「持ち出しは普通」「持ち出しなし」と言われたワンルーム投資は本当？営業の説明を数字で確認

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「ワンルーム投資は、最初は持ち出しがあるのが普通ですよ」。

「この物件なら持ち出しなしで持てます」。

ワンルーム投資の提案を受けた人の多くが、このどちらかの説明を聞いています。

ただ、「普通」と言われても、それが自分にとって払う価値のある手出しなのかは分かりません。

この記事では、「普通」「持ち出しなし」という説明がどんな前提で成り立っているかを、数字で確かめる方法をまとめます。

「持ち出しは普通」と言われたワンルーム投資、その手出しは35年でいくら？

前提	初月の持ち出し	35年の持ち出し
提案書の前提（家賃・費用が一定、固定資産税は別）	月約5,200円	約219万円
上の前提＋固定資産税	月約10,200円	約429万円
現実寄り（家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換）	月約10,200円	約1,114万円

「持ち出しは普通」と言われたときに確かめたいのは、その「普通」が35年でいくらになるかです。

月々の手出しが数千円でも、前提を現実に近づけると総額は大きく変わります。

「みんな持ち出している」は、払う価値がある根拠にはならない

営業の言い方	確かめたいこと
「持ち出しがあるのは普通です」	35年の持ち出しの総額はいくらか
「多くのオーナーさんが同じ条件で持っています」	自分の家計で、その総額を払い続けられるか
「ローンが終われば家賃がまるごと入ります」	35年後の家賃と、そこまでに払う持ち出しの比較

ワンルーム投資を全額ローンで買うと、毎月の収支がマイナスになる提案は珍しくありません。

その意味では、「持ち出しがあるのは普通」という説明は、間違いとは言い切れません。

ただし、多くの人が持ち出していることと、その持ち出しを払う価値があることは別の話です。

払う価値があるかどうかは、35年間に払う持ち出しの総額と、その代わりに手に入るもの（ローンを返し終えた物件、その時点の家賃や売却価格）を比べないと判断できません。

また、「普通」と言う営業の人が想定している持ち出しは、多くの場合、提案書に書かれた最初の月の金額です。

家賃が下がったり、修繕積立金が上がったりした後の金額まで含めて「普通」と言っているとは限りません。

「普通」と言われたら、「35年でいくらになる前提ですか」と聞き返してみてください。

「普通」の月約5,200円が、35年で約1,114万円になるまで

足したもの	35年の持ち出し	増えた額
提案書の前提	約219万円	―
固定資産税など（年6万円）	約429万円	＋約210万円
修繕積立金の段階的な値上げ	約591万円	＋約161万円
家賃が毎年0.5%下がる	約878万円	＋約288万円
4年に1回の空室と募集費	約1,064万円	＋約186万円
12年目・24年目の設備交換	約1,114万円	＋約50万円

上の表は、「持ち出しは月5,000円ほどで普通の範囲です」と説明されることの多い条件に、現実に起こりやすい出費を1つずつ足していったものです。

最初の提案書の前提では、35年の持ち出しは約219万円です。

ここに、提案書で別扱いにされやすい固定資産税を足すだけで、約429万円と2倍近くになります。

さらに、修繕積立金の値上げ、家賃の下落、空室、設備の交換を足すと、35年で約1,114万円になりました。

どの項目も、特別に悪い想定ではありません。

修繕積立金は、国土交通省のガイドラインでも段階的に上げていく計画が一般的に使われており、家賃も築年数とともに下がりやすい傾向があります。

「普通」と言われた持ち出しは、こうした変化をすべて0として計算した数字だと考えておきましょう。

総額の確かめ方は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事でも詳しく解説しています。

「持ち出しなし」と言われたワンルーム投資を、普通の前提で計算し直す

「持ち出しなし」に見える理由	提案書の初月	現実寄りの35年
変動金利0.9%で計算している	月約＋5,600円	約−658万円
45年ローンで返済を小さくしている	月約＋7,500円	約−867万円（45年）
固定資産税を収支に入れていない	月5,000円分を除外	35年で約210万円分を除外

「持ち出しなし」と言われた提案でも、前提を普通に戻すと持ち出しが出てくることがよくあります。

よくある3つのパターンを見ていきます。

変動金利の低い金利で「持ち出しなし」に見える提案

前提	初月の収支	35年の収支
提案書の前提（固定資産税は別）	月約＋5,600円	約＋237万円
現実寄り（固定資産税込み、金利は0.9%のまま）	月約＋600円	約−658万円
現実寄り＋6年目から金利が1%上がる	月約＋600円	約−1,033万円

「持ち出しなし」と言われる提案で多いのが、変動金利の低い金利でローンの返済額を計算しているケースです。

上の例では、金利0.9%で計算すると返済額が月約69,400円になり、提案書の前提では毎月プラスに見えます。

しかし、固定資産税を入れると初月の黒字は月約600円まで小さくなり、家賃の下落や修繕積立金の値上げなどを入れると、35年では約658万円のマイナスでした。

さらに、変動金利は将来上がる可能性があります。

この試算で6年目から金利が1%上がると仮定すると、35年の持ち出しは約1,033万円になりました。

変動金利で計算された提案を受けたら、「金利が1%上がったら、月々の返済はいくらになりますか」と必ず聞いてください。

金利が上がった場合の持ち出しについては、金利上昇で持ち出しがいくら増えるかを試算した記事で詳しく解説しています。

45年ローンで「持ち出しなし」に見える提案

返済期間	月々の返済	提案書の初月	現実寄りの総額
35年	約80,300円	月約−5,200円	約−1,114万円（35年）
45年	約67,600円	月約＋7,500円	約−867万円（45年）

返済期間を45年など長くすると、月々の返済額が小さくなり、提案書の上では「持ち出しなし」に見えます。

上の例では、35年なら月約80,300円の返済が、45年なら月約67,600円になり、提案書の初月の収支は月約7,500円のプラスです。

ただし、返済期間が10年延びる分、利息の総額は増え、ローンが終わる年齢も10年遅くなります。

30代で45年ローンを組むと、返し終わるのは70代後半です。

また、現実寄りの前提で計算すると、45年間の収支は約867万円のマイナスでした。

築年数が進むほど家賃は下がり、修繕や設備交換の出費は増えるため、ローンの後半ほど持ち出しが大きくなりやすいのです。

45年ローンの提案を受けたら、「ローンが終わるのは何歳か」「その時点で築何年か」を確認しておきましょう。

空室0%・固定資産税別の「持ち出しなし」は、家賃がいくらなら成り立つか

前提	必要な家賃
固定資産税を含めない	月約95,500円
固定資産税（年6万円）を含める	月約100,800円
参考：この記事の例の家賃	月90,000円

「持ち出しなし」という説明が本当に成り立つかは、持ち出しが0円になる家賃を逆算すると分かります。

2,500万円・金利1.8%・35年の全額ローンでは、ローン返済・管理費・修繕積立金・管理委託料をまかなうのに、月約95,500円の家賃が必要です。

固定資産税も含めると、必要な家賃は月約100,800円になります。

もし提案書の家賃が月9万円で「持ち出しなし」と書かれているなら、どこかの費用が抜けているか、金利や返済期間の前提が違うはずです。

反対に、提案書の家賃が必要な家賃と同じくらいに設定されている場合は、その家賃が周辺の相場と比べて高すぎないかを確かめてください。

同じ駅・同じくらいの広さの物件の募集家賃は、賃貸サイトで調べられます。

また、空室の期間を0として計算している場合は、入居者が入れ替わるたびに家賃が入らない月が出ることも忘れないようにしましょう。

「持ち出しは普通」と言われたワンルーム投資を、契約前に確かめる質問

質問	分かること
固定資産税は収支に入っていますか	月数千円分の持ち出しが抜けていないか
金利は固定ですか、変動ですか。1%上がると返済はいくらですか	金利上昇で増える持ち出し
修繕積立金の値上げ計画はありますか	将来の持ち出しの増え方
家賃は何年目までこの金額の前提ですか	家賃下落の見込み
35年の持ち出しの総額はいくらですか	「普通」の手出しの総額

「普通」と言われたら、営業にそのまま聞ける5つの質問

答え方	受け止め方
数字で答え、資料も出してくれる	自分で計算し直す材料になる
「大丈夫です」「皆さんそうです」とだけ答える	前提が説明されていない。持ち帰って確かめる
「節税で取り戻せます」と答える	持ち出しの総額の説明にはなっていない

「持ち出しは普通」と言われたら、上の5つの質問をそのまま聞いてみてください。

大切なのは、質問の答えそのものより、数字と資料で答えてもらえるかどうかです。

固定資産税が入っているか、金利が上がったらいくらか、修繕積立金の値上げ計画はあるか、といった質問は、提案している会社なら答えられるはずの内容です。

数字で答え、長期修繕計画や返済予定表などの資料も出してくれるなら、それをもとに自分で計算し直すことができます。

反対に、「大丈夫です」「皆さんそうしています」としか答えない場合は、前提が説明されていない状態です。

また、「節税で持ち出しは取り戻せます」という答えは、持ち出しの総額についての答えになっていません。

節税の効果は年収や経費で変わり、年数がたつと小さくなっていくことが多いため、別に確かめる必要があります（節税と持ち出しの関係を試算した記事で解説しています）。

聞いた数字を計算表に入れて、「普通」かどうかを自分で決める

項目	どこで確かめるか
借入額・金利・返済年数	提案書、ローンの事前審査の結果
家賃	提案書（相場とも比べる）
管理費・修繕積立金・専有面積	重要事項説明書の案、物件資料
管理委託料・固定資産税	管理委託契約の案、営業への質問

質問で聞いた数字は、下の計算表に入れて、3つの前提で35年の持ち出しを確かめます。

「提案書の前提」は営業が「普通」と言っている数字に近く、「現実寄り」「厳しめ」は家賃の下落や金利の上昇まで入れた数字です。

3つの結果を並べると、提案書の数字と現実寄りの数字の差が、「普通」という説明に含まれていなかった部分だと分かります。

そのうえで、「現実寄り」の35年の持ち出しを、自分の家計から払い続けられるかを考えてください。

「普通」かどうかは、他の人と比べて決めるものではなく、自分の収入・貯蓄・これからのライフイベントと比べて決めるものです。

結婚や住宅購入、子どもの教育費などで支出が増える時期と、持ち出しが増える時期が重ならないかも確認しておきましょう。

「持ち出しは普通」と言われたワンルーム投資を、買ってよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
現実寄りの35年の持ち出しを計算し、払っても家計が困らない	提案書の「普通」「持ち出しなし」の数字しか見ていない
金利が上がった場合の返済額も確かめた	変動金利の低い金利の前提でしか計算していない
質問に数字と資料で答えてもらえた	質問しても「大丈夫」としか言われない

「普通」「持ち出しなし」と言われた提案を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
「持ち出しなし」の理由が説明されない	どの費用が抜けているか分からない
変動金利で、金利が上がった場合の説明がない	持ち出しが大きく増える可能性がある
現実寄りの持ち出しを払うと家計が苦しい	途中で払えなくなるおそれがある
「普通だから」以外に買う理由がない	払う価値を自分で判断できていない

上のケースに当てはまるなら、「普通」と言われた提案でも今は買わない判断が合理的です。

特に、「持ち出しなし」と言われたのに、その理由が説明されない場合は注意が必要です。

この記事で見たとおり、家賃9万円・2,500万円・金利1.8%の全額ローンで持ち出しが出ないことは、計算上ほぼありません。

変動金利の低い金利や45年ローン、固定資産税の除外など、何かの前提で持ち出しが見えなくなっているはずです。

また、「みんな持ち出しているから」「普通だから」以外に買う理由が見つからない場合も、一度立ち止まってください。

ワンルーム投資は、買わなければ持ち出しは0円です。

払う価値があると自分で納得できるまでは、見送っても損はありません。

「普通」と言われた持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

自分で計算し直しても、「この持ち出しは普通の範囲なのか」「価格は相場と比べて妥当か」を判断しきれないこともあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表や計算表と見比べて、金利や固定資産税などの前提が同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】すべて架空の条件による試算で、統計値ではありません。価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円としています。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加えています。変動金利0.9%・45年ローンの例も同じ条件で、金利・返済期間だけを変えています。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。