上司の紹介でワンルーム投資を勧められたら？持ち出しの確認と角の立たない保留の仕方

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「自分もやっているけど、持ち出しは月数千円だよ。担当の人を紹介しようか」。

職場の上司からこう声をかけられ、気が進まないまま営業の人と会うことになった、という相談は少なくありません。

上司との関係を考えると断りにくく、かといって、毎月の手出しが35年続く契約を、よく分からないまま結ぶのも不安です。

この記事では、上司の話と自分の提案を切り離して持ち出しを確かめる方法と、関係を壊さずに保留・お断りする言い方をまとめます。

上司の紹介のワンルーム投資、持ち出しは上司と同じとは限らない

項目	上司の物件（数年前に購入した仮の例）	自分の提案（仮の例）
物件価格	2,200万円	2,500万円
金利	1.5%	1.8%
ローン返済（35年）	月67,361円	月80,273円
初月の収支（家賃9万円・固定資産税込み）	約＋2,700円	約−10,200円

上司の紹介でワンルーム投資を勧められたときに、まず押さえておきたいのは、上司の持ち出しと自分の持ち出しは別の数字だということです。

買った時期・価格・金利が違えば、同じ家賃でも毎月の収支は大きく変わります。

上司が「持ち出しは少ない」と言う理由

理由	持ち出しへの影響
買った時期の価格が今より安い	ローン返済が少なく、持ち出しが小さい
借りたときの金利が今より低い	同じ借入額でも返済が少ない
まだ買ってから年数が浅い	家賃の下落や修繕積立金の値上げを経験していない
固定資産税や空室を含めずに話している	実際の持ち出しより小さく聞こえる

上司が「持ち出しは月数千円」と話していても、それは上司の物件の、今の時点の数字です。

たとえば上の表の仮の例では、数年前に2,200万円・金利1.5%で買った上司の物件は、家賃9万円で初月の収支がわずかにプラスになります。

同じ家賃9万円でも、今2,500万円・金利1.8%で買う提案では、初月から月約10,200円の持ち出しです。

また、上司が買ってからまだ数年しかたっていない場合、家賃の下落や修繕積立金の値上げ、設備の交換といった、10年を過ぎてから増える出費をまだ経験していないこともあります。

上司に悪気があるとは限りません。

自分の物件の今の収支を、そのまま話しているだけということも多いはずです。

だからこそ、上司の話を判断の根拠にするのではなく、自分に提案された物件の数字で計算し直すことが大切です。

上司の紹介とは切り離して、自分の提案の持ち出しを計算する

前提	初月の持ち出し	35年の持ち出し
提案書によくある前提（家賃・費用が一定、固定資産税は別）	月約5,200円	約219万円
上の前提＋固定資産税	月約10,200円	約429万円
現実寄り（家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換）	月約10,200円	約1,114万円
厳しめ（現実寄り＋家賃の下落が大きい・6年目から金利+1%）	月約10,200円	約1,778万円

上司の紹介で会った営業の人から提案書を受け取ったら、まず価格・借入額・金利・家賃・管理費・修繕積立金の6つを書き出します。

そのうえで、上の表のように前提を変えて、35年の持ち出しを計算し直します。

提案書でよく使われる「家賃も費用もずっと同じ」という前提では35年で約219万円ですが、固定資産税を入れるだけで約429万円になります。

さらに、家賃の下落や修繕積立金の値上げ、空室、設備の交換を入れた現実寄りの前提では、35年で約1,114万円になりました。

初月の持ち出しが同じでも、年数がたつにつれて差が広がっていくのがポイントです。

下の計算表に自分の提案の数字を入れると、同じように3つの前提で確かめられます。

計算した結果を上司に見せる必要はありません。自分と家族が納得できるかどうかだけで判断してかまいません。

上司の紹介のワンルーム投資、持ち出しが重いときに角を立てずに保留・お断りする方法

場面	言い方の例
営業の人と会う前	「話を聞くだけで、その場では決めないつもりですが、それでもよければ」
面談の最後	「資料を持ち帰って、家族と相談してから返事をします」
上司に聞かれたとき	「自分の条件で計算したら、今の家計では持ち出しが重いので見送りました」

上司の紹介でも、その場で返事をする必要はありません。

保留やお断りは、理由を「自分の家計」と「家族」に置くと、上司や営業の人を否定せずに伝えられます。

上司の紹介の面談で、その場で返事をしない言い方

タイミング	やること
面談の前	上司に「今日は話を聞くだけ」と伝えておく
面談の中	提案書・重要事項説明書の案・返済予定表をもらう
面談の最後	「家族と相談してから」と伝え、次の約束はしない
面談の後	持ち出しを3つの前提で計算し直す

上司の紹介で営業の人と会うときは、会う前に「今日は話を聞くだけで、その場では決めません」と上司に伝えておくと、後が楽になります。

面談の中では、提案書だけでなく、重要事項説明書の案やローンの返済予定表も「家族に見せたいので」と言って受け取りましょう。

資料を持ち帰らせてもらえない、あるいは「今日決めてもらえれば価格を下げられる」と言われた場合は、それ自体が慎重に考えるべきサインです。

面談の最後に次の面談の日程を決めようとされても、「家族と相談してから、こちらから連絡します」と答えれば十分です。

ワンルーム投資は、ローンを含めると数千万円の契約で、毎月の持ち出しが35年続く可能性があります。

その場で決めないのは失礼なことではなく、大きな契約では当然の対応です。

上司も同じように時間をかけて判断したはずだと考えれば、気後れする必要はありません。

上司の紹介を断るときの伝え方と、その後の関係

伝え方	理由
理由は自分の家計に置く	上司の判断や物件を否定せずに済む
紹介してくれたことにお礼を言う	上司の好意を受け止めたことが伝わる
営業の人には直接、はっきり断る	上司を間に挟まず、勧誘を終わらせられる
「また今度」とは言わない	勧誘が続くきっかけになる

断ると決めたら、上司には「紹介していただいてありがとうございました。自分の条件で計算したら、今の家計では持ち出しが重いので見送ることにしました」と伝えます。

理由を自分の家計に置けば、上司の物件や判断を否定することにはなりません。

営業の人には、上司を通さずに直接「契約しません。今後のご連絡も不要です」と伝えます。

「また今度」「タイミングが合えば」といったあいまいな言い方は、勧誘が続くきっかけになりやすいので避けましょう。

上司の紹介を断ったことを理由に、仕事の評価や扱いが変わるのは本来おかしなことです。

もし、断ったことで不利益な扱いを受けたり、何度も購入を迫られたりする場合は、職場のハラスメント相談窓口やコンプライアンス窓口に相談することも考えてください。

業務と関係のない私的な投資の勧誘であっても、職場の上下関係を背景にしたものであれば、相談の対象になりえます。

上司の紹介でワンルーム投資の営業に会い、持ち出しの説明や勧誘が強引なときの対処

困っていること	相談先
断ったのに勧誘が続く・契約を迫られる	消費者ホットライン「188」（最寄りの消費生活センターにつながる）
営業の会社の対応に問題がある	その会社に宅建業の免許を出している都道府県・国土交通省の窓口
上司から購入を何度も迫られる	職場のハラスメント相談窓口・コンプライアンス窓口

宅建業法で禁止されている勧誘の例

禁止されている行為	上司の紹介の場面での例
利益が確実だと誤解させる断定的な説明	「この物件なら利益は確実」と言い切る
判断に必要な時間を与えない	「今日決めないと他の人に売れてしまう」と、持ち帰りを認めない
会社名・氏名・勧誘の目的を告げずに勧誘する	「上司の知り合い」とだけ名乗り、物件の販売とは言わずに会う
断ったのに勧誘を続ける	「契約しない」と伝えた後も電話や面談の誘いが続く
迷惑な時間の電話・訪問	深夜や早朝に電話をかけてくる
深夜・長時間の勧誘などで困惑させる	帰らせてもらえず、何時間も説明が続く

不動産の販売会社（宅地建物取引業者）には、宅地建物取引業法で、強引な勧誘が禁止されています。

法律の47条の2では、利益が確実だと誤解させるような断定的な説明が禁止されています。

また、施行規則の16条の11では、会社名や勧誘の目的を告げずに勧誘すること、契約しないと伝えた相手に勧誘を続けること、迷惑な時間の電話や訪問、深夜や長時間の勧誘などで困惑させることが禁止されています。

施行規則では、正当な理由なく、契約するかどうかを判断するための時間を与えないことも禁止されています。「今日決めてほしい」と迫られたときは、この決まりを思い出してください。

この決まりは販売会社とその営業の人に対するもので、紹介した上司個人に向けたものではありません。

ただ、上司の紹介で会った営業の人であっても、断った後に勧誘を続ければ、禁止されている行為にあたる可能性があります。

「上司の顔を立てないと」と我慢する必要はありません。

勧誘が止まらない・契約してしまったときの相談先

状況	相談先と、伝えること
勧誘が止まらない	消費者ホットライン188。会社名・担当者名・断った日時
契約してしまったが、説明に納得できない	消費者ホットライン188。契約書・重要事項説明書・提案書
会社の対応そのものに問題がある	免許行政庁（都道府県・国土交通省の地方整備局など）
職場での扱いが変わった	職場のハラスメント相談窓口

断っても勧誘が止まらないときは、消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどにつながります。

相談するときは、会社名、担当者の名前、断った日時、その後に連絡が来た日時を伝えられるよう、メモを用意しておくとスムーズです。

すでに契約してしまった場合でも、契約の時期や場所、説明の内容によっては、取れる手段が残っていることがあります。

たとえば、販売会社の事務所以外の場所（喫茶店など）で申し込んだ場合は、クーリング・オフの対象になることがありますが、条件や期間が決まっているため、迷ったら早めに相談することが大切です。

会社の対応そのものに問題があると感じた場合は、その会社に宅建業の免許を出している都道府県や、国土交通省の地方整備局などの窓口に相談できます。

免許をどこが出しているかは、会社のホームページや重要事項説明書に書かれている免許番号で確かめられます。

上司の紹介のワンルーム投資、持ち出しを受け入れてよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
自分の提案を現実寄りの前提で計算し、35年の持ち出しに納得している	上司の話だけで、自分の提案の計算をしていない
家族と相談し、毎月の手出しを払い続けられる	持ち出しが増えたら家計が苦しい
上司との関係とは関係なく、自分で買いたいと思っている	断りにくいから、という理由が大きい

上司の紹介のワンルーム投資を、今は見送った方がよいケース

ケース	理由
買う理由の多くが「上司に悪いから」	持ち出しを払い続けるのは自分で、上司ではない
上司の持ち出しの話しか聞いていない	自分の提案の持ち出しが分からない
資料を持ち帰らせてもらえない・即決を求められる	計算や家族との相談ができない
持ち出しが増えたら家計が苦しい	家賃の下落や金利の上昇に耐えられない

上のケースに当てはまるなら、上司の紹介であっても今は買わない判断が合理的です。

特に、買う理由の多くが「上司に悪いから」「断ると気まずいから」という場合は、一度立ち止まってください。

契約した後、35年にわたって持ち出しを払い続けるのは自分であり、紹介した上司ではありません。

上司が異動や退職をしても、ローンと物件は自分の手元に残ります。

途中で売りたくなっても、売却額でローンの残りを返しきれず、手元のお金で穴埋めが必要になることもあります。

上司との関係は、断り方を工夫すれば守れます。

一方で、納得できないまま結んだ契約は、後から取り消すのが簡単ではありません。

どちらを優先すべきかは、はっきりしています。

営業の説明（節税・年金代わりなど）の確かめ方は、勧められたワンルーム投資の持ち出しを確かめる記事で解説しています。

上司の紹介とは別の会社に、提案と持ち出しを見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

上司の紹介で受け取った提案を自分で計算してみても、価格が相場と比べて妥当なのかまでは判断しにくいことがあります。

上司や紹介された会社には聞きにくい場合は、まったく別の会社に提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

オンラインで自宅から参加できるため、職場の人に知られずに相談できるのも利点です。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、前提が同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】上司の物件と自分の提案は、どちらも架空の例です。自分の提案は、価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円としています。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加え、「厳しめ」は家賃が毎年1%下落し、6年目から金利が1%上がるとしています。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。法令は宅地建物取引業法47条の2、同法施行規則16条の11によります。