2戸目のワンルーム投資を勧められたら？持ち出しが2倍以上になる理由と「2戸持って1戸売る」の前提

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「1戸だけだと空室のときに収入がゼロになります。2戸持てばリスクが分散できますし、将来1戸を売ればもう1戸のローンが完済できますよ」。

1戸目のワンルームを買ってしばらくすると、このように2戸目を勧められることがよくあります。

1戸目の持ち出しにようやく慣れてきたところで、もう1戸分の手出しが増えるのは、家計にとって大きな判断です。

この記事では、2戸目を買うと持ち出しがどう変わるかと、「2戸持って1戸売る」という説明が成り立つ前提を試算で確かめます。

2戸目のワンルーム投資、持ち出しは2倍以上になる？1戸と2戸を比較

持ち方	初月の持ち出し	35年の持ち出し
1戸（金利1.8%）	月約10,200円	約1,114万円
2戸目だけ（金利2.3%）	月約16,700円	約1,385万円
2戸の合計	月約26,900円	約2,499万円

2戸目のワンルーム投資を買うと、持ち出しは単純に2倍になるとは限りません。

2戸目の金利や物件の条件が1戸目より悪ければ、2倍以上になります。

2戸目は、金利や条件が1戸目と同じとは限らない

項目	変わりやすい理由	持ち出しへの影響
金利	1戸目と別の金融機関で借りることがある	金利0.5%差で、35年で約271万円の差（試算）
物件の価格と家賃	1戸目と同じ水準の物件が残っているとは限らない	価格に対して家賃が低いと持ち出しが増える
借入の合計	2戸で5,000万円前後になる	金利が上がったときの影響も2戸分になる

2戸目のローンは、1戸目と同じ金融機関で同じ金利が使えるとは限りません。

1戸目の借入があることで、2戸目は別の金融機関を紹介され、金利が高くなることがあります。

この記事では、2戸目の金利を1戸目より0.5%高い2.3%と仮定しました。

その場合、2戸目だけで35年の持ち出しは約1,385万円になり、1戸目より約271万円多くなります。

2戸の合計では約2,499万円で、1戸のときの約2.2倍です。

2戸とも金利1.8%で借りられた場合でも、合計は約2,229万円で、ちょうど2倍になります。

また、金利が上がったときの影響も2戸分になります。

2戸目の提案を受けたら、金利・借入先・物件の価格と家賃を、1戸目と並べて書き出してみてください。

2戸の空室が重なると、その月の持ち出しは約20万円になる

状況	その月の持ち出し
2戸とも入居中	約26,900円
1戸が空室	約112,000円
2戸とも空室	約197,000円
（参考）入居者の入れ替え費用	1戸あたり15万円前後（この記事の仮定）

「2戸持てばリスクが分散できる」という説明は、1戸が空室でももう1戸の家賃が入る、という意味で使われます。

しかし、2戸とも入居中でも持ち出しがある場合、1戸が空室になれば持ち出しはさらに増えます。

上の表のとおり、1戸が空室の月は約11万円、2戸とも空室の月は約20万円の持ち出しになります。

同じ時期に建てられた物件や、同じエリアの物件は、入居者の入れ替わりの時期や家賃の下がり方が重なりやすい面もあります。

「分散」というより、同じ種類のリスクを2倍持っていると考えるほうが実態に近いでしょう。

2戸目を検討するなら、2戸とも空室になった月の持ち出しを、貯蓄から数か月払えるかを確かめておく必要があります。

空室の期間は、立地や家賃の設定によって大きく変わるため、管理会社に過去の空室期間の実績を聞くのも有効です。

「2戸持って1戸売れば1戸が完済」？ワンルーム投資2戸の持ち出しと売却を検証

売る時期	新築プレミアム10%の場合	新築プレミアム20%の場合	それまでの2戸の持ち出し累計
10年目	約1,938万円（売っても返済に回せない）	約1,938万円（売っても返済に回せない）	約485万円
15年目	約1,424万円	約1,617万円（売っても返済に回せない）	約846万円
20年目	約817万円	約1,014万円	約1,248万円

2戸目の提案では、「2戸持っておき、将来1戸を売れば、その代金でもう1戸のローンを完済できる」と説明されることがあります。

この記事の試算では、20年目に1戸を売っても、もう1戸のローンは約800万〜1,000万円残りました。

1戸を売った代金で、もう1戸のローンを返せる時期

売る時期	新築プレミアム10%	新築プレミアム20%
10年目	約−21万円	約−240万円
15年目	約＋193万円	約−15万円
20年目	約＋449万円	約＋251万円

1戸を売った代金で、もう1戸のローンを返すには、まず売った物件自体のローンを返し終える必要があります。

表は、2戸目を売ったときの手取り（仲介手数料などを引いた額）から、2戸目のローン残高を引いたものです。

物件の価格に新築プレミアム（相場との差）が20%含まれていると、15年目に売っても、2戸目のローンすら返しきれません。

20年目に売れば約251万円が残りますが、1戸目のローン残高は約1,265万円あるため、完済にはほど遠い金額です。

「1戸売れば1戸が完済」が成り立つのは、売るときの価格が買ったときに近いか、それ以上で売れる場合に限られます。

提案でこの説明を受けたら、何年目に、いくらで売る前提なのかを書面で出してもらいましょう。

売却を前提にした説明の確かめ方は、「5年後・10年後に売れば利益」の説明を検証した記事で詳しく解説しています。

売るまでの2戸の持ち出しの累計も入れて考える

項目	金額
20年間の2戸の持ち出し累計	約1,248万円
2戸目を売って残る手取り	約251万円
1戸目に残るローン	約1,014万円（手取りで返済した後）
1戸目の、その後15年の返済	続く（持ち出しも続く）

「1戸売れば1戸が完済」という説明では、売るまでに払ってきた持ち出しが話に出てこないことがあります。

この記事の試算では、20年目まで2戸を持つと、持ち出しの累計は約1,248万円になりました。

それだけ払った後に2戸目を売っても、手元に残るのは約251万円で、1戸目のローンは約1,014万円残ります。

つまり、2戸目を持つことで増えた持ち出しを、売却で取り戻せていないことになります。

1戸目のローンを早く返したいのであれば、2戸目を買わずに、2戸目の持ち出しにあたる金額を1戸目の繰り上げ返済に回す方法もあります。

どちらが有利かは前提によって変わるため、両方を同じ条件で計算して比べてみてください。

下の計算表で、2戸目の提案の数字を入れると、2戸目だけの持ち出しを確かめられます。

2戸目のワンルーム投資を勧められたら、持ち出しの前に確かめる2つのこと

確かめること	使うもの
1戸目の実際の持ち出し	管理会社の収支報告、通帳、確定申告の書類
借入の合計と、今後の住宅購入などへの影響	ローンの返済予定表、家族の予定

1戸目の実際の持ち出しを、提案のときの数字と並べる

項目	提案のときの数字	実際の数字
月々の持ち出し	提案書の数字を書く	通帳の入出金から計算する
空室の期間	（多くは0か月）	実際に空いた月数
修繕積立金・管理費	購入時の金額	今の金額（値上げの有無）
戻った税金	提案の還付額	確定申告で実際に戻った額

2戸目を判断する材料として、いちばん確かなのは1戸目の実績です。

1戸目を買ったときの提案書を出して、月々の持ち出し、空室の期間、修繕積立金、戻った税金を、実際の数字と並べてみてください。

実際の持ち出しが提案より大きい場合、2戸目の提案も同じように小さく見積もられている可能性があります。

特に、節税で戻った税金が1年目だけだった、修繕積立金がすでに値上げされた、といった差は、2戸目でも起こりやすいものです。

戻る税金の年ごとの変化は、節税で持ち出しは取り戻せるかを試算した記事で解説しています。

1戸目の実績を確かめずに2戸目を決めるのは、試験の結果を見ずに次の申し込みをするようなものです。

実績を並べたうえで、2戸分の持ち出しを35年払っても家計が困らないかを判断しましょう。

借入の合計と、今後の住宅購入などへの影響を確かめる

年	2戸のローン残高の合計
購入時	約5,000万円
5年目	約4,484万円
10年目	約3,915万円
20年目	約2,584万円

2戸を全額ローンで買うと、借入の合計は5,000万円前後になります。

この借入は、将来自宅を買うときの住宅ローンの審査で、ほかの借入として扱われるのが一般的です。

金融機関によって判断は違いますが、投資用ローンの残高が大きいと、希望する金額の住宅ローンを借りられないことがあります。

結婚や子どもの進学、自宅の購入など、今後の大きな予定がある人は、その時期の借入の合計を表で確かめておきましょう。

また、借入の合計が大きいほど、金利が上がったときの返済の増え方も大きくなります。

「融資が通るから大丈夫」という説明と、家計が持ちこたえられるかは別の話です。

この点は、「融資が通るから大丈夫」は本当かを解説した記事で詳しく説明しています。

2戸目のワンルーム投資の持ち出しを受け入れてよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
1戸目の実績が提案どおりで、2戸分の持ち出しを35年払える	1戸目の実際の持ち出しを確かめていない
2戸とも空室の月を、貯蓄で数か月払える	2戸とも空室になると家計が回らない
今後、住宅ローンを組む予定がない、または影響を確かめた	数年内に自宅の購入や結婚などの予定がある

2戸目のワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
1戸目の持ち出しが提案より大きい	2戸目も小さく見積もられている可能性がある
「1戸売れば1戸が完済」と説明された	売る時期と価格の前提しだいで、成り立たないことが多い
2戸目の金利が1戸目より高い	持ち出しが2倍以上になる
数年内に住宅購入や結婚の予定がある	借入の合計が審査や家計に影響する

上のケースに当てはまるなら、2戸目のワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、1戸目の実際の持ち出しが提案より大きい場合は、2戸目の提案も同じ前提で作られている可能性があります。

2戸目を買った後で「思ったより手出しが多い」と気づいても、2戸分のローンは簡単には減らせません。

また、「1戸売れば1戸が完済」という説明は、売る時期と価格の前提を確かめると、成り立たないことが多いものです。

1戸目を持ち続けるかどうか、繰り上げ返済をするかどうかを先に考え、そのうえで2戸目が本当に必要かを判断しても遅くはありません。

見送ったとしても、1戸目の実績をそろえてから改めて検討すれば、十分に間に合います。

2戸目の提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	2戸目の提案を含む収支シミュレーション、提案された物件の価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

1戸目の実績と2戸目の提案を並べても、物件の価格が妥当か、売却の前提が現実的かまでは判断しにくいことがあります。

そのようなときは、1戸目を買った会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

また、過去にこの会社の面談やセミナーを受けたことがある場合は、申し込みの対象外です。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、2戸目の金利や空室の前提が同じかを確かめましょう。

【この記事の試算について】各戸とも価格2,500万円・全額ローン（35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円とした架空の試算です。金利は1戸目1.8%、2戸目2.3%と仮定しました。売却の試算は、相場を購入価格から新築プレミアム（10%・20%、仮定）を引いた額とし、毎年1%下がると仮定して、仲介手数料（売却額の3%＋6万円、税込み）と費用5万円を差し引いています。空室の月の持ち出しは、家賃が入らない月のローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税（月割り）の合計です。所得税・住民税の増減、売却時の税金は含みません。