新築ワンルーム投資の持ち出しは家賃保証で消える？保証賃料の見直しまで入れて再計算

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「家賃保証が付いているので、空室になっても家賃は入ります」。

「収支は毎月1万円ほどのマイナスですが、35年ずっと同じなので計画が立てやすいです」。

新築ワンルーム投資の提案では、家賃保証（サブリース）がよく組み合わされます。

空室の心配がなくなるなら安心だと感じる一方で、「本当に35年間この金額で済むのか」と不安になる人も多いはずです。

この記事では、保証賃料が見直された場合まで入れて、家賃保証付きの新築ワンルームの持ち出しを計算し直します。

家賃保証付きの新築ワンルームでも、持ち出しは一定ではない

前提	1〜10年目の月平均	21〜30年目の月平均	35年の累計
家賃保証・保証賃料が35年変わらない	約16,600円	約23,200円	約870万円
家賃保証・10年ごとに保証賃料が5%下がる	約16,600円	約31,400円	約1,094万円
家賃保証・10年ごとに保証賃料が10%下がる	約16,600円	約39,300円	約1,304万円
家賃保証なし（管理委託・空室あり）	約17,900円	約32,600円	約1,163万円

保証賃料が変わらなくても、新築ワンルームの持ち出しは年々増える

借入額・金利・期間	2,700万円・1.8%・35年（返済 月86,695円）
保証賃料（手取り）	月85,000円
管理費・修繕積立金	月6,000円＋月3,000円（修繕積立金は16年目に月約8,400円まで段階的に上昇）
固定資産税など	年6万円
設備交換	12年目・24年目に25万円ずつ
初月の持ち出し	月約15,700円

家賃保証は、サブリース会社が部屋を借り上げ、入居者がいてもいなくても、決まった賃料（保証賃料）をオーナーに払う仕組みです。

空室の間も保証賃料が入るので、毎月の収入は安定します。

ただし、家賃保証が肩代わりするのは「家賃収入」だけです。

修繕積立金、部屋の設備の交換、固定資産税は、家賃保証があってもオーナーが払い続けます。

上の例では、保証賃料が35年間まったく変わらないと仮定しても、修繕積立金の値上げや設備交換によって、持ち出しは最初の10年の月平均約16,600円から、21〜30年目には月約23,200円に増えます。

35年の累計は約870万円です。

「家賃保証があるから収支は35年一定」という説明は、支出が増えることを含んでいない点に注意してください。

持ち出しを確かめる手順の全体は、ワンルーム投資の持ち出しを契約前に確かめる5つの手順にまとめています。

保証賃料が見直されると、家賃保証なしと同じくらいの持ち出しになる

見直しの幅	31年目以降の保証賃料	35年の累計	見直しなしとの差
見直しなし	85,000円	約870万円	―
10年ごとに5%減	約72,900円	約1,094万円	＋約224万円
10年ごとに10%減	約62,000円	約1,304万円	＋約434万円

家賃保証で見落とされがちなのが、保証賃料そのものが見直されることです。

建物が古くなって周りの家賃相場が下がれば、サブリース会社から保証賃料の減額を求められることがあります。

上の試算では、11年目・21年目・31年目に保証賃料が5%ずつ下がると、35年の持ち出しは約1,094万円になり、見直しがない場合より約224万円増えます。

10%ずつ下がると約1,304万円です。

比べると、家賃保証を付けずに相場の家賃（この例では9.5万円）で貸し、空室や原状回復の費用を自分で負担した場合の約1,163万円と、ほとんど変わらないか、むしろ多くなります。

家賃保証の保証賃料は、相場の家賃より低く設定されるのが一般的で、その差額が空室リスクを引き受ける費用になっています。

保証賃料が見直されれば、その費用を払い続けたうえで、家賃の下落リスクも結局は自分で負うことになります。

新築ワンルームの家賃保証で、持ち出しが増える契約の仕組み

仕組み	持ち出しへの影響
保証賃料の見直し（減額）	収入が下がり、持ち出しが増える
オーナーからの解約が難しい	不利な条件でも契約を続けるしかない場合がある
免責期間・費用負担の条項	入居者の入れ替わり時などに収入がない期間や費用が発生する

保証賃料は減額を求められることがあり、オーナーからの解約は難しい

ポイント	内容
保証賃料の減額	サブリース契約も賃貸借なので、借地借家法にもとづき、サブリース会社から減額を求められることがある
オーナーからの解約・更新拒絶	借地借家法の「正当事由」が必要と考えられ、オーナーの都合だけでは解約しにくい
勧誘時のルール	2020年12月施行の賃貸住宅管理業法で、家賃の減額リスクなどを故意に告げない・偽る勧誘は禁止。契約前に書面での重要事項説明が必要

家賃保証の契約（サブリース契約）は、法律上はオーナーがサブリース会社に部屋を貸す「賃貸借契約」です。

そのため、借り手であるサブリース会社は、借地借家法にもとづいて、周りの家賃相場が下がったことなどを理由に保証賃料の減額を求めることができます。

「保証」という言葉から、35年間同じ金額が払われると思いがちですが、契約書に固定と書かれていても、減額されることがあります。

一方で、オーナーの側から契約を終わらせるには、借地借家法の「正当事由」が必要と考えられており、オーナーの都合だけでは解約しにくいのが実情です。

こうしたトラブルが多かったことから、2020年12月に施行された賃貸住宅管理業法では、家賃の減額リスクなどを故意に告げない、または偽って勧誘することが禁止され、契約前の書面による重要事項説明が義務になりました。

提案を受けたら、保証賃料の見直しの条件と、オーナーから解約する方法を重要事項説明書で確認してください。

免責期間・原状回復・設備の費用負担を契約書で確認する

項目	確認すること	持ち出しへの影響
免責期間	新築時や入居者の入れ替わり時に、保証賃料が払われない期間があるか	その期間は家賃収入がゼロ
保証賃料の見直し時期	何年ごとに、何を基準に見直すか	見直しのたびに収入が下がる可能性
原状回復・設備交換の負担	入居者の退去時の修繕、設備の故障を誰が払うか	オーナー負担なら、保証があっても出費が発生
解約の条件	オーナーから解約できる条件と、違約金の有無	売却や管理会社の変更がしにくくなる

家賃保証の契約書には、持ち出しに直接影響する条項がいくつもあります。

まず「免責期間」です。新築時の最初の数か月や、入居者が入れ替わるときに、保証賃料が払われない期間が設けられていることがあります。

次に、保証賃料の見直しの時期と基準です。「2年ごとに見直す」「周辺相場に合わせて改定する」などと書かれていれば、収入が下がる可能性があります。

さらに、入居者の退去時の原状回復や、エアコン・給湯器などの設備交換を誰が負担するかも重要です。

オーナーの負担と書かれていれば、家賃保証があっても、退去や故障のたびに出費が発生します。

最後に、オーナーから解約できる条件と違約金です。解約しにくい契約だと、物件を売るときに買い手が見つかりにくくなることもあります。

これらは口頭の説明ではなく、必ず契約書と重要事項説明書の文面で確かめてください。

家賃保証付きの新築ワンルームの持ち出しを、契約前に計算し直す

手順	やること
1	保証賃料・免責期間・見直しの条件を契約書から書き出す
2	保証賃料が見直される場合を入れて、35年の累計を出す
3	家賃保証なし（相場の家賃・管理委託）の場合と比べる

保証賃料が下がる場合を入れて、計算表で35年分を出す

項目	入れる数字
家賃	保証賃料（手取り）
管理委託料	0%（保証賃料に含まれている場合）
管理費・修繕積立金	重要事項説明書の金額
固定資産税など	営業担当者に確認した年額

家賃保証付きの提案は、下の計算表で次のように入力すると計算できます。

家賃には保証賃料（オーナーが受け取る手取りの額）を入れ、管理委託料は保証賃料に含まれていれば0%にします。

計算表の「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下がる前提なので、保証賃料が少しずつ見直される場合の目安として使えます。

「厳しめ」は、家賃が毎年1%下がり、金利も上がる場合です。

ただし、計算表の「現実寄り」「厳しめ」には空室の費用も含まれているため、家賃保証付きの場合は少し多めに出ることに注意してください。

結果を見て、保証賃料が下がった場合でも家計が困らないかを確かめます。

計算は仮定にもとづく試算なので、実際の契約の条件で変わります。

家賃保証なしの場合と比べて、保証の費用が見合うかを判断する

項目	家賃保証あり（10年ごとに5%減）	家賃保証なし（管理委託）
受け取る家賃	保証賃料8.5万円（相場の約9割）	相場の家賃9.5万円（毎年0.5%下落）
空室の影響	なし（免責期間を除く）	4年に1回、1か月の空室と15万円の費用
35年の持ち出し	約1,094万円	約1,163万円
売却のしやすさ	契約の引き継ぎが必要で、買い手が限られることがある	比較的売りやすい

家賃保証を付けるかどうかは、保証の「費用」と「安心」を比べて判断します。

保証賃料は相場の家賃より低く設定されるため、その差額が、空室のリスクを引き受けてもらう費用です。

この記事の試算では、10年ごとに保証賃料が5%下がる場合の35年の持ち出しは約1,094万円で、家賃保証なしで空室を自分で負担した場合の約1,163万円と大きな差はありませんでした。

保証賃料の見直しが大きければ、家賃保証ありの方が持ち出しが多くなることもあります。

また、家賃保証付きの物件は、売るときにサブリース契約を引き継ぐ必要があり、買い手が限られることもあります。

「空室の心配がない」という安心に、この差額と売りにくさを払う価値があるかを、自分の考えで判断することが大切です。

家賃保証付きの新築ワンルームは、持ち出しを確かめてから決める

今は買わない方がよい	検討を続けてよい
保証賃料の見直し・解約の条項を書面で確認できない	重要事項説明書で条項を確認できた
「35年間ずっと同じ収支」と説明されている	保証賃料が下がる場合の持ち出しも計算した
保証賃料が下がると家計が苦しい	下がっても家計が困らない

家賃保証付きの新築ワンルームを、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
「家賃は35年保証」と説明された	保証賃料は見直されることがあり、説明が正確でない
重要事項説明書を契約直前まで見せてもらえない	見直し・解約の条項を検討できない
相場の家賃が分からない	保証賃料が相場と比べて妥当か判断できない
持ち出しが増えたら家計が苦しい	見直しで持ち出しが増えたときに払えない

上のケースに当てはまるなら、家賃保証付きの新築ワンルームは今は買わない判断が合理的です。

特に、「家賃は35年保証されるので安心」と説明された場合は注意が必要です。

保証賃料が見直されることがある以上、この説明は正確ではありません。

賃貸住宅管理業法では、家賃の減額リスクを故意に告げない勧誘は禁止されています。

重要事項説明書を契約の直前まで見せてもらえない場合も、見直しや解約の条項を落ち着いて検討できないため、一度持ち帰りましょう。

相場の家賃が分からないと、保証賃料が妥当かどうかも判断できません。同じ駅・同じくらいの広さの賃貸物件の家賃を、賃貸サイトで確かめてから判断してください。

見送ったとしても、条件を確かめてから改めて検討すれば十分に間に合います。

家賃保証の有無にかかわらず、新築の価格に含まれる「新築プレミアム」と途中で売るときの差額は、新築ワンルーム投資の持ち出しはなぜ大きいかを試算した記事で解説しています。

家賃保証付きの提案を、別の会社にも見てもらう

相談できること	家賃保証付きの提案を含む、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

家賃保証の契約書は専門的な言葉が多く、保証賃料の見直しの条件や費用の負担を読み解くのは簡単ではありません。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書や契約書の案を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、保証賃料が下がった場合の持ち出しまで確かめましょう。

契約書の条項の法的な意味について詳しく知りたい場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討してください。

【この記事の試算と出典について】借入2,700万円・金利1.8%・35年元利均等返済、保証賃料8.5万円、管理費6,000円、修繕積立金3,000円（16年目に国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の平均目安まで段階的に上昇）、固定資産税など年6万円、12年目と24年目の設備交換25万円をもとにした仮定の試算です。家賃保証なしの場合は、相場の家賃9.5万円が毎年0.5%下落、管理委託料5.5%、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円と仮定しています。賃貸住宅管理業法のサブリース規制は国土交通省の公表資料によります。