「再開発・万博で値上がり」と言われたワンルーム投資は持ち出しを払う価値がある？

本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。紹介する無料面談は、不動産投資の事業者によるものです。

「この駅は再開発が決まっているので、これから値上がりします。毎月の持ち出しは、売るときに十分取り戻せます」。

ワンルーム投資を勧められるとき、再開発や大きなイベントを理由に、このような説明を受けることがあります。

2025年に大阪で開催された万博の前後にも、「万博で値上がり」という説明が多く見られました。

この記事では、持ち出しを売却で取り戻すには、物件がいくらで売れる必要があるのかを試算し、再開発の説明の確かめ方をまとめます。

再開発で値上がりすれば、ワンルーム投資の持ち出しは取り戻せる？必要な売値を試算

売る時期	ローン残債	それまでの持ち出し	必要な売値
5年目	約2,232万円	約90万円	約2,413万円
10年目	約1,938万円	約204万円	約2,227万円
15年目	約1,617万円	約365万円	約2,061万円
20年目	約1,265万円	約547万円	約1,886万円

再開発による値上がりで持ち出しを取り戻せるかどうかは、売るときに必要な売値と、再開発がなかった場合の売値の差で考えると分かりやすくなります。

必要な売値は、ローン残債とそれまでの持ち出し、売却の費用を合わせた金額です。

持ち出しを売却で取り戻すのに必要な売値

項目	金額
ローン残債	約1,938万円
10年間の持ち出し	約204万円
仲介手数料・抵当権抹消などの費用	約85万円
必要な売値	約2,227万円

「売るときに持ち出しを取り戻せる」という説明が正しいかを確かめるには、まず売値がいくら必要かを計算します。

この記事の試算では、2,500万円の物件を全額ローンで買い、10年目に売る場合、ローン残債が約1,938万円、それまでの持ち出しが約204万円です。

仲介手数料などの売却の費用を加えると、約2,227万円以上で売れなければ、持ち出しを取り戻せません。

購入価格の約89%にあたる金額です。

「購入価格より下がっても大丈夫なら簡単だ」と感じるかもしれませんが、問題は、物件の相場が購入価格と同じとは限らないことです。

新築や、販売会社が利益を乗せて売る中古の場合、買った直後の相場は購入価格より低いことがよくあります。

この差の考え方は、新築ワンルーム投資の持ち出しと新築プレミアムを解説した記事で詳しく試算しています。

再開発の効果がない場合と比べた、必要な値上がり率

売る時期	相場が購入価格の90%の場合	相場が購入価格の80%の場合
5年目	+12.8%	+26.9%
10年目	+9.4%	+23.1%
15年目	+6.5%	+19.8%
20年目	+2.5%	+15.3%

上の表は、再開発の効果がなく、物件の相場が毎年1%ずつ下がると仮定した場合に、そこからどれだけ値上がりすれば持ち出しを取り戻せるかを示したものです。

相場が購入価格の90%なら、10年目に売る場合は約9%の値上がりが必要です。

相場が購入価格の80%なら、10年目に約23%の値上がりがなければ、持ち出しを取り戻せません。

売る時期が早いほど、ローンの残債が多く、必要な値上がり率は大きくなります。

つまり、「再開発で値上がりするから大丈夫」という説明は、少なくともこの表の値上がり率が実現することを前提にしています。

提案を受けたら、「何年目に、いくらで売れる前提なのか」を販売会社に数字で示してもらい、この表と比べてみてください。

何年目に売るかで結果が変わる理由は、5年後・10年後に売れば利益という説明を検証した記事でも解説しています。

「再開発で値上がり」の説明を、ワンルーム投資の持ち出しと切り離して確かめる

確かめること	確かめ方
計画はいつ発表されたか	自治体の都市計画のページ、事業者の発表
周りの価格はすでに上がっているか	地価公示の推移、近くの中古の成約価格
物件から再開発の場所までの距離	地図で確かめる

再開発の話は、それ自体が本当でも、その物件の値上がりにつながるかは別の問題です。

持ち出しの判断とは切り離して、公開されている情報で確かめましょう。

再開発の期待は、すでに今の価格に含まれている場合がある

段階	価格への影響の考え方
計画の発表前	多くの人が知らないため、期待はまだ価格に含まれていない
計画の発表後・工事中	期待がすでに価格に含まれている場合がある
完成後	実際の便利さや人の流れで評価される

再開発の計画が公表されると、その地域で物件を買いたい人や売りたい人は、将来の便利さを見込んで価格を考えるようになります。

そのため、計画が発表された後に買う場合は、再開発への期待が、すでに今の価格に含まれていることがあります。

販売会社が「再開発で値上がりする」と説明している時点で、その情報は多くの人が知っている情報です。

また、イベントや再開発が終わった後に、期待していたほど人の流れが増えないこともあります。

再開発があるからといって、その物件が必ず値上がりするとは言えません。

反対に、値上がりしないと決まっているわけでもありません。

大切なのは、値上がりを前提にせず、値上がりしなくても持ち出しを払い続けられるかどうかで判断することです。

再開発の地域の価格を、公的なデータで確かめる

データ	分かること
地価公示（国土交通省）	毎年1月1日時点の標準地の価格。毎年3月に公表され、過去からの推移が分かる
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	地価公示や取引価格の情報を地図で確認できる
レインズ・マーケット・インフォメーション	中古マンションなどの実際の成約価格

再開発の説明を確かめるには、国土交通省の地価公示や不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーションなど、無料で使える公的なデータが役に立ちます。

地価公示は、毎年1月1日時点の標準地の価格を国土交通省が毎年3月に公表しているもので、その地域の地価が過去何年でどれだけ動いたかを確かめられます。

すでに大きく上がっている場合は、再開発への期待が価格に含まれている可能性があります。

レインズ・マーケット・インフォメーションでは、同じ駅の中古マンションが実際にいくらで売買されたかを調べられます。

提案された物件の価格を専有面積で割り、近くの中古の成約価格と比べると、相場との差が分かります。

あわせて、物件から再開発の場所までの距離を地図で確かめ、本当にその物件が再開発の影響を受ける場所にあるのかも見ておきましょう。

相場との比べ方は、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事で詳しく解説しています。

再開発があっても、ワンルーム投資の持ち出しが減らないケース

理由	持ち出しへの影響
値上がりは売るまでお金にならない	毎月の持ち出しは、保有中ずっと続く
周りに新しい物件が増える	入居者の取り合いで、家賃が上がりにくい場合がある
売る時期を選べないことがある	値上がりの前に売ることになる場合がある

再開発の値上がりは、毎月の持ち出しを減らさない

期間	月平均の持ち出し
1〜5年目	約15,000円
6〜10年目	約18,900円
11〜20年目	約28,600円

再開発で物件の価格が上がっても、それは売るまでお金にはなりません。

保有している間は、家賃とローン返済・費用の差である持ち出しを、毎月払い続けることになります。

この記事の試算では、持ち出しは最初の5年が月平均約15,000円、11年目以降は月3万円近くになりました。

再開発で街が便利になれば家賃が上がる可能性もありますが、再開発で新しいマンションが増えると、入居者の取り合いになり家賃が上がりにくい場合もあります。

家賃が上がらなければ、毎月の持ち出しは変わりません。

「値上がりするから持ち出しは気にしなくていい」という説明は、保有中の負担を軽く見せている可能性があります。

値上がりの有無とは別に、毎月の持ち出しを払い続けられるかを、家計で確かめておきましょう。

持ち出しをいくらまで受け入れられるかの考え方は、持ち出しの許容額を解説した記事を参考にしてください。

売る時期を選べないと、再開発の値上がりを受け取れない

項目	内容
売る時期	転勤・結婚・住宅購入などで、値上がりの前に売る場合がある
売却益への税金（所得税）	売った年の1月1日で所有5年以下は30%、5年超は15%（ほかに復興特別所得税と住民税）
取得費	建物の取得費は減価償却の分だけ減るため、買った価格で売っても利益が出ることがある

再開発の値上がりを受け取るには、値上がりした時期に売る必要があります。

しかし、転勤や結婚、住宅の購入などで、再開発が完成する前に売ることになる場合もあります。

また、売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかります。

国税庁によると、土地や建物を売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として所得税30%、5年を超えるなら長期譲渡所得として所得税15%で、ほかに復興特別所得税と住民税がかかります。

建物の取得費は、保有中の減価償却の分だけ少なく計算されるため、買った価格と同じ金額で売っても税金がかかることがあります。

「値上がりした分がそのまま手に入る」わけではないので、税金の計算は税理士や税務署で確かめてください。

短い期間で売る前提の提案ほど、税金の影響が大きくなる点に注意しましょう。

再開発のワンルーム投資、持ち出しを払う価値がある人・買わない方がよい人

検討できる人	買わない方がよい人
値上がりしなくても、持ち出しを払い続けられる	値上がりしないと持ち出しを取り戻せない
公的なデータで相場と地価の推移を確かめた	販売会社の説明だけで判断している
長く持つ前提で、売る時期を自分で選べる	数年内に売る可能性がある

再開発を理由に勧められても、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
値上がりしないと持ち出しを取り戻せない	値上がりしなければ、売っても損が残る
近くの中古より大幅に高い	必要な値上がり率がさらに大きくなる
「今買わないと値上がりしてしまう」と急かされる	相場や地価の推移を確かめる時間がない
持ち出しが増えたら家計が苦しい	値上がりを待つ間の持ち出しに耐えられない

上のケースに当てはまるなら、再開発を理由に勧められても、ワンルーム投資は今は買わない判断が合理的です。

特に、値上がりしないと持ち出しを取り戻せない計画は、値上がりという予測できない数字に、毎月の持ち出しを賭けていることになります。

近くの中古の成約価格より大幅に高い物件なら、この記事の試算のとおり、必要な値上がり率はさらに大きくなります。

また、「再開発で値上がりするので、今買わないと損をする」と急かされる場合も、一度持ち帰りましょう。

地価公示や成約価格は、無料ですぐに調べられます。

その時間を取らせてもらえない提案は、見送っても損はありません。

即決を迫られたときの考え方は、即決を迫られたときの記事で解説しています。

再開発の物件の価格と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	手元の提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

再開発の地域の物件は、相場の動きが大きく、提案された価格が妥当かどうかを自分だけで判断するのは難しいことがあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書や物件資料を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の資料をもとに、価格の妥当性や、年収・ライフプランに合わせた収支シミュレーションを確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた売値の見込みは、この記事の「必要な売値」の表と比べて確かめてください。

再開発の効果を前提にした売値なのか、効果がなくても届く売値なのかも、あわせて質問しましょう。

【この記事の試算について】価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円、家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円とした架空の試算です。必要な売値は、ローン残債＋持ち出しの累計＋売却費用（仲介手数料：売却額の3%＋6万円、税込み。抵当権抹消などの費用5万円）を回収できる売値です。再開発の効果がない場合の相場は、購入価格の90%または80%から毎年1%下がると仮定しました。値上がり率は将来の予想ではありません。所得税・住民税の増減、売却益への課税、購入時の諸費用は含みません。地価公示の内容は国土交通省、譲渡所得の税率は国税庁タックスアンサー（No.1440）によります（2026年10月確認）。