上場企業勤務だからワンルーム投資を勧められた？持ち出しと「上場企業だから安心」を数字で確かめる

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「上場企業にお勤めの方は、ローンが通りやすいので有利です」。

「うちも東証に上場している会社なので、安心してください」。

ワンルーム投資の勧誘では、「上場企業」という言葉が2つの意味で使われます。

1つは、買う人が上場企業に勤めていること。もう1つは、売る会社が上場していることです。

どちらも安心材料のように聞こえますが、毎月の持ち出しが払う価値のある額かどうかとは、直接関係がありません。

この記事では、上場企業の社員が勧められやすい理由と、「上場企業だから安心」を自分で確かめる方法を解説します。

上場企業勤務だとワンルーム投資を勧められやすい理由と、持ち出しの関係

理由	勧める側の見方	持ち出しとの関係
ローンが通りやすい	収入が安定していて、満額で融資が通ることがある	借入額が大きくなり、持ち出しも大きくなりやすい
年収が一定以上	持ち出しを払い続けられる	持ち出しが増えても払える人と見られている
連絡先が分かりやすい	職場への電話、社内の紹介で接点を持ちやすい	断りにくい関係から話が進みやすい

上場企業の社員がワンルーム投資を勧められやすい3つの理由

きっかけ	相談の例
上司・先輩の紹介	「某上場企業勤務でローンが通りやすいからと言われ、上司の紹介で話を聞くことになった」
職場への電話	「大手企業に勤めていたら、役職に関係なく会社の電話に営業がかかってくる」
売主の説明	「東証に上場している企業だから安心と言われた」

上場企業の社員がワンルーム投資を勧められやすい理由は、主に3つあります。

1つ目は、収入が安定していて、投資用ローンの審査が通りやすいことです。

2つ目は、年収が一定以上あり、毎月の持ち出しが増えても給料から払い続けられると見られていることです。

3つ目は、職場への電話や、同じ会社の上司・先輩からの紹介など、接点を持ちやすいことです。

実際の相談でも、「会社の電話に営業がかかってくる」「上司の紹介で商談に進んだ」という例が多く見られました。

つまり、勧められたのは「持ち出しを払える人」だと見られているからで、その物件が自分にとってお得だからとは限りません。

まずはこの前提を知ったうえで、話を聞くことが大切です。

「上場企業勤務だからローンが通る」は、持ち出しの妥当性とは別の話

確かめること	判断する人	見ているもの
ローンが通るか	金融機関	年収・勤務先・勤続年数などの返済能力
持ち出しが妥当か	自分	物件価格・家賃・費用・将来の売値

上場企業に勤めていると、投資用ローンの審査で評価されやすいのは事実です。

しかし、金融機関が見ているのは「この人が返済を続けられるか」で、物件価格が相場と比べて妥当かどうかではありません。

上場企業の社員だからこそ、満額で融資が通り、借入額が大きくなって、持ち出しと売るときの残債割れが大きくなることがあります。

また、投資用ローンの返済は、後で自宅の住宅ローンを組むときに返済負担として見られ、借りられる額が減る可能性もあります。

「ローンが通る」という言葉は、買う理由ではなく、持ち出しを自分で確かめる前提として受け止めてください。

融資と持ち出しの関係は、「融資が通るから大丈夫」は本当かで詳しく解説しています。

「売主が上場企業だから安心」なワンルーム投資の持ち出しは小さいか

分かること	分からないこと
会社が上場の審査を通り、決算などの情報を開示している	提案された物件の価格が相場と比べて妥当か
会社全体の売上・利益・財務の状況	自分の持ち出しが35年でいくらになるか
販売事業全体の利益の厚さ（有価証券報告書で）	家賃保証などの契約が将来どう見直されるか

上場は会社の基準で、物件価格や持ち出しの妥当性の保証ではない

確かめること	理由
物件価格と相場の差	上場していても、価格は会社が決める
家賃・修繕積立金・金利の前提	収支表の前提は会社ごとに違う
家賃保証の見直し条項	保証賃料は契約で見直されることがある

会社が上場しているということは、証券取引所の審査を通り、決算などの情報を定期的に開示しているということです。

会社としての信用や、情報の透明性という点では、確かに一つの判断材料になります。

ただし、上場していることは、その会社が売る物件の価格が相場と比べて妥当であることや、買った人の持ち出しが小さいことを保証するものではありません。

実際の相談でも、「どちらも上場企業で大手なので」と信用して購入した後、別の会社から「相場より高く買っている」と指摘されて悩む例がありました。

物件価格は売る会社が決めるもので、上場企業の物件でも割高なことはあります。

売主が上場しているかどうかにかかわらず、物件価格と相場の差、収支表の前提、家賃保証の見直し条項は、自分で確かめる必要があります。

売主が上場企業なら、有価証券報告書で販売の利益の厚さを確かめる

手順	やること
1	金融庁の電子開示システム「EDINET」で、売主の会社名を検索する
2	最新の有価証券報告書を開き、セグメント情報や損益計算書を見る
3	投資用マンションの販売事業の「売上高」と「売上総利益（粗利）」を探す
4	売上総利益÷売上高で、販売価格のうち会社の粗利にあたる割合の目安を出す

売主が上場している場合、その会社の決算資料を誰でも無料で見られます。

金融庁の電子開示システム「EDINET」で会社名を検索すると、有価証券報告書を閲覧できます。

有価証券報告書の損益計算書やセグメント情報には、事業ごとの売上高や利益が書かれていることがあります。

投資用マンションの販売事業の売上総利益（粗利）を売上高で割ると、販売価格のうち、土地や建物の原価以外にどのくらいの割合が乗っているかの目安がつかめます。

この割合には広告費や人件費なども含まれるため、すべてが利益というわけではありません。

また、会社全体の平均なので、提案された物件1戸の上乗せがいくらかまでは分かりません。

それでも、「上場企業だから安心」という説明を、数字で確かめる手がかりにはなります。

粗利の割合が大きいほど、買った直後に中古として売ると、販売価格を大きく下回りやすいと考えられます。

上場企業の社員がワンルーム投資の持ち出しで確かめる社内の制度

制度	確かめること
就業規則（副業・兼業）	不動産の賃貸が届け出や許可の対象になるか
家賃補助・社宅・住宅手当	投資用の物件を持つと支給が変わるか
持株会・企業型確定拠出年金	同じ月額を回した場合と比べてどうか

就業規則で、不動産の賃貸が届け出の対象になるかを確かめる

確認すること	どこで分かるか
副業・兼業の定義に不動産の賃貸が含まれるか	就業規則・副業規程
届け出や許可が必要か	人事部・総務部
規模（戸数・家賃収入）の基準があるか	副業規程・人事部

上場企業の多くは、就業規則で副業や兼業のルールを定めています。

不動産の賃貸は、一般に事業規模が小さければ副業として扱われないことも多いですが、会社によっては届け出や許可が必要な場合があります。

「1戸だけなら大丈夫」「みんなやっている」という営業の説明をうのみにせず、自分の会社の規程を確認することが大切です。

確認先は、就業規則や副業規程、分からなければ人事部や総務部です。

あとで規程違反を指摘されると、仕事に影響が出るおそれもあります。

また、勧めてきたのが社内の上司や先輩の場合は、社内での勧誘そのものが就業規則に反していないかも、確認しておくと判断材料になります。

規程に沿って届け出たうえで始めるのが、いちばん安全です。

家賃補助・持株会・企業型確定拠出年金と、持ち出しを比べる

制度	持ち出しとの関係
家賃補助・社宅	規程によっては、物件を持つと支給が変わることがある。支給が止まれば実質の持ち出しが増える
持株会	奨励金が上乗せされることが多い。同じ月額を回した場合と比べる
企業型確定拠出年金・iDeCo	掛金が所得控除になる。枠を使い切っているかを先に確認する

上場企業には、社員向けの住宅や資産形成の制度が整っていることが多くあります。

まず、家賃補助や社宅の制度です。規程の書き方によっては、物件を持つと支給の条件が変わることがあり、支給が止まればその分だけ実質の持ち出しが増えます。

次に、持株会です。会社が奨励金を上乗せしてくれる制度が多く、同じ月額を持株会に回した場合と比べる意味があります。

企業型確定拠出年金やiDeCoは、掛金が所得控除の対象になり、税金を抑えながら老後の資産を積み立てられます。

ワンルーム投資の持ち出しを「老後の資産づくり」として払うなら、こうした制度の枠を先に使い切っているかを確認してください。

家賃補助との関係は、ワンルーム投資で家賃補助は止まるかで詳しく解説しています。

上場企業勤務でも、ワンルーム投資の持ち出しを確かめてから決める

今は買わない方がよい	検討を続けてよい
「上場企業だから」以外に買う理由が説明できない	物件価格と持ち出しを自分で確かめた
就業規則や社内制度を確認していない	就業規則・家賃補助・資産形成制度を確認済み
「現実寄り」の持ち出しを払うと家計が苦しい	「現実寄り」の持ち出しでも困らない

年収800万円前後の家計で、持ち出しをどこまで払えるか計算する

前提	持ち出しの月平均	年額	年収800万円に対する割合
提案書の前提	約1.0万円	約12万円	約1.5%
現実寄り	約2.7万円	約32万円	約4.0%
厳しめ	約4.2万円	約51万円	約6.3%

上場企業に勤める年収800万円前後の人にとって、月1万円の持ち出しは小さく感じるかもしれません。

しかし、家賃の下落や修繕積立金の値上げを入れた「現実寄り」の試算では、35年の平均で月約2.7万円、年約32万円になります。

年収に対しては約4%ですが、税金や社会保険料を引いた手取りに対しては、さらに大きな割合になります。

この持ち出しを、子どもの教育費や自宅の購入、老後の資金づくりと並行して35年間払い続けられるかを考えることが大切です。

下の計算表に、提案書の数字を入れてみてください。

3つの前提の累計と、10年目に売るときの必要売値が分かります。

「上場企業勤務だから払える」ではなく、「この金額を払っても、ほかの予定が崩れないか」で判断しましょう。

上場企業の提案でも、持ち出しを別の会社に確かめてもらう

相談できること	提案書・物件をもとにした収支シミュレーション、価格の妥当性の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

売主が上場企業であっても、提案された物件の価格や持ち出しが妥当かどうかを判断するのは、慣れていないと難しいものです。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書の数字を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談で出てきた数字は、この記事の計算表や、売主の有価証券報告書と並べて確かめてください。

同じ会社の上司や先輩から勧められている場合も、社外の視点で数字を見てもらうと、人間関係と切り離して判断しやすくなります。

【この記事の試算について】借入2,500万円・金利1.8%・35年元利均等返済、家賃9万円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円、固定資産税・都市計画税年6万円をもとにした仮定の試算です。「現実寄り」「厳しめ」の前提は、計算表の注記をご覧ください。有価証券報告書は金融庁の電子開示システム「EDINET」で閲覧できます。