ワンルーム投資の持ち出しが月1万円なら35年でいくら？「月々数千円の手出し」の提案を総額で検証

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「ローンを組んでも、毎月1万円くらいの持ち出しで都心のマンションが持てますよ」。

ワンルーム投資を勧められた人の多くが、この説明を聞いています。

月1万円なら払えそうだと感じる一方で、「本当にその金額で35年済むのか」が分からず、決めきれない人も多いはずです。

この記事では、よくある提案の条件で35年分の持ち出しを実際に計算し、提案書の前提を外したときにいくらになるかを示します。

ワンルーム投資の持ち出し月1万円は35年でいくら？【結論】

前提	持ち出しの月平均	35年の累計
提案書の前提（家賃・費用が一定、空室なし）	約1.0万円	約429万円
現実寄り（家賃下落・修繕積立金の値上げ・空室・設備交換）	約2.7万円	約1,114万円
厳しめ（現実寄り＋家賃下落が大きい＋金利1%上昇）	約4.2万円	約1,778万円

提案書どおりでも、月1万円の持ち出しは35年で約430万円

借入額・金利・期間	2,500万円・1.8%・35年（元利均等）
ローン返済	月80,273円
家賃	月90,000円
管理委託料（家賃の5.5%）	月4,950円
管理費＋修繕積立金	月7,000円＋月3,000円
固定資産税・都市計画税	年60,000円（月5,000円）
毎月の持ち出し	月10,223円

まず、提案書でよく見る前提のまま計算します。

家賃9万円から、ローン返済・管理委託料・管理費・修繕積立金を引くと、毎月の差は約5,200円のマイナスです。

ここに、提案書では「別途」とされがちな固定資産税・都市計画税を月割りで足すと、月10,223円になります。

この「月約1万円」が35年続くと、10,223円×12か月×35年で約429万円です。

つまり、営業の説明どおりに何も変わらなかったとしても、35年間で軽自動車1台から2台分くらいのお金を払い続ける計算になります。

提案書には、この累計額が書かれていないことがよくあります。

月額だけを見ると小さく感じても、判断は「月額×払う期間」の総額で行うのが基本です。

なお、この試算には所得税・住民税の増減を入れていません。

赤字で税金が戻る効果は主に購入初年度で大きく、その後は小さくなりやすいため、節税分を毎年の持ち出しから差し引いて考えるのは注意が必要です。

前提を現実に近づけると、35年の持ち出しは約1,100万円になる

期間	提案書の前提	現実寄り	厳しめ
1〜5年目	10,223円	15,047円	15,862円
6〜10年目	10,223円	18,893円	33,108円
11〜15年目	10,223円	26,855円	42,896円
16〜20年目	10,223円	30,298円	47,903円
21〜35年目	10,223円	約3.1万円	約5.2万円

次に、提案書の前提を少しだけ現実に近づけます。

「現実寄り」では、家賃が毎年0.5%ずつ下がり、修繕積立金が段階的に上がり、4年に1回は入居者が入れ替わって1か月の空室と原状回復・募集費15万円がかかり、12年目と24年目に給湯器などの設備交換が25万円ずつ発生すると仮定しました。

どれも、ワンルームを長く持てば起こり得ることばかりです。

この前提では、最初の5年間でも月平均は1.5万円になり、16年目以降は月3万円前後の持ち出しが続きます。

35年の累計は約1,114万円で、提案書の前提の約2.6倍です。

「厳しめ」では、家賃の下落を毎年1%にし、6年目から金利が1%上がると仮定しました。

この場合、累計は約1,778万円まで増えます。

大切なのは、どのシナリオが当たるかではなく、前提が少し動くだけで総額が数百万円単位で変わることを知ったうえで判断することです。

月1万のワンルーム投資の持ち出しが35年のうちに増える4つの理由

要因	この記事の仮定	35年の上乗せ
修繕積立金の値上げ	月3,000円→16年目に月8,375円	約161万円
家賃の下落	毎年0.5%（1%なら）	約288万円（約545万円）
空室・原状回復・募集費	4年に1回、1か月の空室＋15万円	約192万円
設備交換	12年目・24年目に25万円ずつ	約50万円
金利の上昇	6年目から＋1%	約411万円

修繕積立金は35年のうちに3倍近くまで上がり得る

期間	修繕積立金（月）	根拠
1〜5年目	3,000円	提案書でよく見る水準
6〜10年目	4,792円	段階的に引き上げ
11〜15年目	6,583円	段階的に引き上げ
16年目以降	8,375円	国土交通省ガイドラインの平均目安335円/㎡・月×25㎡

新築や築浅のワンルームでは、修繕積立金が月数千円に抑えられていることがよくあります。

これは、最初は安く集めて、築年数に合わせて値上げしていく「段階増額積立方式」を採っているためです。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションの平均目安を月335円/㎡としています。

25㎡の住戸なら、月約8,375円です。

同じガイドラインは、段階増額積立方式の場合でも、初期の金額は平均の0.6倍以上、最終の金額は1.1倍以内にするのが適切だとしています。

裏を返すと、提案時の修繕積立金が平均目安より大きく低いほど、将来の値上げ幅が大きくなりやすいということです。

値上げは管理組合の決議で決まるため、オーナー1人の意思では止められません。

この記事の試算では、修繕積立金の値上げだけで35年の持ち出しが約161万円増えます。

家賃は35年で下がり、空室のたびに出費が重なる

項目	毎年0.5%下落	毎年1%下落
35年目の家賃（当初9万円）	約75,900円	約64,000円
35年の持ち出しへの上乗せ	約288万円	約545万円
空室1回あたりの出費	家賃1か月分＋原状回復・募集費15万円（4年に1回と仮定）

提案書の収支表は、家賃が35年間同じ金額のまま続く前提で作られていることが少なくありません。

しかし、建物と設備は年々古くなり、周辺に新しい物件も建ちます。

都心の駅近など需要の強い場所では家賃が大きく下がらない場合もありますが、35年間まったく下がらない前提は楽観的です。

この記事では毎年0.5%の下落を「現実寄り」としました。

この場合、35年目の家賃は当初の約84%の約75,900円になり、持ち出しは35年で約288万円増えます。

さらに、入居者が退去するたびに、次の入居者が決まるまでの空室期間と、壁紙や床の張り替えなどの原状回復費、入居者募集の広告費がかかります。

家賃保証（サブリース）が付いていても、保証賃料は契約の見直しで下がることがあるため、空室のリスクが消えるわけではありません。

家賃と空室は、持ち出しを増やす最大の要因です。

金利が1%上がると、持ち出しは月1万円以上増える

項目	金利1.8%のまま	6年目から2.8%
ローン返済（月）	80,273円	91,698円
返済の増加（月）	―	＋11,425円
35年の持ち出しへの上乗せ	―	約411万円

投資用ローンは変動金利で組むことが多く、金利が上がれば毎月の返済額も増えます。

この記事のモデルでは、6年目から金利が1%上がると返済は月11,425円増え、それだけで月1万円の持ち出しが倍以上になります。

35年の累計では約411万円の上乗せです。

住宅ローンでは、返済額の急な増加を抑えるルール（返済額の見直しは5年ごと、上げ幅は1.25倍まで）が設けられている商品が多いですが、投資用ローンでは同じルールがない商品もあります。

ルールがある場合でも、払いきれなかった利息が後に回るだけで、総返済額が減るわけではありません。

提案書の金利が「当初の金利」なのか、「何年目まで固定」なのかも確認が必要です。

営業の説明で「金利はしばらく上がらない」と言われても、35年間の金利を約束できる人はいません。

金利を1%上げた場合の月額を、自分で一度計算しておくことをおすすめします。

35年後に月1万のワンルーム投資の持ち出しは回収できる？売却と完済後の家賃で検証

回収の方法	提案書の前提	現実寄り	厳しめ
10年目に売る：必要な売値	約2,143万円	約2,227万円	約2,360万円
20年目に売る：必要な売値	約1,574万円	約1,886万円	約2,272万円
完済後の家賃で取り戻す期間	約5年	約18年	―

10年目・20年目に売って持ち出しを回収するのに必要な売値

売る時期	ローン残高	それまでの持ち出し	必要な売値
10年目	約1,938万円	約204万円	約2,227万円
20年目	約1,265万円	約547万円	約1,886万円

「途中で売れば利益が出る」という説明も、持ち出しと合わせて確かめる必要があります。

売って損をしないためには、売値からローンの残りと売却費用（仲介手数料など）を払い、さらにそれまでの持ち出しも取り戻せる必要があります。

現実寄りの試算では、10年目に売るなら約2,227万円以上、20年目に売るなら約1,886万円以上で売れないと、持ち出し分を回収できません。

2,500万円で買った物件を、10年後に購入価格の約89%で売れるかどうかが分かれ目です。

新築で買った物件は、中古になった時点で販売時の上乗せ分がなくなるため、買った直後ほど売値が購入価格を下回りやすいと言われます。

また、この試算には購入時の諸費用（登記費用・ローン手数料など）を入れていないため、諸費用を自己資金で払った場合はその分も上乗せされます。

自分の物件の相場は、同じ駅・同じ広さ・同じ築年数の売り出し価格を、不動産ポータルサイトで調べると目安が分かります。

完済後の家賃で持ち出しを取り戻すには何年かかるか

項目	提案書の前提	現実寄り
36年目の家賃	90,000円	約75,500円
管理費・修繕積立金・管理委託料・税を引いた手取り	約70,000円	約51,000円
35年の持ち出しを取り戻す期間	約5年	約18年
30歳で買った場合、取り戻せる年齢	約70歳	約83歳

「ローンが終われば家賃がまるごと年金代わりになる」という説明もよく聞きます。

完済後は返済がなくなるので、たしかに手取りの家賃は増えます。

ただし、管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税は払い続ける必要があります。

現実寄りの試算では、36年目の手取りは月約51,000円で、35年間の持ち出し約1,114万円を取り戻すのに約18年かかります。

30歳で買った場合、持ち出しを取り戻せるのは83歳ごろです。

しかも、そのころ建物は築40年から50年を超えていて、入居者が見つかり続けるか、建て替えや大規模修繕の費用がかからないかは分かりません。

完済後の家賃をあてにするなら、「何歳で、いくらの手取りが、何年続く必要があるか」を、自分の年齢で計算しておくことが大切です。

月1万円以外も同じ：月7,000円・月2万円のワンルーム投資の持ち出しを35年で比較

提案時の持ち出し（月）	提案書の前提	現実寄り	厳しめ
月2,000円	約84万円	約803万円	約1,492万円
月7,000円	約294万円	約992万円	約1,666万円
月1万円	約429万円	約1,114万円	約1,778万円
月2万円	約840万円	約1,484万円	約2,119万円

提示額の差より、前提の差の方が大きい

提案時の持ち出し（月）	提案書の前提の35年累計	前提を変えたことによる上乗せ
月2,000円	約84万円	＋約719万円
月7,000円	約294万円	＋約698万円
月1万円	約429万円	＋約685万円
月2万円	約840万円	＋約644万円

「うちの提案は月2,000円だから大丈夫」と考える人もいるかもしれません。

しかし、試算してみると、月2,000円の提案でも前提を現実に近づけると35年で約803万円の持ち出しになります。

提示額が月2,000円でも月2万円でも、家賃の下落・修繕積立金の値上げ・空室などによる上乗せは約640万〜720万円とほぼ同じです。

つまり、提案書の「月◯円」の違いよりも、その数字の裏にある前提の違いの方が、最終的な負担を大きく左右します。

提示額が小さい提案は、家賃が高めに見積もられていたり、修繕積立金が低く設定されていたりすることもあります。

複数の会社から提案を受けたときは、月額の大小だけで比べず、家賃・修繕積立金・金利の前提をそろえて比べることが大切です。

月1万の持ち出しを35年払ってよい人・買わない方がよい人

払ってもよい人	買わない方がよい人
持ち出しが月3万円前後に増えても、家計と貯蓄の計画が崩れない	月1万円を超えると生活費や貯蓄に影響が出る
近いうちに自宅を買う予定がない、または住宅ローンへの影響を確認済み	数年以内に結婚・出産・自宅購入を考えている
相場価格と比べて割高でないことを、自分で確認できている	物件価格が相場と比べて妥当か分からない
売却・完済後の家賃で回収できる見通しを、自分の年齢で計算した	「節税」「保険代わり」「年金代わり」の説明だけで決めようとしている

ここまでの試算を踏まえると、月1万円の持ち出しを35年払ってよいかどうかは、次の3つで判断できます。

1つ目は、持ち出しが月3万円前後まで増えても家計が困らないかです。

2つ目は、自宅購入や家族の予定と重ならないかです。投資用ローンの返済は、住宅ローンの審査で返済負担として見られます。

3つ目は、物件価格が相場と比べて妥当で、売却や完済後の家賃で回収できる見通しがあるかです。

この3つのうち1つでも自信がなければ、今は買わないという判断が合理的です。

ワンルーム投資は、契約してから「やっぱりやめたい」と思っても、ローンを残したまま売るには持ち出しが必要になることが多く、簡単にはやり直せません。

反対に、3つの条件を満たし、ほかの資産形成と比べたうえで納得できるなら、持ち出しを払う価値があるかを数字で判断できる状態になっています。

月1万・35年のワンルーム投資の持ち出しを契約前に確かめる方法

確かめること	方法
提案書の前提	家賃・修繕積立金・金利・税金・空室の扱いを書き出す
35年の総額	3つの前提で計算する（下の計算表）
物件価格の妥当性	同じ条件の物件の売り出し価格と比べる
別の視点	販売会社以外の人に数字を見てもらう

提案書で確認する5つの項目

項目	確認するポイント	抜けていたら
1. 家賃	35年間同じ金額になっていないか	毎年0.5〜1%の下落で計算し直す
2. 修繕積立金	平均目安（335円/㎡・月）と比べて低すぎないか	長期修繕計画と値上げ予定を聞く
3. 金利	変動か固定か、何年目まで固定か	＋1%の場合の返済額を出してもらう
4. 税金	固定資産税・都市計画税が入っているか	年額を聞いて月割りで足す
5. 空室・設備	空室期間・原状回復・設備交換が入っているか	4年に1回の空室と、設備交換の費用を足す

提案書を受け取ったら、まず5つの項目が収支表に入っているかを確認します。

家賃は35年間同じになっていないか、修繕積立金は平均目安と比べて低すぎないか、金利は変動か固定か、固定資産税は入っているか、空室や設備交換は見込まれているかです。

抜けている項目があれば、営業担当者に「この項目を入れた場合の35年の総額を出してください」と頼んでみてください。

誠実な担当者であれば、前提を変えた試算にも応じてくれるはずです。

反対に、質問をはぐらかしたり、「今決めないと他の人に売れてしまう」と急かしたりする場合は要注意です。

月額が小さく見える提案ほど、前提がどう置かれているかを確認する価値があります。

確認した内容は、契約するかどうかにかかわらずメモに残しておくと、他社の提案と比べるときに役立ちます。

自分の提案書の数字で、35年の持ち出しを計算する

手順	入れる数字
1	借入額・金利・返済年数
2	家賃・管理費・修繕積立金・専有面積
3	管理委託料（家賃の%）・固定資産税など（年額）
4	「計算する」を押して、3つの前提の累計を比べる

下の計算表に、提案書の数字を入れてみてください。

初期値は、この記事で使ったモデル（借入2,500万円・金利1.8%・35年・家賃9万円）になっています。

「提案書の前提」「現実寄り」「厳しめ」の3つの累計と、10年目に売って持ち出しまで回収するのに必要な売値が表示されます。

修繕積立金は、入力した専有面積をもとに、国土交通省ガイドラインの平均目安まで段階的に上がる前提で計算します。

結果を見て、「現実寄り」の累計でも家計が困らないかどうかが、判断の出発点になります。

提案書に書かれていない項目は、空欄にせず、営業担当者に確認した数字か、この記事の初期値を入れてください。

計算はあくまで仮定にもとづく試算です。実際の収支は、物件・管理組合・金融機関の条件によって変わります。

販売会社とは別の会社に、提案書の数字を見てもらう

内容	ワンルーム投資の提案や物件について、収支のシミュレーションを個別に作成してもらえる
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

自分で計算してみても、「この物件価格は相場と比べてどうなのか」「修繕積立金の値上げ予定はどう読むのか」といった点は判断しにくいものです。

そのような場合は、提案を受けている販売会社とは別の会社に、数字を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、ワンルーム投資に詳しい担当者が、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作成してくれます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で物件を紹介される場合もありますが、買うかどうかを決めるのは自分です。

面談で出てきた数字も、この記事の計算表や提案書の数字と並べて、前提が同じかどうかを確認してください。

また、面談では年収の確認と融資の診断があるため、申し込みには年収などの条件があります。予約ページで確認してから申し込んでください。

【この記事の試算について】借入2,500万円・金利1.8%・35年元利均等返済、家賃9万円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円、固定資産税・都市計画税年6万円をもとにした仮定の試算です。所得税・住民税の増減、購入時の諸費用は含みません。修繕積立金の目安は国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）によります。実際の収支は、物件・管理組合・金融機関の条件によって変わります。