頭金を入れればワンルーム投資の持ち出しは消える？頭金500万円・100万円で比較

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「月々の持ち出しが気になるなら、頭金を入れれば毎月プラスにできますよ」。

ワンルーム投資の提案で持ち出しを気にすると、このように頭金を勧められることがあります。

たしかに、頭金を入れればローンの返済額が減り、毎月の収支は小さなマイナスやプラスに変わります。

ただし、頭金も自分のお金です。

この記事では、2,500万円のワンルームで頭金の額を変えて試算し、頭金を入れると持ち出しが本当に消えるのかを確かめます。

頭金を入れればワンルーム投資の持ち出しは消える？頭金別に35年を試算

頭金	初月の収支	35年の持ち出し（現実寄り）	頭金を含めた35年の支出
0円	−10,223円	約1,114万円	約1,114万円
100万円	−7,012円	約980万円	約1,080万円
300万円	−590円	約710万円	約1,010万円
500万円	＋5,832円	約440万円	約940万円
800万円	＋15,464円	約36万円	約836万円

頭金を入れるほど、毎月の持ち出しは小さくなります。

しかし、頭金を含めた35年の支出は、頭金を増やしてもあまり減りません。

頭金で、ワンルーム投資の月々の持ち出しはどれだけ減るか

頭金	ローン返済	1〜5年目の月平均	16〜20年目の月平均
0円	80,273円	−15,047円	−30,298円
100万円	77,062円	−11,836円	−27,087円
500万円	64,218円	＋1,008円	−14,244円

頭金100万円あたり、毎月のローン返済は約3,200円減ります。

頭金100万円なら初月の持ち出しは月約7,000円、500万円なら月約5,800円のプラスになり、提案書の上では「持ち出しなし」に見えます。

ところが、家賃の下落や修繕積立金の値上げ、空室、設備の交換を入れると、時間がたつにつれて収支は悪くなります。

頭金500万円の場合でも、1〜5年目の月平均はほぼトントンですが、16〜20年目には月平均約14,200円の持ち出しになりました。

頭金が減らしてくれるのはローンの返済だけで、管理費・修繕積立金・空室・設備交換といった、年数とともに増える出費は減らせないからです。

「頭金を入れれば毎月プラス」という説明は、多くの場合、買った直後の数字だけを見ています。

何年目まで、どれくらいの前提でプラスなのかを確認しましょう。

頭金を入れても、35年で出ていくお金はあまり減らない

項目	頭金0円	頭金500万円
頭金	0円	500万円
35年の持ち出し	約1,114万円	約440万円
合計	約1,114万円	約940万円
差	約174万円（ローンの利息が減った分）

頭金の効果を正しく見るには、頭金そのものも「出ていくお金」として数える必要があります。

頭金500万円を入れた場合、35年の持ち出しは約440万円に減りますが、最初に500万円を払っているため、35年で出ていくお金の合計は約940万円です。

頭金0円の約1,114万円と比べると、差は約174万円です。

この差は、借入が500万円少なくなったことで、35年間に払うローンの利息が約174万円減った分です。

つまり頭金は、持ち出しを消すのではなく、35年かけて払うはずだった持ち出しを、最初にまとめて払うことに近いと言えます。

営業で「頭金を入れれば持ち出しゼロ」と言われた場合は、頭金を含めた合計で比べてください。

月々の持ち出しを35年の総額で見る考え方は、月1万円・35年の持ち出しを検証した記事でも解説しています。

頭金を入れたワンルーム投資の持ち出しに隠れた2つのリスク

見落としやすいこと	影響
頭金の「利回り」はローン金利と同じ	ほかの使い道（繰上げ返済・貯蓄・投資）と比べる必要がある
手元の貯蓄が減る	空室・設備交換・金利上昇などの出費に耐えにくくなる

頭金には、毎月の持ち出しを小さくする効果があります。

一方で、頭金に使ったお金は物件の中に入り、簡単には取り出せなくなります。

頭金500万円の効果は、ローンの利息が減ることだけ

項目	頭金0円	頭金500万円
借入額	2,500万円	2,000万円
35年間の利息の合計	約871万円	約697万円
減る利息	約174万円

頭金を入れると、借入額が減り、35年間に払う利息が減ります。

金利1.8%・35年の場合、頭金500万円で減る利息は約174万円です。

これは、500万円をローンの金利（1.8%）と同じ条件で運用したのとほぼ同じ効果です。

逆に言えば、頭金を入れることで、それ以上のことは起きません。

家賃が上がるわけでも、物件の価値が上がるわけでもないのです。

そのため、頭金を入れるかどうかは、同じお金をほかに使った場合と比べて判断します。

たとえば、そのお金で住宅ローンを繰上げ返済する、生活防衛資金として残す、NISAなどで長期の資産形成に回すといった選択肢です。

同じ金額をNISAに回した場合との比べ方は、ワンルーム投資の持ち出しとNISAを比較した記事で解説しています。

頭金で手元の貯蓄が減ると、持ち出しが増えたときに耐えにくい

出費	金額の例
空室1か月＋原状回復・募集費	約24万円
給湯器・エアコンなどの設備交換	約25万円
金利が1%上がった場合の返済増（2,000万円借入・6年目）	月約9,000円

頭金を入れると、毎月の持ち出しは小さくなりますが、手元の貯蓄も減ります。

ワンルーム投資では、空室や設備の交換で、一度に数十万円の出費が予告なく来ることがあります。

頭金で貯蓄をほとんど使ってしまうと、こうした出費が来たときに、生活費を削ったり、別の借入をしたりしなければならなくなります。

また、変動金利で借りている場合は、金利が上がると毎月の返済が増えます。

もう1つ見落としやすいのが、団体信用生命保険（団信）との関係です。

団信は、ローン契約者が亡くなった場合などにローンの残りが保険で返済される仕組みなので、頭金を入れて借入を減らすと、その分だけ保障される額も小さくなります。

「生命保険代わりになる」という説明を受けている場合は、生命保険代わりと持ち出しの記事もあわせて確認してください。

頭金を入れる前に、ワンルーム投資の持ち出しを確かめる手順

手順	確かめること
1	頭金0円で計算した持ち出しで、物件そのものを評価する
2	頭金を含めた35年の支出で比べる
3	頭金を入れた後も、生活防衛資金と出費への備えが残るか

まず頭金0円の持ち出しで、物件そのものを評価する

見方	分かること
頭金0円で持ち出しが大きい	家賃に対して価格が高い（割高の可能性）
頭金を入れないと黒字にならない	物件の収益力ではなく、自分のお金で黒字にしている
頭金0円でも持ち出しが小さい	家賃と価格のバランスがよい

頭金を入れるかどうかを考える前に、まず頭金0円で計算した持ち出しで、物件そのものを評価しましょう。

頭金を入れれば、どんな物件でも毎月の収支はよく見えます。

しかしそれは、物件が稼いでいるのではなく、自分のお金で収支を埋めているだけです。

頭金0円での持ち出しが大きい物件は、家賃に対して価格が高い、つまり割高である可能性があります。

そのような物件に頭金を入れても、割高であることは変わりません。

下の計算表では、借入額の欄に「価格−頭金」を入れると、頭金を入れた場合の持ち出しも計算できます。

まず借入額に物件価格をそのまま入れて計算し、次に頭金を引いた額で計算して、2つを比べてみてください。

価格が相場と比べて割高かどうかは、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事で確認できます。

「頭金を入れれば持ち出しなし」の提案で確認すること

確認すること	理由
何年目までプラスなのか	家賃の下落や修繕積立金の値上げで、後からマイナスになる
固定資産税が入っているか	年数万円の出費が抜けていることがある
頭金を入れた場合と入れない場合の両方の試算	頭金の効果と、物件そのものの収支を分けて見られる
頭金の後に残る貯蓄	出費への備えが残るかを確かめる

頭金を入れて「毎月プラス」と説明されたら、まずそのプラスが何年目まで続く前提なのかを確認します。

この記事の試算では、頭金500万円でも、家賃の下落や修繕積立金の値上げを入れると、10年目を過ぎたあたりからはっきりした持ち出しになりました。

次に、固定資産税が収支に入っているかを確認します。

提案書では別扱いにされることが多く、入れると月5,000円ほど収支が悪くなります。

そして、頭金を入れた場合と入れない場合の両方の試算を出してもらいましょう。

両方を並べると、頭金の効果と、物件そのものの収支を分けて見ることができます。

最後に、頭金を払った後に、生活費の半年〜1年分程度の貯蓄と、設備交換などに備えるお金が残るかを自分で確かめてください。

頭金を入れてワンルーム投資の持ち出しを減らしてよい人・買わない人

頭金を検討できる人	買わない方がよい人
頭金0円でも持ち出しに納得できる物件である	頭金を入れないと持ち出しが重すぎる物件
頭金を払っても、生活防衛資金と出費への備えが残る	頭金で貯蓄のほとんどがなくなる
同じお金のほかの使い道と比べたうえで選んでいる	「持ち出しなし」に見えることだけで頭金を決めようとしている

頭金を入れても、ワンルーム投資を今は買わない方がよいケース

ケース	理由
頭金0円だと持ち出しが月1万円を大きく超える	物件が割高な可能性がある
頭金で貯蓄がほとんどなくなる	空室や設備交換の出費に耐えられない
頭金を入れた場合の試算しか見せてもらえない	物件そのものの収支が分からない
頭金の額を急いで決めるよう求められる	ほかの使い道と比べる時間がない

上のケースに当てはまるなら、頭金を入れても今は買わない判断が合理的です。

頭金を入れないと持ち出しが重すぎる物件は、家賃に対して価格が高い可能性があり、頭金はその割高さを自分のお金で埋めているだけです。

また、頭金で貯蓄のほとんどを使ってしまうと、空室や設備の交換、金利の上昇といった出費が来たときに、家計で吸収できなくなります。

頭金を入れた場合の試算しか見せてもらえない提案は、物件そのものの収支を判断する材料が足りません。

頭金を入れるかどうかは、物件を買うと決めた後に考えることで、物件を買う理由にはならないと考えてください。

手元資金に余裕がない人の持ち出しの目安は、持ち出しはいくらまで許容できるかの記事で整理しています。

頭金の有無と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

頭金をいくら入れるのがよいかは、物件の価格、ローンの金利、手元の貯蓄、ほかの資産形成の計画によって変わります。

自分だけでは判断しきれない場合は、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の資料をもとに、価格の妥当性や、年収・ライフプランに合わせた収支シミュレーションを確認できます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で別の物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた数字は、この記事の表と見比べて、頭金を含めた35年の支出で比べているかを確かめてください。

【この記事の試算について】価格2,500万円、借入額は価格−頭金（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円とした架空の試算です。「現実寄り」は家賃が毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円を加えています。初月の収支は固定資産税を月割りで含みます。頭金の額で金利が変わる場合がありますが、この試算ではすべて1.8%としています。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。