「生命保険代わり」のワンルーム投資は持ち出しに見合う？団信の保障と掛け捨て保険を比べる方法

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「万一のときはローンがなくなり、ご家族にマンションが残ります。生命保険代わりになるので、今の保険を見直せますよ」。

ワンルーム投資を勧められると、団体信用生命保険（団信）を理由に、このような説明を受けることがよくあります。

家族がいる人ほど、この説明には心が動きやすいものです。

この記事では、毎月の持ち出しで実際にどれだけの保障を買っているのかを、「家族が受け取る額」と「払う持ち出し」の年次の表で確かめます。

「生命保険代わり」のワンルーム投資、持ち出しで買っている保障はいくら？

時期	団信で消えるローン残高	家族が物件を売った場合の手取り	それまでの持ち出し累計
1年目	約2,448万円	約1,903万円	約12万円
5年目	約2,232万円	約1,828万円	約90万円
10年目	約1,938万円	約1,737万円	約204万円
20年目	約1,265万円	約1,570万円	約547万円
30年目	約460万円	約1,419万円	約922万円

「生命保険代わり」という説明では、ローン残高の2,500万円がそのまま保障額のように話されがちです。

しかし、家族が実際に受け取るのは、ローンのなくなった物件そのものです。

団信で消えるのはローンの残り。家族に残るのは物件の価値

説明されやすいこと	実際に家族に残るもの
「2,500万円の保障」	ローンのない物件。売れば相場の価格から費用を引いた額
「家賃が毎月入る」	家賃から管理費・修繕積立金・税金を引いた額。空室の月は0円
「保険料はかからない」	保険料の代わりに、毎月の持ち出しを払ってきた

団信は、ローンを借りた人が亡くなったときなどに、ローンの残りを保険金で返す仕組みです。

そのため、消える金額はローン残高ですが、家族の手元に入るのは現金ではなく、ローンのなくなったマンションです。

新築や築浅の物件は、価格に販売会社の利益などが含まれていることが多く、買った直後から相場の価格は購入価格より低くなります。

この記事の試算では、相場を購入価格の8割とし、毎年1%ずつ下がると仮定しました。

その場合、1年目に亡くなっても、家族が売って受け取れるのは約1,900万円で、2,500万円ではありません。

保障額を比べるときは、ローン残高ではなく、近くの中古の成約価格から見た「売ったときの手取り」で考えるのが現実的です。

購入価格と相場の差については、新築プレミアムを試算した記事で詳しく解説しています。

保障は年々小さくなり、持ち出しは年々増える

期間	持ち出しの月平均	家族が受け取る額の目安
1〜5年目	約15,000円	約1,900万→1,830万円
6〜10年目	約18,900円	約1,830万→1,740万円
11〜20年目	約28,600円	約1,740万→1,570万円
21〜35年目	約31,500円	約1,570万→1,350万円

一般的な掛け捨ての生命保険は、保障額が一定なら保険料も契約期間中は一定、という形が多くあります。

ワンルーム投資を「生命保険代わり」と考える場合は、その逆の動きになる点に注意が必要です。

家族が受け取る物件の価値は、建物が古くなるにつれて少しずつ下がっていきます。

一方、毎月の持ち出しは、家賃の下落や修繕積立金の値上げ、設備の交換によって、年数がたつほど大きくなります。

この試算では、1〜5年目の月約15,000円が、21年目以降は月約31,500円になりました。

つまり、「保障が小さくなっていくのに、払う額は増えていく」保険を契約しているのと同じ形です。

子どもが小さいうちは大きな保障が必要で、独立した後は保障が少なくてよい、という家庭は多いはずです。

その場合、必要な保障の大きさと、ワンルーム投資の保障の動きが合っているかも確かめましょう。

ワンルーム投資の持ち出しと、生命保険代わりの掛け捨て保険を比べる方法

項目	ワンルーム投資（団信）	掛け捨ての生命保険
毎月払うもの	持ち出し（年々増える傾向）	保険料（商品の条件で決まる）
万一のときに家族が受け取るもの	ローンのない物件	保険金（現金）
長生きしたとき	物件が残る（価値は相場しだい）	原則として何も残らない
途中でやめるとき	売却が必要。損が出ることがある	解約できる

「生命保険代わり」の説明が本当に得かどうかは、同じ保障を保険で買った場合と並べないと分かりません。

比べるのは、毎月の支払い、万一のときの受け取り、長生きしたときの結果の3つです。

掛け捨て保険の見積もりと、持ち出しの月平均を並べる

手順	やること
1	家族が受け取る額の目安（例：約1,900万円）を出す
2	同じくらいの保障額・期間の掛け捨て保険の見積もりを、保険会社などで取る
3	保険料と、持ち出しの月平均（下の計算表で出す）を並べる
4	差額を、長生きしたときに残る物件の価値と比べる

まず、家族が受け取る額の目安を出します。

近くの中古の成約価格から、売ったときの手取りを見積もれば十分です。

次に、同じくらいの保障額と期間の掛け捨て保険の見積もりを取ります。

保険料は年齢・性別・健康状態・商品によって大きく違うため、この記事では金額を仮定せず、自分の見積もりで比べることをおすすめします。

そのうえで、保険料と持ち出しの月平均を並べます。

持ち出しのほうが大きければ、その差額は「保障」ではなく「物件を持つための費用」に払っていることになります。

差額を払ってでも物件を持ちたいかどうかは、次の見出しで説明する「長生きしたときの結果」で判断します。

月々の持ち出しを35年分で確かめる方法は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事で解説しています。

長生きしたときの結果も入れて比べる

物件の価値の下がり方	35年の持ち出し累計	35年後に売った場合の手取り	差し引き
毎年1%下がる	約1,114万円	約1,349万円	約＋235万円
毎年2%下がる	約1,114万円	約942万円	約−172万円

保険で比べるときに忘れやすいのが、長生きしたときの結果です。

多くの人はローンを返し終える時期まで生きるため、むしろこちらが中心のシナリオになります。

ローンを返し終えれば物件が残るので、その価値が持ち出しの累計を上回れば、掛け捨て保険にはない利点になります。

ただし、表のとおり、物件の価値の下がり方を毎年1%から2%に変えるだけで、差し引きはプラスからマイナスに変わります。

築35年のワンルームがいくらで売れるかは、立地や建物の管理状態によって大きく違います。

同じ駅で築30年以上の物件がいくらで売買されているかを、不動産情報ライブラリなどで確かめておくと、見通しを立てやすくなります。

この部分は保険ではなく投資の判断なので、「保険代わり」とは切り離して考えることが大切です。

家族が物件を受け取った後に起きること

選択肢	家族が受け取るもの	注意点
持ち続ける	月約7万円（家賃−管理委託料・管理費・修繕積立金・固定資産税）	空室の月は0円。修繕積立金の値上げや設備交換の費用もかかる
売る	相場の価格−仲介手数料など	売れるまで時間がかかることがある。相続の手続きが先に必要

団信でローンがなくなった後、家族には「持ち続ける」か「売る」かの判断が残ります。

持ち続ける場合、家賃9万円の物件なら、管理委託料や管理費・修繕積立金、固定資産税を引いて、月約7万円が手元に残る計算です。

ただし、空室の月は家賃が入らず、設備の交換や修繕積立金の値上げの費用は家族が負担します。

入居者や管理会社とのやり取り、毎年の確定申告も引き継ぐことになります。

売る場合は、相続の手続きを終えてから売りに出すため、現金になるまで数か月以上かかることもあります。

保険金のように、すぐに現金で生活費や教育費に充てられるわけではない点を、家族と共有しておきましょう。

家族が不動産の管理に慣れていない場合は、その負担も含めて「保険代わり」になるかを考える必要があります。

生命保険代わりのワンルーム投資で、持ち出しの前に確かめる団信の条件

確かめること	なぜ必要か
保障の範囲（死亡・高度障害だけか、がん・3大疾病などを含むか）	商品によって保障される場合が違う
保障の割合（残高の50%か100%か）	病気の保障は、残高の一部だけの商品もある
金利の上乗せ	保障を広げると金利が上がり、持ち出しが増える
告知と加入の可否	健康状態によっては加入できず、融資を受けられないことがある

団信の保障内容は、金融機関と商品ごとに違う

種類	保障される主な場合
一般の団信	死亡・所定の高度障害状態
がん保障付き	上に加えて、所定のがんと診断されたとき
3大疾病保障付き	上に加えて、所定の急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になったときなど

団信と一口に言っても、保障の範囲は金融機関と商品によって違います。

一般的な団信は、死亡と所定の高度障害状態を保障するもので、病気で働けなくなったときのローンまで肩代わりするとは限りません。

がんや3大疾病を保障する団信もありますが、住宅ローンの例でも、ローン残高の50%だけを保障するプランと100%を保障するプランがあり、保障の範囲によって上乗せされる金利も違います。

投資用のローンでどの団信が選べるかは、さらに金融機関ごとに違います。

「生命保険代わり」と説明されたら、保障される場合と、その条件を書いた書面をもらって確かめましょう。

病気の保障の条件や、保障を広げたときの持ち出しの変化は、3大疾病の団信と持ち出しを解説した記事で詳しく説明しています。

持病がある人は、団信に入れず融資を受けられないことがある

状況	起こりうること
告知で持病や通院歴を申告した	団信に加入できず、ローンの審査に通らないことがある
告知に事実と違う内容を書いた	いざというときに保険金が支払われないおそれがある
融資を受けられない	紹介する無料面談の対象外になる場合がある

団信に加入するときは、健康状態についての告知が必要です。

持病や通院歴によっては加入できず、団信への加入がローンの条件になっている金融機関では、融資そのものを受けられないことがあります。

また、告知に事実と違う内容を書くと、いざというときに保険金が支払われないおそれがあります。

「告知は簡単なので大丈夫です」と言われても、自分の健康状態を正しく書くことが前提です。

なお、この記事で紹介する無料面談は、融資を受けられない疾病がある場合は対象外となる条件があります。

持病があって融資を受けられない人には、面談はおすすめしません。

その場合は、生命保険や貯蓄など、ワンルーム投資以外の方法で家族への備えを考えるほうが現実的です。

生命保険代わりにワンルーム投資の持ち出しを払ってよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
掛け捨て保険の見積もりと比べ、差額を払っても物件を持ちたい	保険の見積もりを取らずに「保険代わり」と考えている
長生きしたときの物件の価値まで確かめている	ローン残高を保障額だと思っている
家族と、受け取った後の管理や売却について話している	今の保険を解約して乗り換えようとしている

「生命保険代わり」を理由に、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
今の保険を解約して乗り換えるよう勧められた	団信の保障の範囲は、今の保険と同じとは限らない
保障額を「ローン残高」で説明された	家族に残るのは物件の価値で、残高より小さいことが多い
団信の保障内容の書面をもらえない	保障される場合が分からない
持ち出しが増えたら家計が苦しい	保障は減り、持ち出しは増えていく

上のケースに当てはまるなら、「生命保険代わり」を理由にしたワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、今入っている生命保険を解約して乗り換えるよう勧められた場合は注意してください。

団信は、病気やけがで働けなくなったときの収入や、医療費までは保障しないことが多く、今の保険の保障と同じとは限りません。

一度解約した保険は、年齢や健康状態によっては、同じ条件で入り直せないこともあります。

保障の見直しは、保険の専門家にも相談したうえで、ワンルーム投資とは別に判断しましょう。

保険の解約や切り替えを先に済ませてしまうと、契約をやめたくなったときに家族の備えが手薄になる点にも注意が必要です。

見送ったとしても、保険の見積もりと持ち出しの比較をそろえてから、改めて検討すれば十分に間に合います。

保障と持ち出しの試算を、別の会社にも見てもらう

相談できること	年収やライフプランに合わせた収支シミュレーション、提案された物件の価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

物件の相場や、団信を含めたローンの条件を自分だけで調べきるのは簡単ではありません。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

保険の見直しそのものは、保険の専門家にも相談してください。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、保障額をローン残高で計算していないかを確かめましょう。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円とした架空の試算です。物件の相場は購入価格の8割（2,000万円）から毎年1%（または2%）下がると仮定し、売却時は仲介手数料（売却額の3%＋6万円、税込み）と費用5万円を差し引いています。相続・売却時の税金、所得税・住民税の増減は含みません。団信の保障内容は金融機関・商品によって異なります（保障割合50%・100%のプランの例は、住信SBIネット銀行の住宅ローンの団信の公開情報によります。2026年10月確認）。