「3大疾病でローンがなくなる」ワンルーム投資の持ち出しは保険料として割に合う？上乗せ金利と保障の条件を試算

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「がん・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病になったら、ローンの残りがゼロになります。そのあとは家賃がまるごと収入になるので、保険としても優秀です」。

ワンルーム投資の提案では、3大疾病の保障が付いた団体信用生命保険（団信）が、大きな魅力として説明されることがあります。

病気への不安がある人ほど、毎月の持ち出しを「保険料」と考えて納得しやすいものです。

この記事では、3大疾病の保障に実際にいくら払っていて、どんな条件でローンがなくなるのかを試算と保障の例で確かめます。

「3大疾病でローンがなくなる」ワンルーム投資、持ち出しに加わる保険料はいくら？

上乗せ金利	月々の返済の増加	35年の返済の増加	35年の持ち出し
なし（一般の団信）	0円	0円	約1,114万円
＋0.2%	約2,500円	約107万円	約1,221万円
＋0.3%	約3,800円	約161万円	約1,275万円
＋0.4%	約5,100円	約216万円	約1,330万円

3大疾病の保障付きの団信は、金利を上乗せする形で保障の費用を払うのが一般的です。

上乗せが0.2〜0.4%でも、35年では100万円〜200万円以上の差になります。

3大疾病の保障の「保険料」は、上乗せ金利として払っている

項目	確かめること
基準の金利	一般の団信だけの場合の金利はいくらか
上乗せ金利	3大疾病の保障を付けると何%上がるか
提案書の金利	上乗せ後の金利で計算されているか
保障を外せるか	3大疾病の保障なしでも借りられるか

3大疾病の保障付きの団信は、「保険料は無料」と説明されることがあります。

しかし、多くの場合、保障の費用は金利の上乗せという形で、毎月の返済に含まれています。

上の表のとおり、2,500万円を35年で借りる場合、上乗せが0.3%なら返済は月約3,800円増え、35年で約161万円の差になります。

これが、3大疾病の保障の実質的な保険料です。

提案書の金利が上乗せ後の数字なのか、上乗せ前の数字なのかで、持ち出しの計算も変わります。

「3大疾病の保障なしの場合の金利はいくらですか」と質問し、差を数字で出してもらいましょう。

保障を外せるのであれば、外した場合の持ち出しと比べることで、保障に払っている額がはっきりします。

3大疾病の保障額はローン残高。年々小さくなる

年	保障額（100%保障の場合）
1年目	約2,451万円
5年目	約2,245万円
10年目	約1,962万円
20年目	約1,298万円
30年目	約479万円

3大疾病の団信で支払われるのは、その時点のローン残高です。

ローンは毎月返していくので、保障額は年々小さくなり、30年目には約479万円になります。

一方、上乗せ金利の負担は、残高が減るにつれて小さくはなりますが、ローンを返し終えるまで続きます。

3大疾病になる可能性は、一般に年齢が上がるほど高くなると考えられます。

そのため、病気になりやすい年代ほど、保障額は小さくなっているという点に注意が必要です。

3大疾病への備えを目的にするなら、何歳のときにいくらの保障が必要なのかを先に考え、ローン残高の推移と比べてみましょう。

ローン残高の推移は、金融機関が出す返済予定表で確かめられます。

団信の保障額と家族に残る価値の考え方は、「生命保険代わり」の説明を検証した記事でも解説しています。

3大疾病でワンルーム投資のローンがなくなる条件と、持ち出しへの影響

確かめること	なぜ必要か
支払われる条件	「診断されたら」なのか、所定の状態や手術が必要なのかで違う
保障の割合	残高の100%か50%かで、その後の持ち出しが大きく違う
対象外になる場合	病気の種類や、加入してからの期間などで対象外になることがある

3大疾病の保障は、病気になれば必ずローンがゼロになるとは限りません。

条件と割合によって、その後の持ち出しが大きく変わります。

支払われる条件は「診断されたら」だけとは限らない

病気	支払われる条件の例
がん	所定の悪性新生物と診断が確定したとき
脳卒中	発病して所定の状態が60日以上続いたとき、または所定の手術を受けたとき
急性心筋梗塞	発病して所定の状態が60日以上続いたとき、または所定の手術を受けたとき

上の表は、ある銀行が公開している住宅ローンの3大疾病保障の例です。

がんは診断の確定が条件ですが、脳卒中と急性心筋梗塞は、所定の状態が60日以上続く、または所定の手術を受けることが条件になっています。

つまり、発病しても比較的早く回復した場合は、ローンがなくならないこともあります。

また、どの種類のがんが対象になるか、加入してすぐに診断された場合の扱いなども、商品の約款で決まっています。

投資用のローンで選べる団信は、住宅ローンとはさらに違う場合があるため、提案された商品そのものの書面で確かめる必要があります。

「3大疾病になったらローンがなくなる」という説明を受けたら、病気ごとの支払い条件と、対象外になる場合が書かれた書面をもらいましょう。

残高の100%保障と50%保障では、その後の持ち出しが大きく違う

保障の割合	残るローン	月々の収支
保障の対象にならなかった	約1,962万円	約−21,800円
50%保障	約981万円	約＋20,300円
100%保障	0円	約＋62,300円

3大疾病の保障には、ローン残高の100%を保障する商品だけでなく、50%だけを保障する商品もあります。

上の表は、10年目に保障の対象になった場合に、翌年の月々の収支がどう変わるかを試算したものです。

100%保障なら、ローンの返済がなくなり、家賃から管理費などを引いた月約62,300円が手元に残ります。

50%保障の場合は、残り半分のローンの返済が続くため、手元に残るのは月約20,300円です。

保障の対象にならなかった場合は、これまでどおり月約21,800円の持ち出しが続きます。

提案で「ローンがゼロになる」と説明されていても、実際は50%保障の商品だったということがないよう、割合を必ず確かめてください。

なお、空室の月は家賃が入らないため、表の金額は入居者がいる月の目安です。

ローンがなくなっても、治療中の収入の減少は別に備える必要がある

起きやすいこと	3大疾病の団信で備えられるか
ワンルームのローンの返済	条件を満たせば、残高の全部または一部が支払われる
治療費・入院費	備えられない
休職などによる給与の減少	備えられない（家賃の手取りで一部を補える場合がある）
自宅の住宅ローンの返済	ワンルームの団信では備えられない

3大疾病の団信が肩代わりするのは、ワンルームのローンの残りだけです。

治療費や入院費、休職による給与の減少は、団信では備えられません。

100%保障の対象になれば家賃の手取りが月6万円前後入りますが、空室の月は収入がなく、修繕や設備交換の費用も自分で払います。

そのため、ワンルーム投資の団信だけで、病気への備えが十分になるとは言えません。

また、条件を満たさなかった場合は、治療中も毎月の持ち出しを払い続けることになります。

治療と仕事の両立が難しい時期に持ち出しが続くと、家計の負担はさらに大きくなります。

病気への備えは、医療保険や就業不能に備える保険、貯蓄と合わせて考えましょう。

今入っている保険で何が保障されているかを、先に一覧にしておくと比べやすくなります。

3大疾病の保障を、ワンルーム投資の持ち出しと別の保険で比べる方法

手順	やること
1	上乗せ金利で増える返済額（月額・35年の総額）を出す
2	同じくらいの月額で入れる、3大疾病に備える保険の見積もりを取る
3	保障の条件（支払われる場合・金額・期間）を並べて比べる

同じ上乗せ分の金額で、3大疾病の保険を見積もってみる

項目	3大疾病の団信	3大疾病に備える保険（一般的な形）
受け取るもの	ローン残高の消滅（全部または一部）	一時金などの現金（商品による）
保障額の推移	年々小さくなる	商品による（一定のものもある）
使い道	ワンルームのローンの返済だけ	治療費・生活費などに自由に使える
やめるとき	物件を売る必要がある	解約できる

3大疾病の保障が割に合うかを判断するには、同じくらいの金額で入れるほかの保険と比べるのが近道です。

上乗せ0.3%なら月約3,800円です。

この金額で、3大疾病と診断されたときなどに一時金を受け取れる保険がどのくらいの保障になるかを、保険会社などで見積もってみましょう。

保険料は年齢や性別、健康状態、商品によって大きく違うため、この記事では金額を仮定していません。

比べるときは、受け取る金額だけでなく、支払われる条件と、使い道の自由さも並べてください。

団信は保障額がローン残高で決まり、ローンの返済にしか使えませんが、一時金の保険は治療費や生活費にも使えるのが一般的です。

月々の持ち出しの総額は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事の方法で確かめられます。

持病がある人は、団信に入れず融資を受けられないことがある

状況	起こりうること
告知で持病や通院歴を申告した	3大疾病の保障付きや、一般の団信にも加入できないことがある
団信への加入がローンの条件になっている	加入できなければ、融資を受けられない
告知に事実と違う内容を書いた	いざというときに保険金が支払われないおそれがある
融資を受けられない	紹介する無料面談の対象外になる場合がある

3大疾病の保障付きの団信に入るには、健康状態の告知が必要です。

一般の団信より告知の内容が多い商品もあり、持病や通院歴によっては、3大疾病の保障だけでなく一般の団信にも加入できないことがあります。

団信への加入がローンの条件になっている金融機関では、加入できなければ融資を受けられません。

また、告知に事実と違う内容を書くと、いざというときに保険金が支払われないおそれがあります。

この記事で紹介する無料面談は、融資を受けられない疾病がある場合は対象外となる条件があります。

持病があって融資を受けられない人には、面談はおすすめしません。

その場合は、医療保険や貯蓄など、ワンルーム投資以外の方法で病気への備えを考えるほうが現実的です。

3大疾病の保障を理由に、ワンルーム投資の持ち出しを受け入れてよい人・見送る人

受け入れを検討できる人	見送った方がよい人
上乗せ金利を含めた持ち出しを、35年払っても家計が困らない	上乗せ金利の額を知らない
支払い条件と保障の割合を書面で確かめた	「病気になればローンがゼロ」としか聞いていない
ほかの保険と比べたうえで、団信の形を選びたい	病気への備えをワンルーム投資だけで済ませようとしている

3大疾病の保障を理由に、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
「保障の費用は無料」と説明された	上乗せ金利として払っていることが多い
支払い条件の書面をもらえない	病気になってもローンがなくならない場合が分からない
保障の割合を確かめていない	50%保障なら返済が続く
持ち出しが増えたら家計が苦しい	上乗せ金利で持ち出しがさらに増える

上のケースに当てはまるなら、3大疾病の保障を理由にしたワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、「保障の費用は無料」「病気になればローンがゼロ」という説明だけで判断するのは危険です。

保障の費用は上乗せ金利として持ち出しに加わり、ローンがなくなるかどうかは支払い条件と保障の割合しだいです。

病気への不安が買う理由の中心になっている場合は、いったん立ち止まり、医療保険などほかの備えと比べてみてください。

保険の見直しは、保険の専門家にも相談すると安心です。

上乗せ金利の分を、ほかの備えや貯蓄に回した場合と比べてから決めても遅くはありません。

見送ったとしても、保障の条件と持ち出しの比較をそろえてから改めて検討すれば、十分に間に合います。

3大疾病の保障と持ち出しの試算を、別の会社にも見てもらう

相談できること	年収やライフプランに合わせた収支シミュレーション、提案された物件の価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

上乗せ金利を含めた持ち出しや、物件の価格が妥当かどうかを、自分だけで判断するのは簡単ではありません。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

団信の約款の内容は、金融機関や保険の専門家にも確認してください。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、上乗せ金利を含めて計算しているかを確かめましょう。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（基準金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円とした架空の試算です。上乗せ金利（0.2〜0.4%）は仮定で、実際の上乗せ幅は金融機関・商品・年齢によって異なります。保障額の推移と11年目の収支は金利2.1%（上乗せ0.3%）で計算し、11年目の収支は入居中の月の目安です。支払い条件と50%・100%保障の例は、住信SBIネット銀行の住宅ローンの団信の公開情報によります（2026年10月確認）。投資用ローンの団信の条件は、提案された商品の書面で確認してください。所得税・住民税の増減は含みません。