新築ワンルーム投資の持ち出しはなぜ大きい？新築プレミアムと「すぐ売ると損」の仕組み

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「新築なので空室の心配が少なく、修繕費もかかりません」。

新築ワンルーム投資を勧められると、このような説明とともに「月々の持ち出しは1万円以下です」と言われることがよくあります。

一方で、実際の相談では「買ってすぐに売ろうとしたら、ローンの残りより安い値段しか付かなかった」という声も少なくありません。

この記事では、新築ワンルーム投資の持ち出しがなぜ大きくなりやすいのかを、毎月の手出しと「売るときの差額」の2つに分けて試算します。

新築ワンルーム投資の持ち出しはなぜ大きい？月々の手出しを35年で試算

前提	初月の持ち出し	35年の持ち出し
提案書によくある前提（家賃・費用が一定、固定資産税は別）	月約6,900円	約291万円
現実寄り（家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換を入れる）	月約11,900円	約1,205万円

新築ワンルーム投資の持ち出しが大きくなりやすいのは、家賃に対して物件価格が高いからです。

家賃が同じでも、価格が高いほどローンの返済額が大きくなり、毎月の手出しが増えます。

新築ワンルーム投資の月々の持ち出しの内訳（初月約1.2万円）

項目	月額
家賃収入	95,000円
ローン返済（2,700万円・1.8%・35年）	−86,695円
管理委託料（家賃の5.5%）	−5,225円
管理費・修繕積立金	−10,000円
固定資産税など（年6万円の月割り）	−5,000円
持ち出し	−11,920円

表のとおり、家賃9.5万円に対してローンの返済だけで約8.7万円かかります。

家賃から返済を引いた残りは約8,300円しかなく、管理委託料や管理費・修繕積立金を払うと、その時点でマイナスになります。

さらに、提案書では別扱いにされやすい固定資産税を月割りで足すと、初月から月約11,900円の持ち出しです。

この物件の表面利回り（年間の家賃÷価格）は約4.2%です。

金利1.8%・35年のローンで全額を借りる場合、表面利回りが4%台前半だと、家賃が下がらなくても毎月の収支はほぼ確実にマイナスになります。

「新築なので修繕費はかからない」という説明は、最初の数年については正しいことが多いです。

ただし、持ち出しの大きさを決めているのは修繕費よりも価格とローン返済のほうだという点を押さえておきましょう。

新築ワンルーム投資の持ち出しが年々増える理由

期間	月平均の持ち出し	持ち出しの累計
1〜5年目	約16,900円	約101万円
6〜10年目	約20,800円	約226万円
11〜15年目	約28,900円	約400万円
16〜20年目	約32,500円	約595万円
21〜35年目	約33,900円	約1,205万円

新築ワンルーム投資の持ち出しは、買った直後がいちばん小さく、年数がたつほど大きくなっていきます。

理由の1つ目は家賃です。新築のときは「新築であること」に家賃が上乗せされやすく、最初の入居者が退去した後は家賃が下がることがよくあります。

2つ目は修繕積立金です。新築時は月数千円に設定されていても、国土交通省のガイドラインの目安に近づけるため、段階的に値上げされる計画が一般的です。

3つ目は、空室と設備の交換です。入居者が入れ替わるたびに募集費や原状回復の費用がかかり、10年を過ぎるとエアコンや給湯器の交換も必要になります。

この記事の試算では、これらを入れると、11年目以降の持ち出しは月3万円前後になりました。

提案書の「月々6,900円」は、こうした変化をすべて0として計算した数字だと考えてください。

35年の総額で見ると、提案書の前提との差は約900万円になります。

月々の持ち出しを35年の総額で確かめる方法は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事で詳しく解説しています。

新築ワンルーム投資の持ち出しに加わる「新築プレミアム」と、すぐ売ると損する仕組み

価格に含まれる新築プレミアム	1年目に売った場合の不足額	売却額で残債を返せる時期
10%	約329万円	10年目ごろ
20%	約588万円	15年目ごろ
30%	約846万円	19年目ごろ

新築ワンルーム投資には、毎月の持ち出しとは別に、売るときに残債より安くしか売れないというリスクがあります。

その原因が、価格に含まれる「新築プレミアム」です。

新築プレミアムとは？新築ワンルームの価格に含まれるもの

項目	新築	中古
土地と建物の価値	含まれる	含まれる
販売会社の広告費・営業の人件費	価格に含まれやすい	売主が個人なら原則なし
販売会社の利益	価格に含まれる	買取再販なら含まれる
「新築」であることの価値	あり（買った時点で失われる）	なし

新築ワンルームの価格には、土地と建物の価値に加えて、販売会社の広告費や営業の人件費、利益が含まれています。

この記事では、同じ物件を中古として売るときの相場価格との差を「新築プレミアム」と呼びます。

新築のマンションは、誰かが一度買って住んだ（貸した）時点で「新築」ではなくなります。

そのため、買った翌日に売ろうとしても、中古の相場価格でしか売れないのが一般的です。

新築プレミアムが何%なのかは物件によって違い、公的な統計で一律に示されているものではありません。

この記事では、10%・20%・30%の3つの仮定で試算しています。

自分の物件のプレミアムを確かめるには、同じ駅・同じくらいの築年数と広さの中古の成約価格と比べる方法があります（手順は後の見出しで説明します）。

新築ワンルーム投資を何年目に売れば、残債を返せるか

売る時期	プレミアム10%	プレミアム20%	プレミアム30%
1年目	−329万円	−588万円	−846万円
5年目	−187万円	−435万円	−684万円
10年目	＋20万円	−216万円	−452万円
15年目	＋263万円	＋39万円	−186万円
20年目	＋544万円	＋330万円	＋117万円

表は、2,700万円の新築を全額ローンで買い、物件の価値が毎年1%ずつ下がると仮定して、売ったときの手取り（仲介手数料などを引いた額）からローン残債を引いたものです。

プレミアムが20%の場合、1年目に売ると約588万円を手元のお金で返さないと、売ることすらできません。

ローンが残っている物件は、売却額で残債を返して抵当権を外さないと、買主に引き渡せないからです。

35年ローンは最初の10年ほど返済額に占める利息の割合が大きく、残債がゆっくりしか減りません。

そのため、プレミアム20%では売却額が残債を上回るまでに約15年かかる試算になりました。

「転勤や結婚で状況が変わったら売ればいい」と考えている場合は、その時期にいくら手出しが必要になるかを、買う前に計算しておくことが大切です。

毎月の持ち出しまで含めると、売っても取り戻せない

売る時期	プレミアム10%	プレミアム20%	プレミアム30%
5年目	−288万円	−537万円	−785万円
10年目	−206万円	−442万円	−678万円
15年目	−137万円	−361万円	−586万円
20年目	−51万円	−265万円	−478万円

売却額で残債を返せるようになっても、それまでに払ってきた毎月の持ち出しが戻ってくるわけではありません。

そこで、持ち出しの累計と売却時の差額を足して、「その時点で売ったら、全部でいくら得をしたか・損をしたか」を計算したのが上の表です。

この試算では、どのプレミアムでも、20年目までに売るとマイナスになりました。

プレミアム10%でも20年目に約51万円のマイナス、プレミアム20%なら約265万円のマイナスです。

営業では「ローンを返し終われば資産が残る」と説明されることがありますが、そこに至るまでの持ち出しと、途中で売るときの差額を合わせて判断する必要があります。

なお、この試算には所得税・住民税の増減と購入時の諸費用を含めていません。

節税の効果は年収や経費によって変わり、売却時には税金がかかる場合もあるため、税額は税理士や税務署で確かめてください。

家賃保証（サブリース）付きの新築を提案されている場合は、家賃保証で持ち出しは消えるかを検証した記事もあわせて読んでください。

新築ワンルーム投資の持ち出しを、買う前に確かめる3つの手順

手順	確かめること	使うもの
1	新築プレミアムの大きさ	レインズ・マーケット・インフォメーション、不動産情報ライブラリ
2	数年後の家賃で計算した持ち出し	賃貸サイト（同じ駅・築10年前後の家賃）
3	途中で売ったときの損益	ローンの返済予定表、この記事の計算表

同じ駅の中古の成約価格と比べて、新築プレミアムを確かめる

比べるもの	例
提案された新築の価格	2,700万円（25㎡＝㎡あたり108万円）
同じ駅の築5〜10年の成約価格	㎡あたり86万円なら、25㎡で約2,150万円
差（プレミアムの目安）	約550万円（価格の約20%）

新築プレミアムの大きさは、同じ駅や近い駅で、築年数の浅い中古ワンルームがいくらで売買されたかと比べると見当がつきます。

実際の成約価格は、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、誰でも無料で調べられます。

広さが違う物件と比べるときは、価格を専有面積で割った「㎡あたりの価格」で比べるのが便利です。

上の表の例では、提案の価格が㎡あたり108万円、近くの築浅の中古が㎡あたり86万円で、差は約20%になります。

この差がそのまま、買った直後に失われる価値の目安です。

ただし、成約事例が少ない駅もあり、階数や向き、設備によっても価格は変わるため、あくまで目安として使ってください。

より詳しい比べ方は、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事で解説しています。

新築ワンルーム投資の持ち出しは「数年後の家賃」で計算する

家賃の前提	月々の持ち出し
新築時の家賃 95,000円	約11,900円
5%下がった家賃 約90,250円	約16,400円
10%下がった家賃 85,500円	約20,900円

新築ワンルーム投資の提案書は、ほとんどの場合、新築時の家賃で収支が計算されています。

しかし、35年持つ前提なら、計算に使うべきなのは数年後、最初の入居者が退去した後の家賃です。

目安を知るには、賃貸サイトで同じ駅・同じくらいの広さの、築10年前後の物件の募集家賃を調べます。

新築時の家賃より5〜10%低いことも珍しくありません。

表のとおり、家賃が10%下がると、月々の持ち出しは約11,900円から約20,900円に増えます。

なお、家賃の下落分は管理委託料も少し下がるため、持ち出しの増え方は家賃の下落額よりわずかに小さくなります。

数年後の家賃で計算しても家計が困らないかを確かめてから、判断しましょう。

持ち出しと売却差額を足した「途中で売ったときの損益」を出す

手順	出し方
① 売る時期のローン残債	ローンの返済予定表で確かめる
② 売ったときの手取り	手順1の相場価格から、毎年1%程度下げた額−仲介手数料など
③ それまでの持ち出しの累計	上の計算表で、その年数の累計を見る
損益	②−①−③

最後に、転勤・結婚・住宅購入などで、途中で売る可能性がある時期の損益を出します。

ローンの返済予定表は、販売会社や金融機関に頼めば、契約前でも試算として出してもらえることが多いです。

売ったときの手取りは、手順1で調べた中古の相場価格を出発点にします。

新築の購入価格を出発点にすると、新築プレミアムの分だけ手取りを多く見積もってしまうので注意してください。

この3つを足し引きして、途中で売ると数百万円の手出しが必要になると分かった場合は、その金額を払える貯蓄があるかも確認しておきましょう。

住宅ローンを組む予定がある人は、投資用ローンの残債が審査に影響する場合があることも、あわせて考えておく必要があります。

新築ワンルーム投資の持ち出しを受け入れてよい人・買わない方がよい人

受け入れを検討できる人	買わない方がよい人
数年後の家賃で計算した持ち出しを、35年払っても家計が困らない	新築時の家賃の持ち出しでも家計がぎりぎり
新築プレミアムの大きさを確かめ、納得している	近くの中古の成約価格を調べていない
20年以上売らずに持つ前提で、途中で売る予定がない	転勤・結婚・住宅購入などで数年内に売る可能性がある

新築ワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
近くの中古より20%以上高い	売っても残債を返せない期間が15年前後続く
数年内に売る可能性がある	売るときに数百万円の手出しが必要になる
新築時の家賃でしか計算していない	最初の退去後に持ち出しが増える
「早く決めないと売れてしまう」と急かされる	相場との比較や計算をする時間がない

上のケースに当てはまるなら、新築ワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、近くの中古の成約価格より20%以上高い場合は、この記事の試算のとおり、売っても残債を返しきれない期間が長く続きます。

その間に転勤や家族の事情で売ることになれば、数百万円を手元のお金で用意しなければなりません。

また、「人気の物件なので、今週中に決めないと売れてしまう」と急かされる場合も、一度持ち帰ることをおすすめします。

中古の成約価格を調べ、数年後の家賃で計算し直すのは、1〜2日あればできる作業です。

その時間を取らせてもらえない提案は、見送っても損はありません。

新築にこだわらず、中古ワンルームや投資以外の資産形成と比べてから判断しても遅くはありません。

新築ワンルーム投資の提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	新築の提案を含む、物件価格の妥当性と収支シミュレーションの確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

中古の成約価格を調べても、階数や設備の違いをどう考えればよいか分からず、新築プレミアムの大きさを判断しきれないこともあります。

そのようなときは、販売会社とは別の会社に、提案書や物件資料を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の資料をもとに、価格の妥当性や、年収・ライフプランに合わせた収支シミュレーションを確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、家賃の前提や売却時の見積もりが同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】価格2,700万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃95,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加えています。新築プレミアム（10%・20%・30%）は仮定で、統計値ではありません。売却時の価値は中古の相場価格から毎年1%下がると仮定し、仲介手数料（売却額の3%＋6万円、税込み）と抵当権抹消などの費用5万円を差し引いています。所得税・住民税の増減、購入時の諸費用、売却時の税金は含みません。