ワンルーム投資の持ち出しは修繕積立金でいくら増える？提案時の「月3,000円」が安すぎる理由と35年の差

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「管理費は月7,000円、修繕積立金は月3,000円です」。

新築ワンルーム投資の提案書では、修繕積立金が月数千円と、とても安く設定されていることがよくあります。

修繕積立金は、マンションの外壁や屋上、給排水管などを将来修繕するために、区分所有者が毎月積み立てるお金です。

安く始まった修繕積立金は、建物が古くなるにつれて値上げされるのが一般的です。

この記事では、国土交通省のガイドラインの目安と比べながら、修繕積立金の値上げでワンルーム投資の持ち出しがいくら増えるかを試算します。

ワンルーム投資の持ち出しは修繕積立金でいくら増える？35年で比較

修繕積立金の上がり方（25㎡）	35年の積立額	35年の持ち出し
月3,000円のまま（提案書によくある前提）	約126万円	約953万円
16年目に月8,375円（平均の目安335円/㎡）まで段階的に上昇	約287万円	約1,114万円
上と同じ＋13年目に一時金50万円	約337万円	約1,164万円
16年目に月10,750円（目安の幅の上限430円/㎡）まで上昇	約358万円	約1,186万円

修繕積立金の上がり方だけを変えて計算すると、35年の持ち出しは約160万〜230万円変わりました。

月3,000円という金額は、ずっと続く前提で見てはいけない数字です。

提案書の修繕積立金「月3,000円」は、ガイドラインの目安より安い

目安	1㎡あたり（月）	25㎡の場合（月）
事例の3分の2が入る幅の下限	235円	5,875円
平均値	335円	8,375円
事例の3分の2が入る幅の上限	430円	10,750円
提案書によくある金額	120円	3,000円

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、計画期間全体で必要になる修繕積立金の平均の目安が示されています。

地上20階未満で延床面積5,000㎡未満のマンションの場合、平均は1㎡あたり月335円で、事例の3分の2が月235〜430円の幅に入っています。

これを25㎡のワンルームに当てはめると、平均で月約8,400円、幅は月約5,900〜10,800円です。

提案書によくある月3,000円は1㎡あたり月120円で、幅の下限よりも低い金額です。

ただし、この目安は計画期間全体の平均で、建物の形や設備、機械式駐車場の有無などで必要な金額は変わります。

大切なのは、今の金額が安いほど、将来の値上げ幅が大きくなりやすいということです。

自分の物件の修繕積立金が、将来いくらになる計画なのかを確かめましょう。

修繕積立金の値上げで、月々の持ち出しはこう増える

期間	修繕積立金（月）	月平均の持ち出し（現実寄り）
1〜5年目	3,000円	約15,000円
6〜10年目	約4,800円	約18,900円
11〜15年目	約6,600円	約26,900円
16〜20年目	8,375円	約30,300円

上の表は、修繕積立金が5年ごとに上がり、16年目にガイドラインの平均の目安の月8,375円に届くとした試算です。

修繕積立金そのものの値上げは月5,375円ですが、同じ時期に家賃の下落や設備の交換も重なります。

そのため、1〜5年目の月平均の持ち出しは約15,000円だったのに対し、16〜20年目には月平均約30,300円になりました。

修繕積立金が月3,000円のままなら、16〜20年目の月平均は約24,900円です。

つまり、修繕積立金の値上げだけで、この時期の持ち出しは月5,000円以上増えることになります。

家賃が下がる時期と修繕積立金が上がる時期が重なりやすいことが、築年数がたつほど持ち出しが増える大きな理由です。

月々の持ち出しを35年の総額で見る方法は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事で解説しています。

修繕積立金が安いワンルーム投資で、持ち出しが後から増える仕組み

方式	しくみ	持ち出しへの影響
均等積立方式	計画期間中、同じ金額を積み立てる	最初から高めだが、値上げは起きにくい
段階増額積立方式	最初は安く、計画に沿って段階的に上げる	最初の持ち出しは小さいが、後から増える

新築マンションの修繕積立金が安いのは、多くの場合、最初を安くして段階的に上げる「段階増額積立方式」が採られているからです。

この方式では、買った直後の持ち出しは小さく見えますが、値上げは最初から計画に入っています。

段階増額積立方式と、国土交通省が示す引上げの考え方

項目	考え方
基準額	均等積立方式とした場合の月あたりの金額
計画の初期額	基準額の0.6倍以上
計画の最終額	基準額の1.1倍以内
望ましい方式	将来にわたって安定的に積み立てる観点からは、均等積立方式

国土交通省のガイドラインは、段階増額積立方式について、値上げの合意ができずに修繕積立金が不足する事例があることに注意を促しています。

そのうえで、令和6年6月の改定で、計画の初期額は均等積立方式の場合の金額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方を示しました。

また、将来にわたって安定的に積み立てる観点からは均等積立方式が望ましく、段階増額積立方式は早めに引上げを終えることが望ましいとしています。

基準額は建物ごとの長期修繕計画で決まるため、平均の目安と単純には比べられません。

ただ、仮に基準額が平均の目安と同じ月8,375円だとすると、0.6倍は月約5,000円で、月3,000円はそれを下回ります。

初期額を0.6倍の月約5,000円、最終額を1.1倍の月約9,200円として試算すると、35年の積立額は約337万円、35年の持ち出しは約1,164万円になりました。

提案書の修繕積立金が安い場合は、長期修繕計画でいくらまで上がる計画なのかを確かめることが大切です。

値上げや一時金は、自分ひとりでは止められない

できること	できないこと
買う前に長期修繕計画と値上げの予定を確かめる	買った後に、自分の部屋だけ値上げを断る
管理組合の総会で意見を言う・議決権を使う	1戸の議決権だけで、値上げや一時金を止める
値上げ後の金額で持ち出しを計算しておく	修繕積立金を家賃に上乗せして入居者に払ってもらう

修繕積立金の金額は、マンションの管理組合の総会で決まります。

ワンルーム投資のオーナーは、多くの場合、マンションの中の1戸を持つ区分所有者の1人にすぎません。

そのため、値上げが総会で決まれば、自分の部屋だけ値上げを断ることはできません。

また、修繕積立金が足りないまま大規模修繕の時期を迎えると、一時金としてまとまったお金を求められることもあります。

一時金の額は建物によって違うため、この記事では仮に50万円として試算し、35年の持ち出しは約1,164万円になりました。

修繕積立金が上がっても、その分を家賃に上乗せできるとは限りません。

家賃は周りの物件との比較で決まるため、建物が古くなるほど、むしろ下がる傾向があります。

中古ワンルームの場合の修繕積立金と一時金の確かめ方は、中古ワンルーム投資の持ち出しの記事で解説しています。

修繕積立金を入れて、ワンルーム投資の持ち出しを計算し直す手順

手順	やること
1	長期修繕計画で、修繕積立金の値上げの時期と最終額を確かめる
2	計画がない・見せてもらえない場合は、ガイドラインの目安で仮に計算する
3	値上げ後の金額で、35年の持ち出しを計算する

長期修繕計画で、修繕積立金の値上げの予定を確かめる

見るところ	確かめること
修繕積立金の推移	何年目にいくらまで上がる計画か（最終額）
大規模修繕の時期と費用	次の大規模修繕がいつで、いくらかかる見込みか
積立金の残高の見込み	修繕の時期に、積立金が足りなくならないか
計画の期間	自分のローン期間（35年）をカバーしているか

修繕積立金の将来の金額は、マンションの「長期修繕計画」に書かれています。

新築の場合は販売会社が、中古の場合は販売会社を通じて管理会社が、この計画や関連する資料を用意しているのが一般的です。

見るべきところは、修繕積立金が何年目にいくらまで上がる計画かと、大規模修繕の時期と費用です。

あわせて、修繕の時期に積立金の残高が足りなくならないかも確認しましょう。

計画の期間が自分のローン期間より短い場合は、その先の修繕積立金がどうなるか分かりません。

長期修繕計画を求めても「投資用なので気にしなくて大丈夫」と言われたり、見せてもらえなかったりする場合は、その物件の将来の持ち出しは判断できないと考えてください。

その場合は、ガイドラインの平均の目安（25㎡なら月約8,400円）まで上がると仮定して計算するのが安全です。

値上げ後の修繕積立金で、35年の持ち出しを計算する

入力欄	入れる数字
修繕積立金（円/月）	提案書の今の金額
専有面積（㎡）	提案書の面積（16年目に335円/㎡まで上がる計算に使う）
見る結果	「提案書の前提」と「現実寄り」の35年累計の差

下の計算表では、修繕積立金に今の金額を、専有面積に部屋の広さを入れると、「現実寄り」の前提で修繕積立金が5年ごとに上がり、16年目にガイドラインの平均の目安（335円/㎡）に届く計算になります。

「提案書の前提」では修繕積立金が今の金額のまま続くので、2つの結果の差を見ると、値上げを入れると持ち出しがどれだけ増えるかの目安が分かります（家賃の下落や空室なども含んだ差です）。

長期修繕計画で最終額が分かっている場合は、その金額が目安より高いか低いかで、結果を上下に読み替えてください。

月の差額に、値上げ後の残りの月数を掛けると、おおよその増加額を出せます。

たとえば最終額が目安より月2,000円高く、それが20年続くなら、さらに約48万円増える計算です。

金利の上昇も重なる場合の影響は、金利上昇と持ち出しの記事で試算しています。

修繕積立金を見て、ワンルーム投資の持ち出しを受け入れてよい人・買わない人

受け入れを検討できる人	買わない方がよい人
長期修繕計画で値上げの最終額を確かめた	修繕積立金が今の金額のまま続くと思っている
値上げ後の金額で計算した持ち出しに納得している	値上げ後の持ち出しを払うと家計が苦しい
一時金などのまとまった出費に備える貯蓄がある	まとまった出費に備える貯蓄がない

修繕積立金が安いワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
長期修繕計画を見せてもらえない	値上げの時期と最終額が分からない
提案書が修繕積立金を35年一定で計算している持ち出しを小さく見せている
値上げ後の金額で計算すると家計が苦しい	16年目以降の持ち出しを払い続けられない
中古で、修繕積立金の残高が少ない	近いうちに値上げや一時金が来る可能性がある

上のケースに当てはまるなら、そのワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

修繕積立金は、建物を維持するために必要なお金で、安ければよいというものではありません。

今の金額が安いということは、多くの場合、将来の値上げが前提になっているということです。

その値上げを入れずに計算した提案書は、16年目以降の持ち出しを実際より小さく見せています。

長期修繕計画を見せてもらえない場合や、値上げ後の金額で計算すると家計が苦しくなる場合は、無理に買う理由はありません。

修繕積立金の値上げ後の持ち出しまで払えるかどうかを、買う前に確かめてから判断しましょう。

中古の場合は、修繕積立金の残高が少ないと、近いうちに値上げや一時金が来る可能性があるため、残高も必ず確認してください。

修繕積立金を入れた持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

長期修繕計画は専門的な資料で、修繕の項目や費用の見込みを読み解くのは簡単ではありません。

自分だけでは判断しきれない場合は、提案している会社とは別の会社に、提案書や物件資料を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の資料をもとに、将来の費用を入れた収支シミュレーションや、価格の妥当性を確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、修繕積立金の値上げが入っているかを確かめてください。

長期修繕計画などの資料は、面談の前に手元にそろえておくと話が早く進みます。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、専有面積25㎡、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加えています。修繕積立金は、1・6・11・16年目に段階的に上がるとし、最終額を8,375円（平均335円/㎡）・10,750円（幅の上限430円/㎡）、初期額5,025円・最終額9,213円（基準額8,375円の0.6倍・1.1倍）の場合で計算しました。一時金50万円は仮定で、統計値ではありません。修繕積立金の目安と段階増額積立方式の考え方は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）によります。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。