紹介された物件のワンルーム投資は買い？提案条件から持ち出しを計算し直す方法

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「こういう物件を紹介されたのですが、ありでしょうか」。

ワンルーム投資の相談では、紹介された物件の価格・家賃・ローンの条件を書き出して、判断を求める声がとても多くあります。

ところが、返ってくる答えの多くは「やめておけ」の一言で、その物件の数字が実際どうなのかは分からないままになりがちです。

この記事では、実際の相談に書かれていた提案条件を3つ取り上げて持ち出しを計算し直し、紹介された物件を自分で判断する方法をまとめます。

紹介された物件のワンルーム投資、持ち出しは本当に提案どおり？実例3件を試算

紹介された物件	提案での説明	固定資産税込みの初月	35年の持ち出し（現実寄り）
例1 練馬区・築約20年・約2,200万円	「キャッシュフローはトントン」	約14,400円	約1,142万円
例2 板橋区・築18年・1,750万円	「毎月6,000円ほどの手出し」	約9,750円	約946万円
例3 名古屋市・新築・2,700万円	「家賃保証付きで収支−1.1万円」	約15,700円	約1,340万円

例1：練馬区・築約20年・約2,200万円「キャッシュフローはトントン」

相談に書かれた条件	価格約2,200万円、1K・約23㎡、家賃約8万円、管理費約7,000円、修繕積立金約6,000円、築約20年、35年ローン・金利2%前後
この記事で補った仮定	借入2,200万円・金利2.0%・35年、管理委託料5.5%、固定資産税など年5万円
計算し直した初月の持ち出し	月約14,400円（返済72,878円）
35年の持ち出し	提案の前提でも約607万円、現実寄りで約1,142万円

1つ目は、面談の議事録を書き出して「不審な点はないか」と相談していた人の例です。

議事録では「35年・2%前後のローンでキャッシュフローはトントン」と説明され、その後に練馬区の築約20年の物件が提示されていました。

示された条件で計算すると、家賃8万円に対して、ローン返済が約72,900円、管理費と修繕積立金が13,000円、管理委託料が約4,400円で、毎月約10,000円のマイナスになります。

固定資産税を月割りで足すと、持ち出しは月約14,400円です。

つまり「トントン」という説明は、この物件の数字とは合っていませんでした。

築約20年の物件は、これから給湯器などの設備交換や大規模修繕の時期に入るため、修繕積立金の値上げや設備の出費も見込む必要があります。

それらを入れた現実寄りの試算では、35年の持ち出しは約1,142万円になりました。

議事録や営業の説明と、紹介された物件の数字が一致しているかを、自分で計算して確かめることが大切です。

例2：板橋区・築18年・1,750万円「毎月6,000円ほどの手出し」

相談に書かれた条件	価格1,750万円、築18年、ローン返済月57,000円・35年、毎月6,000円ほどの手出し、「10年持てば悪くても100万円ほどの利益」
この記事で補った仮定	金利は返済額から逆算して約1.89%、管理費・修繕積立金は計1万円、家賃は手出し額から逆算して約64,500円、固定資産税など年4.5万円
計算し直した初月の持ち出し	月約9,750円
10年目に売って持ち出しまで回収するのに必要な売値	提案の前提で約1,541万円、現実寄りで約1,610万円

2つ目は、「毎月6,000円ほどの手出しで、10年持てば悪くても100万円ほどの利益が出る」というシミュレーションを示された人の例です。

月6,000円という数字には固定資産税が入っていないことが多く、年4.5万円と仮定して足すと、持ち出しは月約9,750円になります。

「10年で100万円の利益」が本当に出るかは、10年後にいくらで売れるかで決まります。

この例では、10年目にローンの残りと売却費用、それまでの持ち出しを回収するだけで、現実寄りの前提では約1,610万円以上で売れる必要があります。

100万円の利益を出すには、さらに約100万円高い、約1,710万円以上で売れなければなりません。

購入価格が1,750万円なので、築28年になった時点で、ほぼ買った値段で売れることが前提になっているわけです。

この前提が妥当かどうかは、同じ駅の築28年前後の物件が、今いくらで取引されているかを調べると判断しやすくなります。

例3：名古屋市・新築・2,700万円「家賃保証付きで収支−1.1万円」

相談に書かれた条件	名古屋市中区・新築ワンルーム、借入2,700万円・35年・金利1.8%、家賃保証あり、賃料8.5万円、管理費0.9万円、収支−1.1万円、手付金130万円、諸経費160万円
この記事で補った仮定	保証賃料を手取りとして計算、管理費0.9万円のうち修繕積立金を3,000円、固定資産税など年6万円
計算し直した初月の持ち出し	月約15,700円（返済86,695円）
35年の持ち出し	提案の前提で約659万円、現実寄りで約1,340万円

3つ目は、セミナーで新築ワンルームを提案された人の例です。

家賃保証が付いていて、収支は月−1.1万円と説明されていました。

固定資産税を足すと、持ち出しは月約15,700円になり、35年続けば提案の前提どおりでも約659万円です。

この例で見落とせないのは、手付金130万円と諸経費160万円の合計290万円を最初に自己資金で払う点です。

この290万円は月々の持ち出しには表れませんが、35年の負担には加わります。

また、家賃保証の賃料は、契約の見直しで下がることがあり、新築時の家賃が35年続く保証ではありません。

新築物件は、中古になると販売時の上乗せ分がなくなるため、10年目に持ち出しを回収するには現実寄りの前提で約2,454万円以上で売れる必要があります。

月々の収支だけでなく、最初に払うお金と、保証賃料の見直し条件を必ず確認してください。

紹介された物件のワンルーム投資で、持ち出しを計算し直す4つのステップ

ステップ	やること	使うもの
1	提案条件を表に書き出す	提案書・物件資料（マイソク）・重要事項説明書
2	相場と比べる	不動産ポータルサイト、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、レインズ・マーケット・インフォメーション
3	3つの前提で35年と売却時を計算する	この記事の計算表
4	ほかの提案と前提をそろえて比べる	他社の提案書

ステップ1：提案条件を表に書き出し、抜けている数字を確認する

項目	よくある抜け・注意点
価格・借入額・自己資金	手付金・諸経費が別になっている
金利・返済期間	変動か固定か、何年目まで固定か
家賃	相場の家賃か、保証賃料か
管理費・修繕積立金	「管理費」に修繕積立金が含まれているか
管理委託料・保証料	家賃の何%か
固定資産税・都市計画税	収支に入っていないことが多い

紹介された物件を判断する最初のステップは、提案条件を上の表の形に書き出すことです。

相談に書かれた提案を見ると、管理費と修繕積立金がまとめて書かれていたり、固定資産税が入っていなかったり、手付金や諸経費が月々の収支とは別に書かれていたりします。

家賃についても、近くの物件と同じくらいの相場の家賃なのか、家賃保証で受け取る保証賃料なのかで意味が変わります。

保証賃料の場合は、相場の家賃より低く設定され、契約の見直しでさらに下がることがあります。

書き出してみて分からない項目は、営業担当者に質問して、回答を書面やメールで残しておくと、あとで他社の提案と比べるときにも役立ちます。

質問への答えがあいまいなまま契約を急がせる場合は、それ自体が判断材料になります。

ステップ2：紹介された物件の価格と家賃を、相場と比べる

調べ方	分かること	注意点
不動産ポータルサイト（売買・賃貸）	同じ駅・広さ・築年数の売り出し価格と家賃	売り出し価格は実際に売れた価格より高いことがある
国土交通省「不動産情報ライブラリ」	過去の取引価格・成約価格	町字単位の表示で、金額は上位2桁のみ
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産会社が報告した成約価格	地域・期間の範囲を確認する
表面利回り（年間家賃÷価格）	同じエリアの物件と比べた割高・割安の目安	経費を引く前の数字

次に、紹介された物件の価格と家賃が、相場と比べて妥当かを確かめます。

いちばん手軽なのは、不動産ポータルサイトで同じ駅・同じくらいの広さと築年数の物件を探し、売り出し価格と家賃を比べる方法です。

ただし、売り出し価格は売り手の希望価格なので、実際に売れた価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、レインズ・マーケット・インフォメーションの成約価格で確認すると確実です。

比べやすい目安が表面利回り（年間家賃÷物件価格）です。

例1は約4.4%、例2は約4.4%、新築の例3は約3.8%でした。

同じエリアの似た物件より表面利回りが低い場合、価格が高いか、家賃が低いか、そのどちらかです。

価格が高ければ借入額が増え、毎月の返済と持ち出しも増えます。割高かどうかの確かめ方は、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる方法で詳しく解説しています。

ステップ3：3つの前提で、35年の持ち出しと売るときの金額を計算する

出てくる数字	使い方
初月の持ち出し	提案書の数字と比べ、抜けがないか確認
3つの前提の35年累計	「現実寄り」の累計でも困らないかを確認
10年目の必要売値	相場と比べ、その価格で売れそうか確認

書き出した提案条件を、下の計算表に入れてみてください。

初月の持ち出しと、「提案書の前提」「現実寄り」「厳しめ」の3つの前提での累計、10年目に売って持ち出しまで回収するのに必要な売値が表示されます。

家賃保証付きの物件の場合は、家賃に保証賃料を入れ、管理委託料を0%にすると、例3と同じような計算になります。

大切なのは、「現実寄り」の累計でも家計や将来の計画が困らないかと、10年目の必要売値がステップ2で調べた相場と比べて現実的かどうかです。

必要売値が、同じエリアで築年数が10年古い物件の取引価格より高ければ、売って持ち出しを回収するのは難しいと考えられます。

計算は仮定にもとづく試算なので、実際の条件で変わる点に注意してください。

ステップ4：ほかの会社の提案と、前提をそろえて比べる

そろえる項目	そろえ方
家賃	相場の家賃か保証賃料か、毎年の下落率
修繕積立金	平均目安（月335円/㎡）まで上がる前提にそろえる
金利	同じ金利（＋1%の場合も）で計算する
税金・空室・設備交換	どちらにも同じ条件で入れる
最初に払うお金	手付金・諸経費・頭金を合計する

複数の会社から物件を紹介されている場合や、同じ会社から別の物件を提案された場合は、提案書の「月◯円」を比べるだけでは判断を誤ります。

家賃を高めに見積もったり、修繕積立金を低く書いたりすれば、月々の持ち出しはいくらでも小さく見せられるからです。

比べるときは、家賃・修繕積立金・金利・税金・空室の扱いを同じ前提にそろえてから、35年の累計と10年目の必要売値を並べます。

計算表に2つの提案の数字を順番に入れれば、同じ前提で比べられます。

前提をそろえると、月々の持ち出しが小さく見えた提案ほど、実際の差は小さかったということもよくあります。

最初に払う手付金や諸経費も、提案によって大きく違うので、必ず合計して比べてください。

紹介された物件のワンルーム投資で、持ち出しが膨らみやすいサイン

どこに出るか	サイン
提案書	家賃が相場より高い／修繕積立金が安い／固定資産税が別／金利の説明がない
紹介のされ方	即決を求められる／資料を持ち帰らせない／個人情報をLINEで送らせる

提案書に出る、持ち出しが膨らみやすいサイン

サイン	持ち出しへの影響
家賃が近くの物件より高い	入居者が入れ替わると家賃が下がり、持ち出しが増える
修繕積立金が月335円/㎡より大きく低い	将来の値上げ幅が大きくなりやすい
固定資産税が収支に入っていない	年数万円が持ち出しに上乗せされる
金利の種類・見直しの説明がない	金利が上がると返済が増える
家賃が35年間同じになっている	家賃の下落分が見込まれていない

紹介された物件の提案書には、持ち出しが将来膨らみやすいかどうかのサインが出ています。

まず、家賃が近くの似た物件より高い場合は注意が必要です。

今の入居者が高い家賃で住んでいても、退去後は相場の家賃でしか次の入居者が決まらないことがあり、そのぶん持ち出しが増えます。

次に、修繕積立金が国土交通省ガイドラインの平均目安（月335円/㎡）より大きく低い場合は、将来の値上げを見込んでおく必要があります。

固定資産税が収支に入っていない、金利の種類や見直しの説明がない、家賃が35年間同じになっている、という提案書も、実際より持ち出しが小さく見える作りになっています。

これらのサインが多いほど、ステップ3の「現実寄り」の計算が重要になります。

紹介のされ方に出る、立ち止まるべきサイン

サイン	対応
「人気物件なので今日中に決めて」	即決しない。比較と計算の時間を取る
資料を持ち帰らせない	提案書のコピーをもらえないなら契約しない
源泉徴収票などをLINEで送るよう求める	送り先と使い道を確認する
知人・上司の紹介で断りにくい	数字で判断する。保留の伝え方を決めておく

紹介のされ方にも、立ち止まるべきサインがあります。

実際の相談では、「すぐに売れる物件なので即決してほしい」と言われた、給与明細や源泉徴収票、保険証の情報をLINEで送るよう求められた、という例がありました。

比べたり計算したりする時間を取らせない提案は、それだけで慎重になるべき理由になります。

提案書のコピーをもらえない場合も、自分で計算し直すことができないため、契約は見送るのが無難です。

知人や上司からの紹介だと断りにくく感じますが、判断の基準は人間関係ではなく、紹介された物件の数字です。

「一度持ち帰って、自分で計算してから返事します」と伝えれば、誠実な相手であれば待ってくれるはずです。

待ってもらえない物件は、そもそも比べて選ぶ対象にならないと考えてかまいません。

紹介された物件のワンルーム投資は、持ち出しを確かめてから決める

買わない方がよい	検討を続けてよい
相場より割高、または相場が分からない	相場と比べて妥当だと確認できた
「現実寄り」の持ち出しを払うと家計が苦しい	「現実寄り」の持ち出しでも困らない
急かされている、資料をもらえない	質問に書面で答えてもらえている

紹介された物件を買わない方がよいケース

ケース	理由
相場が分からない、または割高	借入額が増え、持ち出しと売却時の損が大きくなる
家計に余裕がない	持ち出しが増えたときに払えず、途中で売ると損が出やすい
数年以内に自宅を買う予定	投資用ローンが住宅ローンの借入額に影響する
持病などで団信に入れない可能性	融資を受けられない、保険代わりの前提が成り立たない

ここまでのステップで確かめた結果、上のケースに当てはまるなら、紹介された物件は買わない判断が合理的です。

特に、相場と比べて割高かどうかが分からないまま契約すると、借入額が増えて持ち出しが大きくなるうえ、途中で売るときにローンの残りを払いきれないことがあります。

家計に余裕がない場合も、持ち出しが増えたときに払えなくなり、損を承知で売らざるを得なくなるおそれがあります。

数年以内に自宅を買う予定がある人は、投資用ローンの返済が住宅ローンの審査で負担として見られる点にも注意が必要です。

紹介された物件を断っても、何かを失うわけではありません。

持ち出しの総額と相場を確かめたうえで、納得できる物件にだけお金を払うことが、結果的に資産を守ることにつながります。

紹介された物件の持ち出しを、別の会社に確認してもらう

相談できること	紹介された物件・提案書をもとにした収支シミュレーション、価格の妥当性の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

自分で計算してみても、紹介された物件の価格が相場と比べてどうか、修繕計画や家賃の見通しをどう読むかは、判断に迷うことがあります。

そのようなときは、紹介した会社とは別の会社に、提案書や物件資料を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書やマイソク（物件資料）をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どちらの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で出てきた数字は、この記事の計算表と並べて、前提が同じかを確かめてください。

【この記事の試算について】例1〜3は、Yahoo!知恵袋に投稿された相談に書かれた提案条件をもとに、書かれていない数字（金利・管理委託料・固定資産税など）を仮定で補った試算です。「現実寄り」は、家賃が毎年0.5%下落、修繕積立金が国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安まで段階的に上昇、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を仮定しています。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません（例3の手付金・諸経費は本文で別に記載）。