勧められたワンルーム投資の持ち出しは払う価値がある？営業の説明を数字で確かめる

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上司や知人の紹介、職場への電話、セミナー。

きっかけは違っても、ワンルーム投資を勧められた人は、同じような説明を受けています。

「他人のお金で資産が持てる」「節税になる」「生命保険の代わりになる」「NISAよりインフレに強い」。

実際の相談では、こうした説明を1つずつ書き出して「それぞれ、なぜそうなるのか教えてください」と尋ねる人が少なくありません。

この記事では、勧められたときの説明を「毎月の持ち出し」という1つのものさしに置き換えて確かめ、契約前に見るべき数字をまとめます。

勧められたワンルーム投資の持ち出し、営業の説明はどこまで本当？

営業の説明	持ち出しで言い換えると	確かめること
他人資本で資産形成できる	家賃で足りない分を毎月自分で払い、35年後に物件が残る	持ち出しの累計と、35年後の物件の価値
節税になる	赤字（持ち出しなど）の一部が税金の還付で戻る	戻る額と、払う額の差
生命保険の代わりになる	持ち出しの一部を保険料と考える	同じ保障の掛け捨て保険の保険料
年金の代わりになる	完済後の家賃で、払った持ち出しを取り戻す	取り戻せる年齢
NISAよりインフレに強い	家賃と物件価格が物価とともに上がる前提	費用と金利も上がる点

「他人資本で資産形成」「35年後に資産が残る」は、持ち出しの累計と比べる

項目	誰が払うか	35年の合計
ローン返済	家賃（入居者）＋自分の持ち出し	約3,371万円
持ち出し（提案書の前提）	自分	約429万円
持ち出し（現実寄り）	自分	約1,114万円
借金の名義・返済の責任	自分	空室でも返済は続く

「他人資本」とは、銀行から借りたお金と、入居者が払う家賃のことを指して使われる言葉です。

たしかに、ローン返済の大部分は家賃でまかなわれます。

しかし、借金をしているのは自分で、空室になっても、家賃が下がっても、返済は続きます。

家賃で足りない分は、毎月の持ち出しとして自分の給料から払います。

借入2,500万円・月1万円の持ち出しの例では、35年の持ち出しは提案書の前提で約429万円、家賃の下落や修繕積立金の値上げを入れた現実寄りの前提では約1,114万円になります。

「35年後に資産が残る」が本当にお得かどうかは、35年後の物件の価値が、払った持ち出しの累計を上回るかで決まります。

そのころ建物は築35年以上になっていて、いくらで売れるか、家賃がいくら取れるかは誰にも約束できません。

持ち出しの累計と、同じ駅の築35年以上の物件の取引価格を比べると、判断の目安になります。

「節税になる」「すぐにキャッシュフローがプラス」は、戻る額と払う額を比べる

不動産所得の赤字	税金が戻る・減る額	差し引きの損
10万円	約3.3万円	約6.7万円
50万円	約16.5万円	約33.5万円
100万円	約33万円	約67万円

不動産所得が赤字になると、給与所得と合算して所得税が戻り、翌年の住民税も減ります。これが「節税」の仕組みです。

ただし、戻るのは赤字の一部です。

課税所得が695万円超900万円以下の人は所得税率が23%、住民税が10%なので、合わせて約33%です。

100万円の赤字なら約33万円が戻りますが、残りの約67万円は損として残ります。

節税は「損の一部を取り戻す」仕組みであって、赤字が利益に変わるわけではありません。

また、赤字が大きくなりやすいのは、登記費用やローン手数料などがまとめてかかる購入した年で、2年目以降は小さくなりやすいと言われます。

「減価償却で、すぐにキャッシュフローがプラスになる」という説明も、税金の計算上の経費が増えるという意味で、毎月の家賃とローン返済の差が埋まるわけではありません。

節税の説明を受けたら、「何年目に、いくら戻るのか」を年ごとの表で出してもらい、持ち出しと並べて確かめてください。

「生命保険代わり」「年金代わり」は、同じ目的の別の方法と比べる

説明	中身	比べる相手
生命保険代わり	死亡・高度障害のとき、団体信用生命保険でローンが返済される	同じ保障額の掛け捨て生命保険の保険料
年金代わり	ローン完済後、家賃から管理費などを引いた手取りが入る	完済後の手取りで持ち出しを取り戻せる年齢

「生命保険の代わりになる」という説明は、ローンに付く団体信用生命保険（団信）のことです。

ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害になったりすると、残りのローンが保険で返済され、家族には借金のない物件が残ります。

ただし、保障の額はローンの残高と同じで、年々減っていきます。

同じ目的なら、掛け捨ての生命保険で同じ保障を買うといくらかかるかを調べ、持ち出しと比べることが大切です。

「年金の代わりになる」という説明は、ローンを完済した後の家賃収入のことです。

完済後も管理費・修繕積立金・固定資産税はかかり、月1万円・35年の試算では、35年の持ち出しを完済後の手取りで取り戻すのに約18年かかりました。

どちらの「代わり」も、同じ目的を別の方法で達成した場合の費用と比べて、持ち出しが割に合うかで判断できます。

なお、持病などで団信に入れない場合は、保険代わりの前提が成り立たず、融資そのものを受けられないこともあります。

「NISAよりインフレに強い」「リスク分散になる」は、費用と集中の大きさを見る

説明	見落としやすい点
インフレで家賃と物件価格が上がる	管理費・修繕積立金・修繕費・金利もインフレで上がる
株式と別の資産でリスク分散	1つの部屋に数千万円を借金で集中させるため、分散とは逆になりやすい
NISAとの比較	NISAはいつでも売れて借金がない。ワンルームは売りにくく借金がある

「インフレに強い」という説明は、物価が上がれば家賃や物件の価格も上がるという考え方です。

ただし、インフレのときは管理費や修繕積立金、修繕工事の費用も上がりやすく、変動金利のローンでは金利が上がる可能性もあります。

家賃がすぐに上がるとは限らない一方で、費用と返済が先に増えれば、持ち出しはむしろ増えます。

「株式だけでなく不動産にも分散したほうがいい」という説明もよく聞かれます。

しかし、ワンルーム投資は1つの部屋に数千万円の借金を集中させる投資で、その部屋の空室や家賃の下落がそのまま家計に響きます。

NISAで投資信託を積み立てている人なら、同じ月額をNISAに回した場合の資産と、ワンルームの持ち出しの累計を並べて比べてみてください。

比べた結果、ワンルームを選ぶ理由がはっきりしないなら、無理に始める必要はありません。

なぜ自分がワンルーム投資を勧められたのか：持ち出しを払える人と見られている

特徴	勧める側から見た理由
上場企業・大手企業の社員、公務員、教員	収入が安定していて、投資用ローンが通りやすい
年収が一定以上	借りられる額が大きく、持ち出しを払い続けられる
職場・知人のつながりがある	紹介で話を聞いてもらいやすく、断られにくい

年収と勤務先から、ローンが通りやすい人として見られている

確かめること	誰が判断するか	見ているもの
融資が通るか	金融機関	年収・勤務先・勤続年数などの返済能力
持ち出しが妥当か	自分	物件価格・家賃・費用・将来の売値

実際の相談では、「上場企業勤務でローンが通りやすいから」「公務員なので満額で融資を受けられる」と言われて勧められた例が多く見られます。

投資用のローンは、借りる人の年収・勤務先・勤続年数などをもとに審査されるため、安定した収入のある人ほど融資が通りやすくなります。

つまり、勧められたのは、ローンを組めて、持ち出しを払い続けられる人だと見られているからです。

ここで注意したいのは、融資が通ることと、その物件の持ち出しが妥当かどうかは、まったく別の問題だという点です。

金融機関が見ているのは、主に「この人が返済を続けられるか」です。

物件価格が相場と比べて割高でないか、35年の持ち出しが払う価値のある額かは、自分で確かめるしかありません。

「融資が通ったから大丈夫」という考え方は、判断を金融機関に任せてしまうことになるので注意してください。

勧めた人の立場を知ったうえで、数字だけで判断する

勧めた人	知っておきたいこと	受け止め方
営業担当者	物件が売れることで会社の売上になる	説明の前提を書面でもらう
上司・先輩・知人	自分も購入していたり、紹介の制度があったりする場合がある	人間関係と切り離し、数字で判断する
FPなどの専門家	不動産会社や保険会社と提携している場合がある	報酬の出どころを確認する

勧めてくれた人が悪い人だとは限りません。

上司や知人が、自分でも物件を持っていて、本当に良いと思って勧めていることもあります。

ただ、営業担当者にとっては物件が売れることが仕事であり、紹介者にも会社の紹介制度などがある場合があります。

FPなどの専門家に勧められた場合も、不動産会社と提携していないか、相談料の代わりに誰から報酬を受け取っているかを確認しておくと安心です。

大切なのは、誰に勧められたかではなく、その物件の数字で判断することです。

特に職場の上司や先輩からの紹介は断りにくいものですが、35年間払い続けるのは自分です。

「数字を自分で確かめてから返事をします」と伝えることは、失礼なことではありません。

勧められたワンルーム投資の持ち出しを、契約前に確かめる5つの数字

数字	出し方	判断の目安
1. 固定資産税込みの初月の持ち出し	提案書の収支に、固定資産税の月割りを足す	提案書の数字との差
2. 35年の持ち出しの累計（現実寄り）	計算表の「現実寄り」	家計で払い続けられるか
3. 10年目に売る場合の必要売値	計算表の「10年目の必要売値」	相場で売れそうか
4. 物件価格と相場の差	㎡単価・表面利回りで比べる	割高でないか
5. 金利が1%上がった場合の月額	計算表の金利を＋1%にする	それでも払えるか

数字1〜3：持ち出しの月額・35年の累計・売るときの必要売値

数字	初期値での結果
初月の持ち出し（固定資産税込み）	10,223円
35年の持ち出しの累計（現実寄り）	約1,114万円
10年目の必要売値（現実寄り）	約2,227万円

営業の説明を数字で確かめるために、まず提案書の数字を下の計算表に入れてみてください。

1つ目の数字は、固定資産税を含めた初月の持ち出しです。提案書の「月◯円」と比べて、抜けている費用がないかを確かめます。

2つ目は、家賃の下落や修繕積立金の値上げを入れた「現実寄り」の35年の累計です。この金額を払い続けても家計が困らないかが、判断の出発点になります。

3つ目は、10年目に売ってローンの残りと持ち出しを回収するのに必要な売値です。

この売値が、同じ駅で築年数が10年古い物件の取引価格より高ければ、途中で売って損を取り戻すのは難しいと考えられます。

この3つの数字を出してから、もう一度、営業の説明を聞き直してみてください。

数字4・5：物件価格と相場の差、金利が上がったときの月額

数字	確かめ方	影響の目安
4. 相場との差	㎡単価・表面利回りを、同じ駅の似た物件と比べる	100万円割高ごとに持ち出しが月約3,200円増える
5. 金利＋1%の月額	計算表の金利を1%上げて入れ直す	借入2,500万円なら返済が月約1.1万円増える

4つ目の数字は、物件価格と相場の差です。

物件価格を専有面積で割った㎡単価や、年間家賃を価格で割った表面利回りを、同じ駅の似た物件と比べます。

相場より高く買うと、100万円ごとに持ち出しが月約3,200円増え、売るときにもローンの残りが売値を上回りやすくなります（割高かを確かめる方法）。

5つ目の数字は、金利が1%上がった場合の月額です。

計算表の金利を1%上げて入れ直すと、借入2,500万円なら返済が月約1.1万円増え、月1万円の持ち出しが倍以上になります。

この5つの数字のうち、1つでも出せない、または納得できない数字があるなら、まだ契約する段階ではありません。

営業担当者に質問しても答えてもらえない場合は、それ自体を判断材料にしてください。

勧められたワンルーム投資は、持ち出しを確かめてから決める

選択肢	向いている状況
買わない	5つの数字のどれかが納得できない、家計や予定に不安がある
保留して比べる	数字は出たが、ほかの物件や方法と比べたい
検討を続ける	5つの数字に納得でき、払い続けられる見通しがある

今は買わない判断をしてよいケース

ケース	理由
説明の数字と提案書の数字が合わない	前提が説明されていない
数年以内に結婚・自宅購入の予定がある	投資用ローンが住宅ローンの借入額に影響する
「今日中に」と急かされている	比べたり計算したりする時間を取らせない
持ち出しが増えたら家計が苦しい	途中で売ると損が出やすい

5つの数字を確かめた結果、上のケースに当てはまるなら、今は買わないという判断が合理的です。

特に、営業の説明と提案書の数字が合わない場合は、説明の前提が正しく伝えられていない可能性があります。

実際の相談でも、「キャッシュフローはトントン」と説明された物件を計算し直すと、固定資産税込みで月1万円以上の持ち出しになる例がありました（紹介された物件の実例3件）。

数年以内に結婚や自宅の購入を考えている人は、投資用ローンの返済が住宅ローンの審査で負担として見られる点にも注意が必要です。

「今日中に決めてもらえれば」と急かされる場合は、比べる時間を取らせない提案だと受け止めて、一度持ち帰りましょう。

勧められたワンルーム投資を断っても、損をするわけではありません。

保留して、勧められた提案の持ち出しを別の会社に見てもらう

相談できること	勧められた提案・物件の収支シミュレーション、価格の妥当性の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

勧めてくれた人には「一度持ち帰って、別の視点でも確かめます」と伝えて保留し、その間に数字を確かめる方法もあります。

自分で計算しても、物件価格が相場と比べてどうか、修繕積立金や家賃の見通しをどう読むかは、判断に迷うことがあります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書やマイソク（物件資料）をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で出てきた数字も、この記事の5つの数字と並べて、前提が同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】借入2,500万円・金利1.8%・35年元利均等返済、家賃9万円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円、固定資産税・都市計画税年6万円をもとにした仮定の試算です。「現実寄り」は、家賃が毎年0.5%下落、修繕積立金が国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安まで段階的に上昇、4年に1回の空室と原状回復・募集費、12年目と24年目の設備交換を仮定しています。税率は課税所得695万円超900万円以下の所得税率23%と住民税10%の合計で、復興特別所得税は含みません。