ワンルーム投資の持ち出しはいくらまで許容できる？年収800万円台の目安と買わない判断

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「月1万円くらいの手出しなら、払えなくはないと思うのですが」。

ワンルーム投資を提案された人の相談では、持ち出しの金額そのものより、その金額が自分にとって許容できる範囲なのかが分からない、という声がよく見られます。

月1万円という数字だけを見れば、年収800万円台の人にとって払えない金額ではありません。

ただし、持ち出しは35年間ずっと月1万円とは限らず、年によっては数十万円がまとめて出ていくこともあります。

この記事では、年収800万円台の手取りの目安と、提案を3つの前提で計算し直した持ち出しを並べて、許容できるかどうかを判断する基準をまとめます。

ワンルーム投資の持ち出しはいくらまで許容できる？3つの基準で判断する

基準	確かめること	この記事の試算での数字
① 厳しめの月額	家賃の下落や金利の上昇が起きた後の月額を、毎月の黒字から払えるか	月約5万円前後（21年目以降）
② 一度に出ていく出費	空室・原状回復・設備交換の出費を、貯蓄から払えるか	1回あたり約23万〜48万円
③ 35年の総額	総額を、ほかの使い道と比べても払う価値があると思えるか	約1,114万〜1,778万円

ワンルーム投資の持ち出しをどこまで許容できるかは、人によって違います。

そのため「月◯円までなら大丈夫」という一律の線を引くのではなく、自分の家計で3つの基準を満たせるかを確かめる方法をおすすめします。

許容できる持ち出しは「初月の金額」ではなく「厳しめの月額」で決める

期間	提案書の前提＋固定資産税	現実寄り	厳しめ
1〜5年目	約10,200円	約15,000円	約15,900円
6〜10年目	約10,200円	約18,900円	約33,100円
11〜15年目	約10,200円	約26,900円	約42,900円
16〜20年目	約10,200円	約30,300円	約47,900円
21〜35年目	約10,200円	約30,200〜32,500円	約50,900〜54,000円
35年の総額	約429万円	約1,114万円	約1,778万円

提案書には、たいてい初月の持ち出しだけが書かれています。

この例でいえば「毎月約1万円の手出し」で、この金額なら許容できると感じる人も多いはずです。

しかし、家賃の下落、修繕積立金の値上げ、空室、設備の交換を入れた「現実寄り」の前提では、11年目以降は月2.7万〜3.2万円になります。

さらに、家賃の下落が大きく、6年目から金利が1%上がる「厳しめ」の前提では、21年目以降は月5万円前後まで膨らみました。

許容できるかを考えるときは、いちばん小さい初月の金額ではなく、厳しめの前提で月額が最も大きくなる時期の金額を基準にしてください。

厳しめの月額でも払えるなら、前提が多少外れても家計が崩れにくくなります。

自分の提案の数字は、下の計算表で同じ3つの前提に当てはめて確かめられます。

持ち出しを毎月の黒字（貯蓄に回せる額）から払えるか

項目	月額
手取り（年収800万円・ボーナス込みの月平均）	約49万円
生活費・住居費・保険など（例）	約38万円
毎月の黒字	約11万円
厳しめの前提での持ち出し（21年目以降）	約5万円
持ち出しを払った後の黒字	約6万円

次に、厳しめの月額を、毎月の黒字から払えるかを確かめます。

毎月の黒字とは、手取りから生活費・住居費・保険料などを引いて、貯蓄や投資に回せる金額のことです。

上の表の架空の例では、毎月の黒字が約11万円あり、厳しめの持ち出し約5万円を払っても約6万円が残ります。

ただし、残った約6万円で、老後資金、子どもの教育費、住宅の頭金、車の買い替えなど、ほかの目的の貯蓄をまかなえるかも考える必要があります。

持ち出しを払うと、ほかの目的に回せるお金がその分だけ減るからです。

また、20年後も今と同じ黒字があるとは限りません。

結婚や出産、住宅購入、転職、親の介護などで、黒字が大きく減る時期が来ることもあります。

今の黒字だけでなく、黒字が減る時期にも厳しめの月額を払い続けられるかを確かめましょう。

ライフイベントごとの考え方は、30代独身のワンルーム投資の持ち出しを、ライフイベント別に試算した記事で解説しています。

一度に出ていく出費を、貯蓄から払えるか

時期	出費の内容	金額
4年ごと	1か月の空室（家賃が入らない）＋原状回復・募集費	約23万〜24万円
12年目	空室＋設備交換（エアコン・給湯器など）	約49万円
24年目	空室＋設備交換	約48万円
24年目の1年間の持ち出し合計	毎月の持ち出しを含む	約78万円

ワンルーム投資の持ち出しは、毎月少しずつ出ていくものだけではありません。

入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで家賃が入らず、部屋の原状回復や募集の費用もかかります。

この記事の現実寄りの前提では、4年に1回、1か月の空室と15万円の費用が出るとして、1回あたり約23万〜24万円になりました。

10年を過ぎると、エアコンや給湯器などの設備交換も必要になります。

空室と設備交換が重なる年は、1回で約48万〜49万円の出費になり、毎月の持ち出しと合わせると1年間で約78万円になる年もありました。

こうした出費は、毎月の黒字ではなく、貯蓄から払うことになります。

そのため、生活防衛資金（病気や失業に備えて手元に置いておくお金）とは別に、物件のための予備資金として50万円程度を確保できるかも、許容できるかを判断する基準になります。

予備資金を確保できない場合は、出費が重なった年に家計が苦しくなるおそれがあります。

年収800万円台のワンルーム投資、持ち出しの許容範囲を手取りから考える

年収	手取りの目安（年）	月平均
800万円	約592万円	約49万円
850万円	約623万円	約52万円
900万円	約652万円	約54万円

年収800万円台でも、実際に使えるお金は手取りで考える必要があります。

上の表は、税金と社会保険料を一定の仮定で計算した目安で、実際の手取りは家族構成や勤務先の健康保険、各種控除によって変わります。

年収800万円台の手取りの目安（試算の計算根拠）

項目	計算	金額
給与所得控除	800万円×10%＋110万円	190万円
社会保険料（本人負担）	年収の約15%と仮定	約120万円
所得税（復興特別所得税を含む）	課税所得約423万円×20%−42.75万円、×1.021	約43万円
住民税	課税所得約447万円×10%＋均等割など5,000円	約45万円
手取り	800万円−社会保険料−所得税−住民税	約592万円

手取りの目安は、次の仮定で計算しました。

給与所得控除は、年収660万円超850万円以下の計算式（年収×10%＋110万円）で190万円です。

健康保険・厚生年金・雇用保険の本人負担は、勤務先の健康保険組合や年齢で料率が変わるため、ここでは年収の約15%と仮定しています。

所得税の基礎控除は、財務省・国税庁が公表している令和8年分の改正後の金額（合計所得金額489万円超655万円以下は67万円）を使いました。

住民税は、基礎控除43万円で所得割10%とし、調整控除などの細かい控除は省いています。

なお、ワンルーム投資で不動産所得が赤字になると、給与所得と損益通算して所得税・住民税が減る場合がありますが、この表には含めていません。

税金が戻る額と持ち出しの関係は、ワンルーム投資の持ち出しと節税を年次で比べた記事で解説しています。

正確な手取りは、源泉徴収票や住民税の決定通知書で確かめてください。

手取りに対する持ち出しの割合と、35年の総額の重さ

期間	現実寄り	厳しめ
1〜5年目	約3.0%	約3.2%
11〜15年目	約5.4%	約8.7%
21〜25年目	約6.6%	約10.5%
35年の総額÷手取り1年分	約1.9年分	約3.0年分

手取りに対する割合で見ると、最初の5年間の持ち出しは約3%で、それほど重く感じないかもしれません。

しかし、厳しめの前提では21年目以降に手取りの約1割を持ち出しが占めるようになります。

さらに、35年の総額で見ると、現実寄りで約1,114万円、厳しめで約1,778万円です。

これは年収800万円の手取りの約1.9〜3.0年分にあたります。

月々の金額は小さく見えても、総額では、数年分の手取りに相当するお金を物件に払い続けることになります。

そのお金で、ローンの返済が進み、35年後に物件が手元に残るのは事実です。

大切なのは、35年後の物件の価値と家賃が、払った総額に見合うかを自分で判断することです。

同じ金額を積み立て投資に回した場合との比べ方は、ワンルーム投資の持ち出しとNISAを比べた記事で解説しています。

ワンルーム投資の持ち出しを許容する前に、見落としやすい出費

出費	持ち出しへの影響（この記事の試算）
金利の上昇	6年目から金利が1%上がると、返済額は月約80,300円→約91,700円
修繕積立金の値上げ	月3,000円→16年目に月8,375円（国土交通省のガイドラインの平均目安）
家賃の下落・空室	家賃が毎年0.5%下がり、4年に1回1か月の空室

金利が上がると、許容できる持ち出しの範囲を超えやすい

時期	月々の返済額	差
1〜5年目（1.8%）	約80,300円	―
6年目以降（2.8%）	約91,700円	月約11,400円増

投資用ローンは変動金利で借りることが多く、金利が上がると返済額が増えます。

この記事の厳しめの前提では、6年目から金利が1%上がるとして、月々の返済額が約80,300円から約91,700円に、月約11,400円増えました。

持ち出しが月1万円の提案なら、金利の上昇だけで持ち出しが2倍以上になる計算です。

変動金利のローンには、返済額の見直しを5年ごとにし、上げ幅を前の返済額の1.25倍までにするといった仕組みがある場合もあります。

ただし、この仕組みは返済額の急な増加を抑えるもので、増えた利息がなくなるわけではありません。

返済が後ろにずれて、最終回に残った元金をまとめて払う必要が出ることもあるため、ローンの契約書で確かめてください。

許容できるかを考えるときは、金利が1%上がっても払えるかを、必ず確かめておきましょう。

金利が上がったときの月額の変化は、金利上昇とワンルーム投資の持ち出しの記事で詳しく解説しています。

修繕積立金の値上げと家賃の下落は、提案書に入っていないことが多い

時期	修繕積立金（月）	家賃（月・現実寄り）
1年目	3,000円	90,000円
6年目	約4,800円	約87,800円
11年目	約6,600円	約85,600円
16年目以降	8,375円	約83,500円（その後も下落）

提案書の収支は、修繕積立金と家賃が35年間変わらない前提で書かれていることがよくあります。

しかし、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の平均的な目安が示されており、新築時の金額を低く設定して段階的に上げていく計画も多く見られます。

この記事では、1㎡あたり月335円の目安に25㎡を掛けた月8,375円まで、16年目にかけて段階的に上がると仮定しました。

家賃も、建物が古くなるにつれて下がっていくのが一般的で、毎年0.5%下がる前提では16年目に約83,500円になります。

修繕積立金の値上げと家賃の下落は同時に進むため、持ち出しは年々じわじわと増えていきます。

許容できるかを判断するときは、提案書の数字をそのまま使わず、こうした変化を入れた金額で考えましょう。

修繕積立金の確かめ方は、修繕積立金とワンルーム投資の持ち出しの記事で解説しています。

ワンルーム投資の持ち出しを許容できない人・許容してよい人

許容を検討できる人	買わない方がよい人
厳しめの月額を、毎月の黒字から払っても、ほかの貯蓄の目的をまかなえる	初月の持ち出しでも、黒字がほとんど残らない
生活防衛資金とは別に、物件用の予備資金を用意できる	貯蓄が少なく、空室や設備交換の出費を払えない
35年の総額を知ったうえで、払う価値があると判断できる	総額を計算していない、または総額を見て迷っている

ワンルーム投資の持ち出しを許容できず、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
厳しめの月額を払うと、黒字がほとんど残らない	家賃の下落や金利の上昇が起きたときに、家計が赤字になる
予備資金を用意できない	空室や設備交換の出費を払えない
数年内に結婚・住宅購入などの予定がある	黒字が減る時期と、持ち出しが増える時期が重なる
35年の総額を見て迷っている	納得できないまま、長期の契約を結ぶことになる

上のケースに当てはまるなら、ワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、厳しめの月額を払うと黒字がほとんど残らない場合は、家賃の下落や金利の上昇が重なった時点で家計が赤字になり、貯蓄を取り崩すことになります。

そうなると、物件を売ろうとしても、売却額でローンの残りを返しきれず、手元のお金で穴埋めが必要になることもあります。

また、35年の総額を見て迷っている場合も、一度立ち止まってください。

迷いが残ったまま契約すると、持ち出しが増えたときに「こんなはずではなかった」と感じやすくなります。

見送った場合でも、毎月の黒字を貯蓄や積み立て投資に回すなど、ほかの方法で資産をつくることはできます。

許容できる範囲が分かっていれば、次に提案を受けたときも落ち着いて判断できるはずです。

ワンルーム投資の持ち出しが許容範囲か、別の会社にも見てもらう

相談できること	年収やライフプランに合わせた収支シミュレーション、提案された物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

自分で計算してみても、家計のどこまでを持ち出しに回してよいのか、判断に迷うこともあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談で出てきた持ち出しの金額は、この記事の3つの基準に当てはめて、許容できるかを自分で確かめてください。

特に、厳しめの前提での月額と、空室や設備交換で一度に出ていく金額を、面談の場で質問しておくと比べやすくなります。

【この記事の試算について】提案は、価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加え、「厳しめ」は家賃が毎年1%下落し、6年目から金利が1%上がるとしています。手取りは、独身・40歳未満・扶養なしで、社会保険料を年収の15%、所得税の基礎控除を令和8年分の改正後の額、住民税の基礎控除を43万円とし、その他の控除を含めない概算です。不動産所得の赤字による税額の減少は含みません。架空の家計の例（生活費など月38万円）は説明のための仮の数字です。