目安
投資用ローンなし	約6,060万円
投資用ローンあり（返済を全額差し引く場合）	約3,980万円
投資用ローンあり（家賃の7割を収入に加える場合）	約4,550万円

融資が通りやすい人ほど、将来は自宅の購入も考えていることが多いはずです。

住宅ローンの審査でも返済比率が見られるため、投資用ローンの返済があると、借りられる額が減ることがあります。

上の表は、返済比率の上限を年収の35%、審査に使う金利を3%、期間35年と仮定して計算した目安です。

年収800万円の人が、借入2,500万円の投資用ローンを抱えていると、住宅ローンで借りられる額は約6,060万円から約4,000万円前後まで下がる計算になります。

家賃収入の一部を収入として認めるかどうか、返済比率の上限や審査の金利は、金融機関によって大きく違います。

数年以内に自宅の購入を考えている人は、投資用ローンを組む前に、住宅ローンを検討する金融機関に影響を確認しておくと安心です。

融資が通るワンルーム投資の持ち出しを、契約前に確かめる方法

確かめること	方法
融資の条件	金利の種類・期間・手数料・団信の内容を書面でもらう
持ち出しの総額と必要売値	計算表で3つの前提を比べる
物件価格の妥当性	㎡単価・表面利回りを相場と比べる

融資の条件で、持ち出しに関わる項目を確かめる

項目	確かめること	持ち出しへの影響
金利の種類	変動か固定か、何年目まで固定か	変動なら金利上昇で返済が増える
返済期間	何年か、完済時の年齢	短いと月の返済が増え、長いと総返済が増える
融資手数料・保証料	金額と、ローンに含めるか	含めると借入額が増える
繰り上げ返済・売却時の手数料	違約金の有無	途中で売るときの費用が増える
団信の内容	保障の範囲、金利の上乗せ	上乗せがあれば返済が増える

融資が通るかどうかよりも、どんな条件で融資が通るかのほうが、持ち出しに直接影響します。

まず、金利が変動か固定か、何年目まで固定かを確認します。変動金利なら、金利が1%上がると、借入2,500万円で返済は月約1.1万円増えます。

次に、返済期間と完済時の年齢です。期間が長いほど月の返済は小さく見えますが、総返済額は増えます。

融資手数料や保証料をローンに含める場合は、そのぶん借入額が増え、持ち出しも増えます。

途中で売るときや繰り上げ返済するときに手数料がかかるか、団体信用生命保険の保障の範囲と、金利の上乗せがあるかも確認が必要です。

これらの条件は口頭ではなく、必ず書面でもらって、計算表に反映してください。

融資の条件を入れて、持ち出しの総額と必要売値を計算する

入れる数字	どこで分かるか
借入額・金利・返済年数	融資の条件の書面
家賃・管理費・修繕積立金・専有面積	提案書・重要事項説明書
管理委託料・固定資産税	管理委託契約書・営業担当者への確認

融資の条件が分かったら、下の計算表に入れて、持ち出しの総額と、10年目に売るときの必要売値を出してみてください。

手数料をローンに含める場合は、借入額にその分を足して入力します。

満額融資と頭金を入れる場合の両方を入れ直すと、頭金が持ち出しと必要売値をどれだけ変えるかも比べられます。

「提案書の前提」「現実寄り」「厳しめ」の3つの累計のうち、「現実寄り」の累計でも家計が困らないかが判断の出発点です。

また、金利を1%上げて入れ直すと、変動金利のリスクが月額でどのくらいかが分かります。

融資が通るかどうかは金融機関が決めますが、その融資を使って買うかどうかは、この数字を見て自分で決めることです。

計算は仮定にもとづく試算なので、実際の条件で変わる点に注意してください。

融資が通るワンルーム投資でも、持ち出しを確かめてから決める

今は買わない方がよい	検討を続けてよい
融資の条件を書面でもらえない、書類を業者が用意する	融資の条件を書面で確認できた
数年以内に自宅を買う予定がある	住宅ローンへの影響を確認済み
「現実寄り」の持ち出しを払うと家計が苦しい	「現実寄り」の持ち出しでも困らない

融資が通っても、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
融資の条件があいまい	持ち出しを正しく計算できない
書類の改ざんや住宅ローンでの購入を勧められた	不正に巻き込まれるおそれがある
数年以内に自宅を買う予定	住宅ローンの借入額が減る
持病などで団信に入れない可能性	融資を受けられない、保険代わりの前提が成り立たない

融資が通ると言われても、上のケースに当てはまるなら、今は買わないという判断が合理的です。

融資の条件があいまいなままでは、持ち出しを正しく計算できず、判断の前提がそろいません。

書類の改ざんや、住宅ローンでの購入を勧められた場合は、不正に巻き込まれるおそれがあるため、その場で断るべきです。

数年以内に自宅を買う予定がある人は、投資用ローンが住宅ローンの借入額を減らす可能性を、先に確かめる必要があります。

持病などで団体信用生命保険に入れない場合は、融資そのものを受けられないこともあります。

「融資が通る今がチャンス」と言われても、融資は収入が続く限り、来年でも再来年でも申し込めます。

急いで決める理由にはなりません。

融資が通るかの確認と、持ち出しの確認を分けて考える

相談できること	提案書・物件をもとにした収支シミュレーション、融資の診断
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

持ち出しや物件価格を自分で確かめても判断に迷うときは、販売会社とは別の会社に、提案書の数字を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

面談では年収の確認と融資の診断も行われますが、融資が通るかの診断は「借りられるか」の確認であって、「買うべきか」の判断ではありません。

この記事で見てきたとおり、持ち出しが妥当かどうかは、融資とは分けて確かめる必要があります。

また、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

【この記事の試算と出典について】借入2,500万円・金利1.8%・35年元利均等返済、家賃9万円などをもとにした仮定の試算です。住宅ローンの借入額の目安は、返済比率の上限35%・審査金利3%・期間35年と仮定したもので、実際の基準は金融機関によって異なります。スルガ銀行への行政処分は、金融庁「スルガ銀行株式会社に対する行政処分について」（2018年10月5日）によります。