教員がワンルーム投資を勧められたら？持ち出しと公務員の副業ルールを確認

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「公務員の先生は、ローンの審査に通りやすいので有利ですよ」。

教員として働いていると、勤務先の学校に電話がかかってきたり、知人から紹介されたりして、ワンルーム投資を勧められることがあります。

公務員は副業が制限されていると聞いたことがあり、そもそも買ってよいのか分からないという人も多いはずです。

この記事では、教員がワンルーム投資を勧められたときに、「副業のルール」と「持ち出しの金額」の2つを、契約前に確かめる方法をまとめます。

教員がワンルーム投資を勧められたら、持ち出しの前に副業ルールを確認する

勤務先	ルールの根拠	確かめる先
公立学校（都道府県・市町村立）	地方公務員法38条と、自治体の人事委員会規則・服務規程	学校の管理職、教育委員会の服務担当
私立学校	学校法人の就業規則	学校の事務局・人事担当

教員がワンルーム投資を検討するときは、持ち出しの計算より先に、自分が物件を持って貸してよいかどうかを確かめる必要があります。

公立学校の教員は地方公務員で、副業（兼業）に法律の制限があります。私立学校の教員は公務員ではありませんが、勤務先の就業規則で副業が制限されていることがあります。

国家公務員の基準：「5棟10室」と賃貸料収入年額1,000万円

区分	自営に当たる基準
独立家屋の賃貸	独立家屋の数が5棟以上
独立家屋以外の建物（マンションの部屋など）	独立的に区画された部分の数が10室以上
賃貸料収入	年額1,000万円以上（建物のみの賃貸で床面積の合計が600㎡未満の場合を除く）
自営に当たる場合の承認の条件の一つ	入居者の募集・集金・維持管理などの管理業務を事業者に委ねること

公務員の不動産投資について調べると、「5棟10室」という言葉をよく目にします。

これは、国家公務員の兼業について定めた人事院規則14-8の運用通知にある基準です。

運用通知では、マンションの部屋のような独立家屋以外の建物の賃貸は、貸せる部屋が10室以上の場合に「自営」に当たるとされています。

また、賃貸料の収入が年額1,000万円以上の場合も自営に当たります（建物だけを貸していて、床面積の合計が600㎡未満の場合を除きます）。

自営に当たる場合は承認が必要で、その条件の一つとして、入居者の募集や家賃の集金などの管理業務を事業者に委ねることが挙げられています。

ワンルームを1室だけ持つ場合は、この基準では自営に当たる規模ではありません。

ただし、これは国家公務員の基準で、公立学校の教員にそのまま当てはまるとは限りません。

解説記事によっては賃貸料収入の基準が年額500万円と書かれていることもありますが、2026年10月に確認した人事院の運用通知では年額1,000万円です。最新の基準は人事院のサイトで確かめてください。

公立学校の教員は、地方公務員法38条と自治体の基準で判断する

手順	やること
1	勤務する自治体の、兼業（営利企業への従事等）の許可基準や服務規程を確かめる
2	不動産の賃貸が許可・届出の対象かを、管理職や教育委員会の服務担当に確かめる
3	必要な手続きを、契約の前に済ませる

公立学校の教員は地方公務員です。

地方公務員法38条1項では、任命権者の許可を受けなければ、営利企業の役員などを兼ねること、自ら営利企業を営むこと、報酬を得て事業や事務に従事することができないとされています。

許可の基準は、同条2項により、各自治体の人事委員会規則で定めることができます。

総務省の資料によると、許可基準を設定している自治体は全体の64.4%にとどまり、設定している自治体でも多くは国家公務員と同じ基準になっているとされています。

つまり、ワンルーム1室の賃貸を許可や届出の対象にしているかどうかは、自治体によって違うということです。

「公務員でも1室なら問題ありません」という営業の説明をうのみにせず、勤務する自治体の服務規程を確かめ、管理職や教育委員会の服務担当に相談してください。

手続きが必要なのに行わないまま賃貸を始めると、服務上の問題として扱われるおそれがあります。

教員のワンルーム投資、持ち出しはいくらになるか

前提	初月の持ち出し	35年の持ち出し
提案書によくある前提（固定資産税は別）	月約5,200円	約219万円
上の前提＋固定資産税	月約10,200円	約429万円
現実寄り	月約10,200円	約1,114万円
厳しめ	月約10,200円	約1,778万円

副業ルールの確認と並行して、提案された物件の持ち出しを計算します。

教員だからといって持ち出しの計算方法が変わるわけではなく、提案書の前提を現実に近づけて35年分を出すことが大切です。

教員に多い提案の形で、持ち出しを35年分計算する

期間	現実寄り	厳しめ
1〜5年目	約15,000円	約15,900円
6〜10年目	約18,900円	約33,100円
11〜15年目	約26,900円	約42,900円
16〜35年目	約30,200〜32,500円	約47,900〜54,000円

公務員向けの提案では、全額ローンで頭金なし、35年返済という形がよく見られます。

この記事では、2,500万円の物件を全額ローン・金利1.8%・35年で買い、家賃9万円で貸す例で計算しました。

提案書によくある「家賃も費用もずっと同じ」という前提なら、持ち出しは月約5,200円で、35年で約219万円です。

しかし、固定資産税を入れ、家賃の下落や修繕積立金の値上げ、空室、設備の交換を入れた現実寄りの前提では、35年で約1,114万円になりました。

6年目から金利が1%上がる厳しめの前提では、約1,778万円です。

持ち出しは年数がたつほど増え、16年目以降は現実寄りでも月3万円前後になります。

自分の提案の数字は、下の計算表で同じ3つの前提に当てはめて確かめられます。

「公務員の先生は融資が通りやすい」と、持ち出しは別の話

営業の説明	確かめたいこと
公務員は融資が通りやすい	融資が通っても、持ち出しを35年払えるか
収入が安定しているので安心	家賃の下落や金利の上昇は、収入の安定とは関係なく起こる
頭金なしで始められる	全額ローンだと、返済額が大きく持ち出しも増えやすい

教員がワンルーム投資を勧められるときは、「公務員は収入が安定しているので、ローンの審査に通りやすい」という説明がよく使われます。

金融機関が安定した収入を評価することはありますが、融資が通ることと、その物件の持ち出しが妥当かどうかは別の話です。

融資の審査は、主に借りた人が返済を続けられるかを見るもので、物件が利益を生むかどうかを保証するものではありません。

また、家賃の下落や空室、金利の上昇は、借りた人の収入が安定しているかどうかとは関係なく起こります。

頭金なしの全額ローンで始められることも、裏を返せば、返済額が大きく、持ち出しが増えやすいということです。

「融資が通るから大丈夫」という説明を受けたら、持ち出しの総額を自分で計算してから判断しましょう。

融資と持ち出しの関係は、「融資が通るから大丈夫」は本当かを検証した記事で詳しく解説しています。

教員がワンルーム投資の勧誘を受けたときの、持ち出し以外の注意点

場面	注意点
勤務先の学校への勧誘電話	断った後も続く勧誘は、宅建業法の施行規則で禁止されている
退職金・年金を当てにした説明	ローンの完済年齢と、定年後の持ち出しを確かめる

勤務先の学校にかかってくる勧誘電話への対処

禁止されている行為	学校への電話での例
会社名・氏名・勧誘の目的を告げずに勧誘する	「◯◯の件で」とだけ名乗り、物件の販売とは言わない
断ったのに勧誘を続ける	「興味がない」と伝えた後も、何度も電話がかかってくる
迷惑な時間の電話・訪問	授業中や放課後の忙しい時間に何度もかけてくる

教員がワンルーム投資の勧誘を受けるきっかけとして、勤務先の学校に営業の電話がかかってくることがあります。

職場では周りの目もあり、強く断りにくいと感じる人もいるかもしれません。

しかし、不動産の販売会社（宅地建物取引業者）には、宅地建物取引業法の施行規則16条の11で、会社名や勧誘の目的を告げずに勧誘することや、契約しないと伝えた相手に勧誘を続けること、迷惑な時間の電話や訪問などが禁止されています。

電話を受けたら、「購入するつもりはありません。今後の連絡も不要です」とはっきり伝えましょう。

会社名、担当者名、断った日時をメモしておくと、その後も電話が続いた場合に相談しやすくなります。

断った後も勧誘が続く場合は、消費者ホットライン「188」に相談できます。

職場の人を通じた紹介で断りにくい場合の伝え方は、上司の紹介でワンルーム投資を勧められたときの記事で解説しています。

退職金や年金を当てにした説明は、完済年齢と定年後の持ち出しで確かめる

購入時の年齢	完済する年齢	60歳以降に払う持ち出し（現実寄り・試算）
35歳	70歳	約10年分（月3万円前後）
40歳	75歳	約15年分（月3万円前後）
45歳	80歳	約20年分（月3万円前後）

教員に向けた提案では、「退職金で繰り上げ返済すれば、定年後は家賃が年金代わりになる」という説明が使われることがあります。

しかし、40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳です。

地方公務員の定年は65歳に向けて段階的に引き上げられていますが、それでも定年後の10年近くにわたって、持ち出しを払い続ける計算になります。

退職金で繰り上げ返済をすれば持ち出しは減りますが、その分、老後の生活資金に使える退職金が減ります。

「年金代わり」になるのは、ローンを返し終えた後に、家賃から管理費・修繕積立金・税金などを引いた額で、その頃には建物も古くなっています。

退職金や年金を当てにした説明を受けたら、完済の年齢と、定年後に払う持ち出しの金額を確かめてください。

年金代わりという説明の確かめ方は、ワンルーム投資の持ち出しと「年金代わり」を検証した記事で解説しています。

教員のワンルーム投資、持ち出しを受け入れてよい人・見送る人

検討できる人	見送った方がよい人
所属先の服務規程を確かめ、必要な手続きが分かっている	副業ルールを確かめていない
現実寄り・厳しめの前提で持ち出しを計算し、払い続けられると確かめた	「公務員だから融資が通る」という説明だけで考えている
完済の年齢と定年後の持ち出しまで考えている	退職金で何とかなると考えている

教員のワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
副業ルールを確かめていない	手続きを行わないまま賃貸を始めると、服務上の問題になるおそれがある
勤務先への電話で勧誘され、急かされている	計算や確認の時間を取れない
完済が定年後になり、その間の持ち出しを考えていない	収入が減った後も持ち出しが続く
持ち出しが増えたら家計が苦しい	家賃の下落や金利の上昇に耐えられない

上のケースに当てはまるなら、教員のワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、副業ルールを確かめていない場合は、持ち出しの金額にかかわらず、契約を急ぐべきではありません。

勤務する自治体の基準で許可や届出が必要なのに、手続きをしないまま賃貸を始めると、服務上の問題として扱われるおそれがあります。

勤務先への電話で勧誘され、「今月中に決めてほしい」と急かされている場合も、一度立ち止まってください。

副業ルールの確認も、持ち出しの計算も、数日あればできることです。

その時間を取らせてもらえない提案は、見送っても損はありません。

見送った場合でも、毎月の持ち出しにあたる金額を、貯蓄や積み立て投資に回すことはできます。

教員として受けた提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある。副業ルールの判断は所属先が行う

持ち出しを自分で計算してみても、提案された価格が相場と比べて妥当なのか、判断しにくいことがあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

公立学校の教員は公務員にあたるため、年収などのほかの条件を満たせば、面談の対象になります。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

また、副業として認められるかどうかは面談先ではなく所属先が判断するため、服務規程の確認は自分で行ってください。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加え、「厳しめ」は家賃が毎年1%下落し、6年目から金利が1%上がるとしています。所得税・住民税の増減と購入時の諸費用は含みません。【制度について】国家公務員の基準は人事院「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」（昭和31年職職-599、2026年10月に人事院のサイトで確認）、地方公務員の兼業制度は地方公務員法38条と総務省「地方公務員の兼業」資料によります。実際の扱いは、勤務する自治体の規則・服務規程で確かめてください。