ワンルーム投資の持ち出しが会社ごとに違う？2社の収支シミュレーションをそろえて比較

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「A社の提案は毎月プラスなのに、B社の提案は毎月マイナス。どちらを信じればいいのか分からない」。

ワンルーム投資の提案を2社から受けた人の相談では、収支シミュレーションの持ち出しが会社ごとに大きく違うことへの戸惑いがよく書かれています。

実は、その違いの多くは物件の良し悪しではなく、収支シミュレーションの前提の違いから生まれています。

この記事では、2社の収支シミュレーションをそろえて比べる方法を、架空の2つの提案を使って試算します。

2社のワンルーム投資の収支シミュレーション、持ち出しが違うのはなぜ？

提案	収支シミュレーションの初月	前提をそろえた初月	前提をそろえた35年
A社（新築・2,500万円）	月約＋8,500円	月約−10,200円	約−1,114万円
B社（中古・2,000万円）	月約−3,900円	月約−3,900円	約−717万円

収支シミュレーションの持ち出しが会社ごとに違うとき、まず疑うべきは前提がそろっているかどうかです。

前提が違うまま比べると、持ち出しが小さく見える提案を選んでしまいがちです。

A社「月+8,500円」とB社「月−3,900円」、それぞれの収支シミュレーションの前提

項目	A社	B社
物件	新築・2,500万円・25㎡	築15年・2,000万円・25㎡
金利	0.9%（変動金利）	1.8%
家賃	93,000円	85,000円
管理費・修繕積立金	7,000円・3,000円（35年一定）	8,000円・7,000円（35年一定）
固定資産税	含めない	含める（年6万円）
初月の収支	月約＋8,500円	月約−3,900円

上の表は、2社から受け取った収支シミュレーションの前提を書き出したものです（架空の例です）。

A社は新築で、変動金利0.9%でローンの返済額を計算し、固定資産税を含めていません。

家賃も、同じ駅の相場（この例では9万円）より少し高い93,000円で設定しています。

B社は築15年の中古で、金利1.8%、固定資産税も含めて計算しているため、初月から月約3,900円の持ち出しが出ています。

こうして並べると、A社の収支シミュレーションが良く見えるのは、物件が良いからではなく、前提が甘いからかもしれないことが分かります。

逆に、B社が正直に固定資産税まで入れたために、見た目の持ち出しが大きくなっているとも言えます。

収支シミュレーションを受け取ったら、まず結果の数字ではなく、前提の行を見比べることから始めましょう。

前提をそろえると、持ち出しの大小が逆になる

直した前提	初月の収支	35年の収支
A社の収支シミュレーションのまま	月約＋8,500円	約＋356万円
固定資産税（年6万円）を入れる	月約＋3,500円	約＋146万円
金利を1.8%にそろえる	月約−7,400円	約−310万円
家賃を相場の9万円にする	月約−10,200円	約−429万円
現実寄りの前提（家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換）	月約−10,200円	約−1,114万円

A社の収支シミュレーションを、1つずつB社と同じ前提に直していくと、上の表のようになります。

固定資産税を入れると黒字は月約3,500円まで縮み、金利を1.8%にそろえると月約7,400円の持ち出しに変わります。

さらに家賃を相場の9万円にすると、月約10,200円の持ち出しです。

2社とも現実寄りの前提（家賃の下落、修繕積立金の値上げ、空室、設備交換）で35年を計算し直すと、A社は約1,114万円、B社は約717万円の持ち出しになりました。

最初に見たときは「プラスのA社、マイナスのB社」だったのが、前提をそろえると持ち出しの大小が逆になったわけです。

もちろん、これは架空の例で、どの会社の提案でも同じ結果になるわけではありません。

ただ、前提をそろえないまま比べると、判断を誤る可能性があることは押さえておきましょう。

ワンルーム投資の収支シミュレーションで、持ち出しが違う6つの項目

項目	違いやすい点	持ち出しへの影響の目安（試算）
1 金利	変動の低い金利か、固定か	0.9%と1.8%で、返済が月約10,900円違う
2 返済期間	35年か、45年か	45年にすると返済が月約12,700円小さく見える
3 固定資産税	含めるか、含めないか	年6万円なら月5,000円
4 管理委託料	含めるか、家賃の何%か	家賃9万円の5.5%で月4,950円
5 家賃	相場か、相場より高めか	3,000円高いと月約2,800円よく見える
6 修繕積立金・空室	35年一定か、変化を入れるか	35年で数百万円の差

収支シミュレーションの持ち出しが違う理由は、主に上の6つの項目に集約されます。

2社の提案を受け取ったら、この6項目がそろっているかを最初に確かめましょう。

金利と返済期間：変動の低い金利や45年ローンで持ち出しが小さく見える

金利・返済期間	月々の返済
0.9%・35年	約69,400円
1.8%・35年	約80,300円
1.8%・45年	約67,600円
2.8%・35年（参考）	約93,400円

収支シミュレーションの持ち出しに最も大きく影響するのが、ローンの金利と返済期間です。

同じ2,500万円を35年で借りても、金利0.9%なら月約69,400円、1.8%なら月約80,300円で、月々約10,900円の差があります。

変動金利の低い金利で計算した収支シミュレーションは、持ち出しが小さく見えますが、金利が上がれば返済額も増えます。

この記事の例で、金利0.9%のまま現実寄りの前提で計算すると35年の持ち出しは約658万円ですが、6年目から金利が1%上がると約1,033万円になりました。

また、返済期間を45年に延ばすと、月々の返済は小さくなる一方で、利息の総額は増え、ローンが終わる年齢も遅くなります。

2社の提案を比べるときは、金利と返済期間をどちらかにそろえ、さらに金利が1%上がった場合も計算しておきましょう。

金利上昇の影響は、金利が上がったときの持ち出しを試算した記事で詳しく解説しています。

固定資産税と管理委託料：収支シミュレーションに入っているかで月約1万円違う

費用	月額の目安	35年の合計（一定の場合）
固定資産税など（年6万円）	5,000円	約210万円
管理委託料（家賃の5.5%）	4,950円	約208万円
合計	9,950円	約418万円

収支シミュレーションの持ち出しが違うときに、次に確かめたいのが、固定資産税と管理委託料が入っているかどうかです。

固定資産税は年に数回まとめて払う税金のため、月々の収支シミュレーションから外されていることがよくあります。

管理委託料は、入居者の募集や家賃の集金などを管理会社に任せる費用で、家賃の数%で設定されることが多く、会社によって率が違ったり、別紙に書かれていたりします。

この2つを合わせると、家賃9万円の物件で月約1万円、35年で約418万円になります。

一方の会社だけがこれらを含めている場合、その会社の持ち出しが大きく見えるのは当然です。

2社の収支シミュレーションに、それぞれ「固定資産税」「管理委託料」の行があるかを確かめ、ない場合は金額を聞いて足してから比べましょう。

管理委託料の率や、家賃保証（サブリース）の場合の手数料も、管理委託契約の案で確認しておくと安心です。

家賃・修繕積立金・空室：35年一定の前提かどうか

前提	35年の持ち出し
家賃・修繕積立金が35年一定、空室なし	約429万円
家賃が毎年0.5%下落、修繕積立金が段階的に上昇、空室・設備交換あり	約1,114万円

3つ目に確かめたいのが、家賃・修繕積立金・空室を、35年間どう扱っているかです。

多くの収支シミュレーションは、家賃も修繕積立金も35年間変わらず、空室もない前提で作られています。

この前提では、A社の提案を金利や固定資産税をそろえた後でも、35年の持ち出しは約429万円です。

家賃の下落、修繕積立金の値上げ、空室と設備交換を入れると、約1,114万円と2.5倍以上になりました。

特に新築は、最初の家賃が高めで、修繕積立金が安く設定されていることが多いため、この差が大きく出やすくなります。

反対に、築年数のたった中古は、家賃がすでに下がっていて、修繕積立金も上がっていることが多いため、差が小さめになる傾向があります。

新築と中古の違いは、新築ワンルーム投資の持ち出しを試算した記事と中古ワンルーム投資の持ち出しを試算した記事で詳しく解説しています。

2社の収支シミュレーションをそろえて、ワンルーム投資の持ち出しが違う理由を確かめる手順

手順	やること
1	2社の収支シミュレーションの6項目を、1枚の表に書き出す
2	足りない数字（固定資産税・管理委託料など）を各社に聞く
3	同じ前提で、計算表で35年の持ち出しを計算し直す
4	価格が相場と比べて妥当かも確かめる

2社の収支シミュレーションを、1枚の比較表に書き出す

項目	A社	B社	そろえる値
価格・借入額			各社の値のまま
金利・返済期間			同じ金利・同じ期間
家賃			相場の家賃
管理費・修繕積立金			長期修繕計画の値
管理委託料			各社の率（なければ聞く）
固定資産税			各社に聞いた金額

2社の収支シミュレーションを比べるときは、まず上のひな形のような1枚の表に、6項目を書き出します。

結果の数字（毎月の収支）だけを並べるのではなく、前提の数字を並べるのがポイントです。

書き出してみると、どちらかの提案で固定資産税や管理委託料の行がない、金利の種類が違う、といった違いがすぐに見つかります。

足りない数字は、それぞれの会社に「固定資産税と都市計画税は年いくらですか」「管理委託料は家賃の何%ですか」と聞いて埋めましょう。

家賃は、各社の提案の数字ではなく、賃貸サイトで調べた同じ駅・同じくらいの広さの物件の相場にそろえます。

修繕積立金は、長期修繕計画で将来の値上げ予定を確認し、分かる範囲で書き込んでおきます。

この表ができれば、2社の持ち出しの違いのうち、どこまでが前提の違いなのかが見えてきます。

同じ前提で、35年の持ち出しを計算し直す

前提	そろえ方
提案書の前提	各社の値に、固定資産税・管理委託料を足す
現実寄り	家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換を入れる
厳しめ	現実寄りに、金利が1%上がる場合を足す

比較表ができたら、2社それぞれの数字を下の計算表に入れて、3つの前提で35年の持ち出しを計算し直します。

金利は、2社で同じ値にそろえて入れてください。

変動金利の提案がある場合は、固定金利や、もう一方の会社の金利に合わせて計算すると、比べやすくなります。

3つの前提の結果を2社分並べると、前提をそろえた後の持ち出しの違いが分かります。

その差が、物件そのもの（価格と家賃のバランス、管理費・修繕積立金の水準）による違いです。

最後に、価格が相場と比べて妥当かも確かめておきましょう。前提をそろえて持ち出しが小さくても、価格が割高なら、売るときに残債を返しきれないおそれがあります。

価格の確かめ方は、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事で解説しています。

収支シミュレーションが違うワンルーム投資、持ち出しをそろえても見送る人

検討を続けてよい人	見送った方がよい人
前提をそろえた現実寄りの持ち出しを、35年払っても家計が困らない	前提をそろえると、どちらの持ち出しも家計に重い
2社とも、足りない数字を聞いたら答えてくれた	前提を聞いても答えてもらえない会社がある
価格が相場と比べて妥当だと確かめた	見た目の収支が良い方を、前提を確かめずに選ぼうとしている

2社の収支シミュレーションを比べた結果、今は見送った方がよいケース

ケース	理由
前提をそろえると、どちらも持ち出しが家計に重い	どちらを選んでも、途中で払えなくなるおそれがある
前提を聞いても答えない会社がある	持ち出しの総額が分からない
見た目の収支が良い方を急いで選ぼうとしている	前提の甘さを見落とす可能性がある

上のケースに当てはまるなら、どちらの提案も今は買わない判断が合理的です。

2社から提案を受けると、「どちらかを選ばなければ」と考えがちですが、どちらも選ばないという選択肢もあります。

前提をそろえて計算し直した結果、どちらの持ち出しも家計に重いなら、無理にどちらかを選ぶ必要はありません。

また、前提を聞いても答えてもらえない会社の提案は、持ち出しの総額が分からないまま契約することになるため、比較の対象から外してかまいません。

見た目の収支が良い方を、前提を確かめずに急いで選ぶのも避けましょう。

この記事の例のように、前提をそろえると持ち出しの大小が逆になることもあります。

納得できる提案がなければ、見送って時間をかけて考え直すことも、立派な判断です。

2社の収支シミュレーションを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

自分で比較表を作っても、長期修繕計画の読み方や、価格が相場と比べて妥当かまでは判断しにくいこともあります。

そのようなときは、提案している2社とは別の会社に、2つの提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で作ってもらった収支シミュレーションも、この記事の6項目で前提を確かめ、2社の提案と同じ前提で比べてください。

【この記事の試算について】A社・B社はどちらも架空の提案で、統計値ではありません。A社は価格2,500万円・全額ローン・35年・元利均等、管理費7,000円・修繕積立金3,000円、B社は価格2,000万円・全額ローン（金利1.8%・35年）、家賃85,000円、管理費8,000円・修繕積立金7,000円、どちらも管理委託料5.5%・固定資産税など年6万円（A社の提案書は除外）としています。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、修繕積立金が国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡（8,375円）まで段階的に上昇（A社は16年目、B社は6年目に到達）、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加えています。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。