ワンルーム投資の持ち出しは払う価値がある？提案を受けた人が契約前に確かめる5つの手順

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「毎月少しの持ち出しで、将来は家賃収入とマンションが残ります」。

ワンルーム投資の提案を受けると、ほとんどの場合、この「持ち出し」の説明があります。

知人や上司の紹介、営業の電話、セミナーなど、きっかけは人それぞれでも、悩むポイントは同じです。

この持ち出しは、払う価値があるのか。

この記事では、提案書を手元に置いたまま、自分で確かめられる5つの手順を紹介します。

ワンルーム投資の持ち出しとは？「月々◯円の手出し」の正体

言葉	意味
持ち出し・手出し	家賃収入だけでは足りず、毎月自分の給料などから払うお金
マイナス収支・赤字	家賃収入より支出が多い状態（持ち出しがある状態）
キャッシュフロー（CF）	家賃収入から支出を引いた、手元に残る（または出ていく）お金
持ち出しなし	家賃収入で支出がまかなえる状態。ただし前提次第で変わる

ワンルーム投資の持ち出しは「家賃−支出」で決まる

項目	月額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済	−80,273円
管理委託料（家賃の5.5%）	−4,950円
管理費・修繕積立金	−10,000円
固定資産税・都市計画税（年6万円の月割り）	−5,000円
持ち出し	−10,223円

持ち出しは、家賃収入から毎月の支出を引いたときのマイナス分です。

支出の中心はローンの返済で、そこに管理委託料、管理費、修繕積立金、固定資産税などが加わります。

上の例では、家賃9万円に対して支出の合計が約10万円になり、毎月約1万円を自分で払うことになります。

相談の中では「持ち出し」のほかに「手出し」「毎月マイナス」「月々の負担」などの言い方もされますが、意味はほぼ同じです。

大切なのは、この計算に何が入っていて、何が入っていないかです。

家賃が高めに見積もられていたり、支出の一部が抜けていたりすると、提案書の持ち出しは実際より小さく見えます。

まずは提案書の収支表を見ながら、上の表と同じ形に書き出してみてください。

提案書の持ち出しに入っていないことが多い費用

費用	いつかかるか	目安（この記事の仮定）
固定資産税・都市計画税	毎年	年6万円
空室中の家賃収入の減少	入居者の入れ替わりのたび	家賃1か月分
原状回復・入居者募集の費用	入居者の入れ替わりのたび	15万円
給湯器・エアコンなどの交換	10〜15年ごと	25万円
修繕積立金の値上げ	5年ごとなど、計画による	月3,000円→約8,400円
金利の上昇による返済増	変動金利の見直しのたび	＋1%で月約1.1万円

提案書の収支表は、購入した直後の1か月分だけを示していることがよくあります。

その場合、固定資産税のように年1回かかる費用や、空室・設備交換のようにときどき発生する費用は、月々の持ち出しには入っていません。

また、修繕積立金は築年数とともに値上げされるのが一般的で、金利も35年間同じとは限りません。

これらは買った後に「聞いていなかった」となりやすい費用です。

国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の平均目安は月335円/㎡（20階未満・延床面積5,000㎡未満）とされていて、25㎡の住戸なら月約8,400円になります。

提案時の修繕積立金がこれより大きく低い場合は、将来の値上げを見込んでおく必要があります。

上の表の費用が提案書に入っているかを、1つずつ確認してください。

ワンルーム投資の持ち出しが年々増える3つの理由

理由	起きること	35年の上乗せ
1. 建物が古くなる	修繕積立金の値上げ、設備交換	約210万円
2. 家賃が下がり、空室が出る	家賃収入の減少、原状回復・募集費	約480万円
3. 金利が上がる	ローン返済額の増加	約411万円（＋1%の場合）

建物が古くなると、修繕積立金と設備の費用が増える

項目	購入時	16年目以降
修繕積立金（月）	3,000円	約8,400円
設備交換	―	12年目・24年目に25万円ずつ

マンションは、外壁や屋上、給排水管などを定期的に修繕する必要があり、その費用は区分所有者全員で積み立てます。

新築や築浅の物件では、最初は修繕積立金を安く設定し、築年数に合わせて値上げしていく方式がよく使われます。

そのため、提案時に月数千円だった修繕積立金が、十数年後には2倍から3倍になることも珍しくありません。

さらに、部屋の中の給湯器やエアコン、ユニットバスなどの設備は、オーナーの負担で交換します。

この記事の試算では、修繕積立金の値上げと設備交換だけで、35年の持ち出しが約210万円増えました。

購入前に、管理組合の長期修繕計画と、修繕積立金の値上げ予定を必ず確認してください。

中古物件の場合は、過去の修繕履歴と、修繕積立金の残高が十分かどうかも確認ポイントです。

家賃は下がり、空室のたびに出費が重なる

項目	仮定	35年の上乗せ
家賃の下落	毎年0.5%（35年目に当初の約84%）	約288万円
空室・原状回復・募集費	4年に1回、1か月の空室＋15万円	約192万円

提案書では、家賃が35年間変わらない前提になっていることが少なくありません。

しかし、築年数が進めば、同じ部屋でも新しい物件と比べて選ばれにくくなり、家賃は下がりやすくなります。

入居者が退去すれば、次の入居者が決まるまでの空室期間に家賃は入らず、壁紙や床の張り替えなどの原状回復費と、入居者募集の広告費もかかります。

家賃保証（サブリース）付きの提案でも、保証される家賃は契約の見直しで下がることがあり、空室や家賃下落のリスクが完全になくなるわけではありません。

この記事の試算では、家賃の下落と空室だけで35年の持ち出しが約480万円増えます。

立地によって家賃の下がり方は大きく違うため、同じ駅・同じ広さ・築年数の違う物件の家賃を、賃貸サイトで比べておくと目安になります。

金利が上がると、ローン返済がそのまま持ち出しに上乗せされる

金利	返済額（月）	金利1.8%との差
1.8%	80,273円	―
6年目から2.8%	91,698円	＋11,425円

投資用のローンは変動金利で組むことが多く、金利が上がると返済額が増えます。

家賃が変わらなくても、返済が増えた分はそのまま持ち出しに上乗せされます。

この記事のモデルでは、6年目から金利が1%上がると返済は月11,425円増え、月1万円の持ち出しが2倍以上になります。

住宅ローンには返済額の急な増加を抑えるルールがある商品が多いですが、投資用ローンでは同じルールがない場合もあります。

提案書の金利が当初の金利なのか、何年目まで固定なのかを確認し、金利が1%上がった場合の月額を必ず計算しておきましょう。

金利が上がる局面では、物件の売値にも影響が出る可能性があります。

買い手が借りられる金額が減ったり、投資家が求める利回りが上がったりすると、同じ家賃の物件でも売値が下がりやすくなるためです。

提案書からワンルーム投資の持ち出しを計算し直す5つの手順

手順	やること	分かること
1	提案書の数字を書き出す	今の提案の持ち出し
2	抜けている費用を足す	本当の月々の持ち出し
3	3つの前提で35年分を計算する	持ち出しの総額の幅
4	売るときに残る金額を確かめる	途中でやめたときの損得
5	ほかの選択肢と比べる	この持ち出しを払う意味があるか

手順1・2：提案書の数字を書き出し、抜けている費用を足す

項目	提案書の数字	入っていなければ
物件価格・借入額・金利・期間	記入	営業担当者に確認
家賃・管理費・修繕積立金	記入	重要事項説明書・管理規約で確認
管理委託料・家賃保証料	記入	契約書の料率を確認
固定資産税・都市計画税	記入	年額を確認して月割りで足す

最初に、提案書の収支表から数字を書き出します。

物件価格、借入額、金利、返済期間、家賃、管理費、修繕積立金、管理委託料（家賃保証料）、固定資産税の9つです。

書き出してみると、固定資産税が「別途」になっていたり、管理委託料が入っていなかったりすることに気づくはずです。

抜けている数字は、営業担当者に確認するか、重要事項説明書や管理規約で調べて足します。

この時点で、提案書に書かれた持ち出しと、自分で計算し直した持ち出しの差が分かります。

差が大きい場合は、なぜその数字が入っていなかったのかを担当者に聞いてみてください。

説明があいまいなまま契約を急がせる担当者であれば、一度立ち止まるべきサインです。

書き出したメモは、他社の提案と比べるときにもそのまま使えます。

手順3：3つの前提で、35年の持ち出しの総額を出す

前提	内容	月1万円の提案の35年累計（例）
提案書の前提	家賃・費用が一定、空室なし	約429万円
現実寄り	家賃−0.5%/年、積立金の値上げ、空室、設備交換	約1,114万円
厳しめ	現実寄り＋家賃−1%/年、金利＋1%	約1,778万円

次に、書き出した数字を使って、35年分の持ち出しを計算します。

ポイントは、1つの数字で判断せず、「提案書の前提」「現実寄り」「厳しめ」の3つの前提で幅を見ることです。

下の計算表に提案書の数字を入れると、3つの前提の累計が自動で表示されます。

月1万円の提案の例では、提案書の前提なら35年で約429万円ですが、現実寄りでは約1,114万円、厳しめでは約1,778万円になりました。

判断の目安は、「現実寄り」の累計でも家計や将来の計画が困らないかです。

月額で言えば、16年目以降は月3万円前後の持ち出しが続く想定になります。

どの前提が当たるかは誰にも分かりませんが、前提が少し動くだけで総額が数百万円変わることを知っておくと、営業の説明を冷静に聞けるようになります。

手順4：売るときに、いくら残るかを確かめる

売る時期	ローン残高	それまでの持ち出し	必要な売値
10年目	約1,938万円	約204万円	約2,227万円
20年目	約1,265万円	約547万円	約1,886万円

持ち出しを払い続けた後、途中で売ったときにいくら残るかも確かめます。

売値からローンの残りと売却費用を払い、それまでの持ち出しまで取り戻せれば、少なくとも損はしていないことになります。

上の例では、2,500万円で買った物件を10年目に約2,227万円以上で売れれば、持ち出しを回収できます。

反対に、売値がローン残高を下回る状態（残債割れ）だと、売るときにさらに手元のお金を足す必要があります。

新築の物件は、中古になった時点で販売時の上乗せ分がなくなるため、購入直後ほど残債割れになりやすいと言われます。

同じ駅・同じ広さ・同じ築年数の中古ワンルームが、いくらで売り出されているかを不動産ポータルサイトで調べ、必要な売値と比べてみてください。

手順5：同じお金をほかに使った場合と比べる

比べる相手	比べるポイント
NISAなどの積立投資	同じ月額を積み立てた場合の資産と、いつでも引き出せるか
生命保険（掛け捨て）	「保険代わり」の説明なら、同じ保障を保険で買う費用
自宅の購入	投資用ローンが住宅ローンの借入額に与える影響
何もしない（貯金）	持ち出しを払わずに残るお金

最後に、持ち出しとして払うお金を、ほかのことに使った場合と比べます。

営業の説明では「節税になる」「生命保険の代わりになる」「年金の代わりになる」など、持ち出しを払う理由がいくつも挙げられます。

それぞれの理由について、同じ目的を別の方法で達成するといくらかかるかを比べると、持ち出しの価値が見えてきます。

たとえば「保険代わり」なら、同じ保障額の掛け捨て保険の保険料と比べます。

「資産形成」なら、同じ月額をNISAなどで積み立てた場合と比べます。

近いうちに自宅を買う予定があるなら、投資用ローンが住宅ローンの借入額に影響しないかも確認が必要です。

比べた結果、ワンルーム投資を選ぶ理由がはっきりしなければ、無理に買う必要はありません。

営業の説明（節税・保険代わり・年金代わりなど）の確かめ方は、勧められたワンルーム投資の持ち出しを確かめる記事で解説しています。

ワンルーム投資の持ち出しを払ってよい人・やめるべき人

確認すること	払ってもよい	今は買わない方がよい
家計	持ち出しが月3万円前後に増えても困らない	月1万円を超えると生活費や貯蓄に響く
今後の予定	自宅購入などの予定と重ならない	数年以内に結婚・出産・自宅購入を考えている
物件	相場と比べて割高でないと確認できた	物件価格が妥当か分からない
決め方	3つの前提と売却時の金額を計算した	営業の説明だけで、急いで決めようとしている

持ち出しを払ってもよい人の条件

条件	確かめ方
家計に余裕がある	「現実寄り」の月額（16年目以降で月3万円前後）を、今の家計で払えるか
予定と重ならない	結婚・出産・自宅購入・転職の予定と、ローンの影響を確認した
物件価格が妥当	同条件の物件の価格・家賃と比べた
回収の見通しがある	売却・完済後の家賃で、何歳までに取り戻せるか計算した

持ち出しを払ってもよいのは、上の4つの条件をすべて満たしている人です。

1つ目は、持ち出しが増えた場合でも家計が困らないことです。

この記事の試算では、16年目以降に月3万円前後の持ち出しが続く想定になっていて、その金額を払いながら生活費と貯蓄を確保できるかが問われます。

2つ目は、結婚や自宅購入などの予定と重ならないことです。

3つ目は、物件価格が相場と比べて妥当であると、自分で確認できていることです。

4つ目は、売却や完済後の家賃で、持ち出しを何歳までに取り戻せるかを計算していることです。

この4つを満たしたうえで、ほかの資産形成の方法と比べてもワンルーム投資を選ぶ理由があるなら、持ち出しは「納得して払う費用」になります。

今は買わない方がよい人の条件

サイン	理由
数年以内に自宅を買う予定がある	投資用ローンの返済が、住宅ローンの審査で負担として見られる
持ち出しが増えたら払えない	途中で売ると、残債割れで手元のお金が必要になりやすい
「今日決めて」と急かされている	比較や計算をする時間を取らせない提案は要注意
健康上の理由で団信に入れない可能性がある	「保険代わり」の前提が成り立たず、融資を受けられない場合もある

反対に、上のサインに1つでも当てはまるなら、今は買わないという判断が合理的です。

特に、数年以内に自宅を買う予定がある人は注意が必要です。

投資用ローンの返済は、住宅ローンを申し込むときに返済負担として見られ、借りられる金額が減る可能性があります。

また、持ち出しが増えたときに払えなくなって途中で売ろうとしても、売値がローン残高を下回っていれば、売るためにお金を用意しなければなりません。

「今日決めてもらえれば、この物件を押さえられます」と急かされている場合も、一度持ち帰るべきです。

持病などで団体信用生命保険に入れない場合は、「保険代わり」の説明が成り立たないうえ、融資自体を受けられないこともあります。

買わない判断は損ではなく、持ち出しを払い続けるリスクを避ける選択です。

ワンルーム投資の持ち出しを販売会社以外に確認する方法

確認先	分かること	注意点
自分で計算（この記事の計算表）	持ち出しの総額の幅	物件価格の妥当性までは分かりにくい
不動産ポータルサイト	同条件の物件の価格・家賃の相場	売り出し価格で、成約価格とは違う
販売会社以外の事業者の無料面談	別の視点での収支シミュレーション	事業者なので物件の紹介を受ける場合がある

自分で確認できること・できないこと

自分で確認できる	自分では判断しにくい
提案書の抜けている費用、35年の総額、売却時の必要な売値	物件価格が相場と比べて割高かどうか、管理組合の修繕計画の妥当性、融資条件の良し悪し

ここまでの5つの手順のうち、提案書の数字の書き出し、抜けている費用の追加、35年の総額の計算は、この記事の計算表を使えば自分でできます。

一方で、物件価格が相場と比べて割高かどうかや、管理組合の長期修繕計画が妥当かどうか、融資の条件が良いかどうかは、慣れていないと判断しにくい部分です。

不動産ポータルサイトで似た物件の売り出し価格を調べることはできますが、売り出し価格は実際に売れた価格とは違うことがあります（割高かを確かめる3つの方法）。

自分で確認できる範囲と、できない範囲を分けておくと、誰に何を聞けばよいかがはっきりします。

判断しにくい部分は、提案している販売会社とは別の立場の人に、数字を見てもらうのが確実です。

家族や詳しい知人に、提案書と計算結果を見せて意見を聞くのも1つの方法です。

無料のオンライン面談で、提案書の数字を見てもらう

内容	ワンルーム投資の提案や物件について、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作成してもらえる
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

提案を受けている販売会社とは別の会社に、提案書の数字を見てもらう方法として、無料のオンライン面談があります。

ここで紹介する面談では、ワンルーム投資に詳しい担当者が、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作成してくれます。

自宅からオンラインで参加でき、提案書や物件資料をもとに相談できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかは自分で決めてかまいません。

面談で出てきた数字も、この記事の計算表と並べて、前提が同じかどうかを確かめてください。

申し込みには年収などの条件があるため、予約ページで条件を確認してから申し込んでください。

【この記事の試算について】借入2,500万円・金利1.8%・35年元利均等返済、家賃9万円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円、固定資産税・都市計画税年6万円をもとにした仮定の試算です。所得税・住民税の増減、購入時の諸費用は含みません。修繕積立金の目安は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）によります。実際の収支は、物件・管理組合・金融機関の条件によって変わります。