30代独身のワンルーム投資は持ち出しに耐えられる？ライフイベント別に試算

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「独身で身軽なうちに始めるのがいちばん有利ですよ」。

30代で独身、年収も上がってきた時期にワンルーム投資を勧められると、こうした説明を受けることがよくあります。

たしかに、今の家計には余裕があり、月1万円前後の持ち出しなら払えると感じる人も多いはずです。

ただし、35年ローンで買うと、返済は60代後半まで続きます。

この記事では、33歳で買った場合の持ち出しを年齢ごとの年表にして、結婚や住宅購入などのライフイベントと重ねて試算します。

30代独身のワンルーム投資、持ち出しは年齢とともに増える

年齢	月平均の持ち出し	持ち出しの累計
33〜37歳	約15,000円	約90万円
38〜42歳	約18,900円	約204万円
43〜47歳	約26,900円	約365万円
48〜52歳	約30,300円	約547万円
53〜57歳	約32,500円	約741万円
58〜62歳	約30,200円	約922万円
63〜67歳	約32,000円	約1,114万円

30代独身でワンルーム投資を始めると、持ち出しは買った直後がいちばん小さく、年齢とともに増えていくのが一般的です。

家賃の下落、修繕積立金の値上げ、空室、設備の交換が少しずつ重なっていくためです。

30代独身の今は払えても、40代以降に持ち出しが増える

年齢	現実寄り	厳しめ（6年目から金利+1%など）
33〜37歳	約15,000円	約15,900円
38〜42歳	約18,900円	約33,100円
43〜47歳	約26,900円	約42,900円
48〜52歳	約30,300円	約47,900円
35年の総額	約1,114万円	約1,778万円

30代独身の家計は、自分ひとりの生活費で済むため、収入に対して支出が少ない時期です。

そのため、提案書にある初月の持ち出し（この例では月約1万円）は、払える金額に見えます。

しかし、現実寄りの前提では、43〜47歳で月約2.7万円、48歳以降は月3万円前後に増えました。

家賃の下落が大きく、6年目から金利が1%上がる厳しめの前提では、40代前半で月約3.3万円、40代後半には月4万円を超えます。

大切なのは、今の家計ではなく、持ち出しが増える40代以降の家計で払えるかを考えることです。

その頃に結婚して家族が増えていれば、住居費や教育費などで、今より支出が大きくなっている可能性があります。

自分の提案の数字は、下の計算表で同じ前提に当てはめて確かめられます。

68歳まで続くローンと、定年後の持ち出し

前提	60〜67歳の持ち出しの合計	月平均
現実寄り	約311万円	約32,400円
厳しめ	約518万円	約54,000円

33歳で35年ローンを組むと、返済が終わるのは68歳です。

多くの会社では60歳から65歳前後で定年や再雇用を迎え、給与が下がったり、年金だけの生活に移ったりします。

ところが、ワンルーム投資の持ち出しは、その時期にも続きます。

この記事の試算では、60〜67歳の8年間の持ち出しは、現実寄りで約311万円、厳しめでは約518万円になりました。

収入が減った後も月3万〜5万円を払い続けられるかは、30代のうちに考えておく必要があります。

営業では「ローンが終われば家賃が年金代わりになる」と説明されることもありますが、それは68歳以降の話で、その前に持ち出しを払い続けることが前提です。

繰り上げ返済で完済を早める方法もありますが、その分のお金を別に用意する必要があります。

年金代わりという説明の確かめ方は、ワンルーム投資の持ち出しと「年金代わり」を検証した記事で解説しています。

30代独身のワンルーム投資の持ち出しが、ライフイベントと重なるとき

ライフイベント	持ち出しとの関係
結婚・住宅購入	投資用ローンの返済が、住宅ローンの返済負担率に含まれる場合がある
出産・育休・転職	収入が減る時期にも、持ち出しは減らない
転勤・住み替え	途中で売ると、ローンの残りを返しきれないことがある

30代独身の人がワンルーム投資を考えるときは、これから起こるかもしれないライフイベントと、持ち出しを重ねて考えることが大切です。

以下では、よくある3つの場面ごとに影響を見ていきます。

結婚・住宅購入：投資用ローンが住宅ローンの借入額を減らす場合がある

項目	年額
返済の上限（年収の35%）	280万円
ワンルーム投資のローン返済（月80,273円×12か月）	約96万円
住宅ローンに使える返済額	約184万円

30代独身のうちにワンルーム投資を始めて、その後に結婚して家を買う場合は、住宅ローンへの影響に注意が必要です。

住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上の人は、すべての借入れの年間返済額が年収の35%以下であることが条件です。

この「すべての借入れ」には、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金も含まれます（1棟のアパートなどのローンは除かれます）。

上の表の例では、年収800万円の人の返済の上限は年280万円ですが、ワンルーム投資のローン返済が年約96万円あると、住宅ローンに使える返済額は年約184万円に減ります。

民間の金融機関の住宅ローンでは、審査の基準は金融機関ごとに異なり、家賃収入をどう扱うかも違います。

ただ、投資用ローンの返済があることで、住宅ローンで借りられる額が減る可能性があることは、買う前に知っておくべきです。

数年以内に家を買う予定がある人は、住宅ローンを先に考えるか、金融機関に事前に相談することをおすすめします。

出産・育休・転職：収入が減る時期にも持ち出しは減らない

場面	収入	持ち出し
育休	給与の代わりに育児休業給付金などになり、給与より少なくなるのが一般的	変わらない
転職直後	年収が下がることも、上がることもある	変わらない
時短勤務・休職	給与が減る	変わらない

ワンルーム投資の持ち出しは、自分の収入が減っても減りません。

結婚して子どもが生まれると、育休の期間は給与の代わりに雇用保険の育児休業給付金などを受け取るのが一般的で、多くの場合、手取りは給与より少なくなります。

出産後に時短勤務を選んだり、家族の事情で休職したりすれば、その間も給与は減ります。

転職でキャリアを変える場合も、一時的に年収が下がることがあります。

こうした時期が、持ち出しが月2万〜3万円に増える40代前後と重なると、家計への影響は大きくなります。

また、新しい借入れをするときは、勤続年数が審査で見られることが多いため、転職の直後は追加のローンを組みにくくなることもあります。

独身の今の収入だけで判断せず、収入が一時的に減る時期があっても払い続けられるかを確かめておきましょう。

転勤・住み替え：途中で売るときの穴埋め

購入価格と相場の関係	売ったときの手取り−ローン残債	持ち出しの累計を含めた損益
購入価格が相場どおり	約＋56万円	約−35万円
購入価格が相場より20%高い	約−404万円	約−494万円

30代は、転勤や転職、結婚に伴う住み替えなどで、生活が大きく変わりやすい時期です。

そのとき「物件を売って身軽になりたい」と考えても、売却額でローンの残りを返しきれるとは限りません。

上の表は、33歳で買った物件を5年後の38歳で売った場合の試算です。

購入価格が相場どおりなら、売ったときの手取りでローンの残りを返せますが、それまでの持ち出しを含めると約35万円のマイナスでした。

購入価格が相場より20%高い場合は、ローンの残りを返すために約404万円を手元から用意する必要があり、持ち出しを含めた損益は約494万円のマイナスになります。

新築や割高な物件ほど、買ってから数年の間は売りにくい状態が続きます。

数年以内に生活が変わる可能性がある人は、その時期に売った場合の損益を、買う前に計算しておきましょう。

売却の時期と損益の関係は、新築ワンルーム投資の持ち出しと「すぐ売ると損」の仕組みの記事で詳しく解説しています。

30代独身がワンルーム投資の持ち出しを確かめる手順

手順	やること
1	自分の将来の年表をつくり、厳しめの持ち出しを書き込む
2	「独身のうちに始めると有利」という説明の中身を確かめる
3	途中で売る可能性がある時期の損益を計算する

将来の家計の年表に、厳しめの持ち出しを書き込む

年齢	予定・可能性のあること（例）	厳しめの持ち出し（月）
35歳前後	結婚、住み替え	約1.6万円
40歳前後	住宅購入、子どもの誕生	約3.3万円
45〜55歳	教育費が増える時期	約4.3万〜5.2万円
60〜67歳	定年・再雇用、年金生活	約5.1万〜5.4万円

30代独身の人が持ち出しに耐えられるかを確かめるには、自分の将来の年表をつくるのが近道です。

まず、今の年齢から返済が終わる年齢までを5年ごとに区切り、結婚や住宅購入、子どもの誕生、教育費、定年など、起こる可能性があることを書き出します。

予定がはっきりしていなくても、「起こるかもしれないこと」として書いておくのがポイントです。

次に、それぞれの時期に、厳しめの前提での持ち出しの月額を書き込みます。

上の表の例では、教育費が増える45〜55歳の時期に、持ち出しも月4万〜5万円台になります。

支出が重なる時期に、持ち出しを払っても家計が回るかを確かめましょう。

家計に対して持ち出しがどこまでなら許容できるかの考え方は、ワンルーム投資の持ち出しはいくらまで許容できるかの記事で解説しています。

「独身のうちに始めると有利」という説明の確かめ方

営業の説明	確かめたいこと
早く始めれば、早くローンが終わる	終わるまでの持ち出しの総額はいくらか
団信が生命保険の代わりになる	独身で扶養家族がいない今、死亡保障がどれだけ必要か
今なら融資が通りやすい	融資が通ることと、持ち出しを払えることは別の話

「独身のうちに始めると有利」という説明には、いくつかの理由が添えられることが多いです。

1つ目は「早く始めれば、早くローンが終わる」というものです。

これは事実ですが、終わるまでの35年間に払う持ち出しの総額は、現実寄りの試算で約1,114万円です。

2つ目は「団信（団体信用生命保険）が生命保険の代わりになる」という説明です。

ただし、独身で扶養する家族がいない場合、死亡保障の必要性はそれほど高くないことが一般的です。

保障を残したい家族がいない時期に、保険代わりという理由で持ち出しを払う意味があるかは、慎重に考える必要があります。

3つ目は「年収が上がった今なら融資が通りやすい」という説明ですが、融資が通ることと、持ち出しを払い続けられることは別の話です。

保険代わりという説明の確かめ方は、ワンルーム投資の持ち出しと「生命保険代わり」の記事で解説しています。

30代独身のワンルーム投資、持ち出しを受け入れてよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
将来の年表に厳しめの持ち出しを書き込み、家計が回ると確かめた	今の家計だけで判断している
数年以内に住宅購入や転勤の予定がない	数年以内に結婚・住宅購入・転勤の可能性がある
定年後の持ち出しの払い方まで考えている	68歳まで払い続けることを考えていない

30代独身のワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
数年以内に家を買いたい	住宅ローンで借りられる額が減る場合がある
転勤・転職・住み替えの可能性が高い	途中で売ると、穴埋めが必要になることがある
「独身のうちが有利」という理由だけで勧められた	持ち出しの総額や将来の家計を確かめていない
貯蓄が少ない	空室や設備交換の出費、ライフイベントの出費に備えられない

上のケースに当てはまるなら、30代独身でもワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、数年以内に家を買いたいと考えている人は注意が必要です。

投資用ローンがあることで住宅ローンの借入額が減ると、住みたい家を選べなくなるおそれがあります。

転勤や住み替えの可能性が高い人も、途中で売るときに数百万円の穴埋めが必要になるリスクを負うことになります。

また、30代は結婚や出産、住宅購入などでまとまったお金が必要になりやすい時期で、貯蓄が少ないまま持ち出しを始めると、いざというときに対応しにくくなります。

ワンルーム投資は、ライフプランがある程度見えてから検討しても遅くはありません。

見送った場合でも、毎月の持ち出しにあたる金額を貯蓄や積み立て投資に回しておけば、将来の選択肢を広げることができます。

30代独身の提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	年収やライフプランに合わせた収支シミュレーション、提案された物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

将来の年表をつくってみても、結婚や住宅購入の時期によって持ち出しの影響がどう変わるか、自分だけでは判断しにくいこともあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談では、結婚や住宅購入の予定があることも伝え、住宅ローンへの影響や、途中で売った場合の損益まで確かめてください。

【この記事の試算について】33歳で、価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加え、「厳しめ」は家賃が毎年1%下落し、6年目から金利が1%上がるとしています。売却時の価値は、購入時の相場価格（購入価格どおり、または購入価格の80%）から毎年1%下がると仮定し、仲介手数料（売却額の3%＋6万円、税込み）と抵当権抹消などの費用5万円を差し引いています。フラット35の総返済負担率は、住宅金融支援機構のフラット35サイトの申込要件（年収400万円以上は35%以下、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金を含む）によります。年表の予定は説明のための例です。所得税・住民税の増減、購入時の諸費用、売却時の税金は含みません。