提案されたワンルーム投資は割高？持ち出しと相場価格の差から確かめる方法

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「ワンルーム投資は割高な物件をつかまされると聞いたけれど、この提案は大丈夫なのか」。

「物件の仕入れ値を聞いたら教えてもらえるのか」。

提案を受けた人の相談には、価格が妥当かどうかへの不安がよく出てきます。

物件価格は、毎月の持ち出しと、売るときに手元に残る金額の両方を左右します。

この記事では、割高だと持ち出しがいくら増えるかと、提案された物件が割高かどうかを自分で確かめる方法を解説します。

ワンルーム投資が割高だと、持ち出しはいくら増える？

相場より高く買った額	ローン返済の増加（月）	35年の返済の増加	10年目のローン残高の増加
100万円	約3,211円	約135万円	約78万円
300万円	約9,633円	約405万円	約233万円
500万円	約16,055円	約674万円	約388万円

100万円割高なら、持ち出しは月約3,200円・35年で約135万円増える

項目	相場どおり2,200万円で買う	300万円高い2,500万円で買う
ローン返済（月）	約70,640円	約80,273円
家賃が同じ場合の持ち出しの差（月）	―	＋約9,600円
35年の返済総額の差	―	＋約405万円

ワンルーム投資の多くは、物件価格のほとんどをローンで借ります。

そのため、物件価格が相場より高いと、その分だけ借入額が増え、毎月の返済も増えます。

家賃は物件の価格ではなく、立地や広さで決まるので、高く買っても家賃は増えません。

増えた返済は、そのまま毎月の持ち出しに上乗せされます。

金利1.8%・35年のローンなら、100万円割高に買うごとに、返済は月約3,200円、35年で約135万円増えます。

たとえば、相場2,200万円の物件を2,500万円で買うと、持ち出しは月約9,600円増え、35年の返済総額は約405万円多くなります。

提案書の「月◯円の持ち出し」が他社の提案より大きい場合、その理由が物件価格の高さにあることは少なくありません（紹介された物件の持ち出しを計算し直す方法）。

持ち出しを比べるときは、物件価格が相場と比べて妥当かを先に確かめることが大切です。

割高に買うと、売るときにもローンの残りが相場を上回りやすい

項目	金額
ローン残高（ほぼ借入額）	約2,500万円
相場で売れた場合の売値	約2,200万円
売却費用（仲介手数料など）	約84万円
売るために手元から足すお金	約384万円

割高に買った影響は、毎月の持ち出しだけではありません。

途中で売るときに、ローンの残りが売値を上回ってしまう「残債割れ」が起きやすくなります。

上の例では、相場2,200万円の物件を2,500万円で買い、すぐに相場で売ると、ローンを完済するために手元から約384万円を足す必要があります。

ローンは少しずつ減っていきますが、借入額が多い分、残高もなかなか減りません。

300万円割高に買った場合、10年目でもローン残高は相場どおりに買った場合より約233万円多い計算です。

家族の事情や転勤、金利の上昇などで売りたくなったときに、残債割れだと売るに売れず、持ち出しを払い続けるしかなくなることもあります。

割高に買うことは、将来の選択肢を狭めることでもあります。

提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる3つの方法（持ち出しを増やさないために）

方法	見るもの	分かること
1. ㎡単価で比べる	同じ駅・築年数の売り出し価格と成約価格	価格そのものが高いか
2. 表面利回りで比べる	同じエリアの物件の「年間家賃÷価格」	家賃に対して価格が高いか
3. 家賃から逆算する	年間家賃÷目安の利回り	家賃から見た妥当な価格の幅

方法1：㎡単価を、同じ条件の物件の売り出し価格・成約価格と比べる

手順	やること
1	提案された物件の価格÷専有面積で㎡単価を出す（例：2,500万円÷25㎡＝100万円/㎡）
2	不動産ポータルサイトで、同じ駅・徒歩分数・築年数が近い物件の売り出し価格を集める
3	国土交通省「不動産情報ライブラリ」や、レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を確認する
4	提案された物件の㎡単価が、集めた物件より高いかを比べる

いちばん基本的な方法は、物件の価格を広さで割った㎡単価を、似た条件の物件と比べることです。

ワンルームは物件ごとに広さが違うため、価格そのものではなく㎡単価で比べると、割高かどうかが分かりやすくなります。

不動産ポータルサイトで、同じ駅、同じくらいの徒歩分数と築年数の物件を5件から10件ほど集め、㎡単価を計算してみてください。

ただし、ポータルサイトの価格は売り手の希望価格で、実際に売れた価格はそれより低いことがよくあります。

実際の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産会社の成約報告をもとにしたレインズ・マーケット・インフォメーションで調べられます。

提案された物件の㎡単価が、似た物件の成約価格より大きく高い場合は、割高の可能性が高いと考えられます。

新築の場合は比べる新築物件が少ないため、築1〜5年の中古の㎡単価と比べると、買った後にいくらで売れそうかの目安になります。

方法2：表面利回りを、同じエリアの物件と比べる

物件	年間家賃	価格	表面利回り
提案された物件	108万円（月9万円）	2,500万円	4.32%
同じエリアの似た物件A	108万円	2,200万円	4.91%
同じエリアの似た物件B	102万円	2,050万円	4.98%

2つ目の方法は、表面利回りで比べることです。

表面利回りは「年間家賃÷物件価格」で計算でき、家賃に対して価格が高いか安いかの目安になります。

同じエリアで売りに出ている投資用ワンルームの多くは、ポータルサイトに想定家賃と利回りが書かれているので、それと比べます。

上の例のように、提案された物件の利回りが似た物件より低い場合は、家賃に対して価格が高いということです。

ただし、表面利回りは管理費や修繕積立金を引く前の数字です。

管理費と修繕積立金が高い物件は、表面利回りが同じでも手取りは少なくなるので、年間家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税を引いた「実質利回り」でも比べると確実です。

また、今の家賃が相場より高く設定されている場合は利回りが高く見えるため、家賃が近くの賃貸物件と比べて妥当かも確認してください。

方法3：家賃から逆算した価格と比べる

家賃（月）	利回り4.0%	4.5%	5.0%	5.5%
8万円	2,400万円	2,133万円	1,920万円	1,745万円
9万円	2,700万円	2,400万円	2,160万円	1,964万円

3つ目の方法は、家賃から逆算して、その家賃に見合う価格の幅を出すことです。

年間家賃を、同じエリアの似た物件の利回りで割ると、「その利回りで売られている物件と同じ水準なら、いくらが妥当か」が分かります。

たとえば、月9万円の家賃の物件で、同じエリアの似た物件の利回りが5.0%前後なら、妥当な価格の目安は約2,160万円です。

提案価格が2,500万円なら、約340万円高い計算になります。

利回りの目安は、方法2で集めた同じエリアの物件の利回りを使ってください。

この方法の良い点は、営業担当者に「この家賃で、この利回りの物件と比べると、なぜこの価格なのか」と具体的に質問できることです。

新しさや設備、駅からの近さなど、価格が高い理由に納得できる説明があるかを確かめましょう。

説明がない場合は、割高な物件である可能性を考えて、ほかの物件と比べることをおすすめします。

割高なワンルーム投資になりやすい提案と、持ち出しの関係

提案の特徴	割高になりやすい理由	持ち出しへの影響
新築ワンルーム	土地・建物の原価に、販売会社の経費や利益が上乗せされている	借入額が増え、売却時に残債割れしやすい
高い家賃・家賃保証で利回りを見せる提案	今の家賃や保証賃料を前提に価格が決められている	家賃が下がると、持ち出しが一気に増える

新築ワンルームは、価格に販売会社の経費と利益が上乗せされている

価格に含まれるもの	中古になったとき
土地・建物の原価	残る（建物は年々価値が下がる）
販売会社の広告費・人件費・利益	中古として売るときの価格には含まれにくい

新築のワンルームは、土地と建物の原価に、販売会社の広告費・人件費・利益などが上乗せされた価格で売られます。

これ自体は新築の商品として当たり前のことですが、投資の視点では注意が必要です。

一度でも人が住めば中古物件になり、中古として売るときの価格には、販売時の上乗せ分が含まれにくいからです。

そのため、新築ワンルームは買った直後ほど、売値がローンの残りを下回りやすいと言われます。

新築の提案を受けたときは、同じエリアの築1〜5年の中古ワンルームが、㎡単価でいくらで取引されているかを調べてください。

その差が、新築で買うことの上乗せ分の目安になります。

上乗せ分が大きいほど、借入額と持ち出しが増え、売るときに回収するのが難しくなります。

高い家賃や家賃保証で、利回りを良く見せている提案

家賃の前提	家賃から見た妥当な価格
今の家賃 月9万円（相場より高め）	約2,160万円
相場の家賃 月8万円	約1,920万円
差	約240万円

もう1つ注意したいのが、今の家賃や保証賃料が相場より高く、その家賃を前提に価格が決められている提案です。

家賃が高ければ利回りは良く見え、価格も高くつけられます。

しかし、今の入居者が退去すれば、次の入居者は相場の家賃でしか決まらないことがあります。

上の例では、家賃が月9万円から相場の8万円に下がると、家賃から見た妥当な価格は約240万円下がり、持ち出しも月1万円近く増えます。

家賃保証が付いている場合も、保証賃料は契約の見直しで下がることがあります。

提案された家賃が、同じ駅・同じくらいの広さと築年数の賃貸物件の募集家賃と比べて妥当かを、賃貸サイトで確かめてください。

家賃が相場より高いと分かった場合は、相場の家賃で計算し直した持ち出しで判断することが大切です。

割高なワンルーム投資を避けて、持ち出しを確かめてから決める

確かめた結果	判断
相場と比べて妥当だった	持ち出しの総額を3つの前提で計算し、家計で払えるか確認する
割高だった	値下げの交渉か、見送る
相場が分からない	分かるまで契約しない。別の会社にも見てもらう

割高と分かったら、値下げを交渉するか、買わない

選択肢	考え方
値下げを交渉する	方法1〜3で出した根拠を示して、価格の理由を聞く
ほかの物件と比べる	同じ条件で、相場に近い物件の持ち出しと比べる
買わない	割高分は持ち出しと売却時の損として、後から必ず返ってくる

確かめた結果、提案された物件が割高だと分かった場合の選択肢は3つです。

1つ目は、㎡単価や利回り、家賃から逆算した価格を根拠に、価格の理由を聞いたり、値下げを交渉したりすることです。

2つ目は、同じ条件で相場に近い物件と、持ち出しの総額を比べることです。

3つ目は、買わないことです。

割高に買った分は、毎月の持ち出しと、売るときの残債割れという形で、後から必ず自分の負担になります。

「今だけの特別価格」「この物件はすぐ売れてしまう」と言われても、割高かどうかを確かめる前に契約する理由にはなりません。

相場が分からないときも、分かるまで契約しないのが基本です。

交渉や比較の結果を待ってもらえない場合は、その物件とは縁がなかったと考えて問題ありません。

割高かどうかを、別の会社に見てもらう

相談できること	提案された物件の価格の妥当性、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーション
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

㎡単価や利回りを自分で調べても、似た物件が少なかったり、新築で比べる相手がなかったりして、割高かどうかを判断しきれないことがあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、価格が妥当かを見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、価格の妥当性と、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談で示された相場や数字も、この記事の3つの方法で自分でも確かめるようにしてください。

【この記事の試算について】ローン返済の増加は、金利1.8%・35年元利均等返済で、相場より高い分がすべて借入額に上乗せされた場合の計算です。売却費用は仲介手数料（売値×3%＋6万円）に消費税と抵当権抹消などの費用5万円を加えた概算です。表面利回りの例の「似た物件A・B」は説明のための架空の数字です。成約価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」とレインズ・マーケット・インフォメーションで調べられます。