ワンルーム投資の持ち出しの説明が怪しいと感じたら？契約前に確認すべき7項目

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「月々の持ち出しは5,000円ほどです」と説明されたけれど、何となく怪しい気がする。

ワンルーム投資の提案を受けた人の相談では、こうした「うまく言えない違和感」がよく書かれています。

その違和感の正体は、多くの場合、提案書に入っていない数字です。

この記事では、ワンルーム投資の持ち出しの説明が怪しいと感じたときに、契約前に確かめたい7つの項目と、それぞれが35年の持ち出しをいくら変えるかを試算します。

ワンルーム投資の持ち出しの説明が怪しいのは、提案書に「入っていない数字」があるから

項目	提案書でよくある扱い	入れた場合に増える持ち出し
1 固定資産税	収支に入っていない	＋約210万円
2 修繕積立金	今の金額のまま35年	＋約161万円
3 家賃	35年下がらない	＋約288万円
4 空室・設備交換	0として計算	＋約236万円
5 金利	上がらない前提	＋約411万円（6年目から1%上昇）
6 節税の説明	持ち出しを取り戻せると説明	年数とともに小さくなりやすい
7 即決を求める	今日中の判断を求める	1〜6を確かめる時間がなくなる

ワンルーム投資の持ち出しの説明が怪しいと感じたら、まず提案書に何が入っていないかを確かめます。

上の7項目のうち1〜5は数字で、6〜7は説明の仕方に関わる項目です。

項目1：固定資産税が収支に入っていない（35年で約210万円）

前提	初月の持ち出し	35年の持ち出し
固定資産税を含めない（提案書）	月約5,200円	約219万円
固定資産税など年6万円を含める	月約10,200円	約429万円

提案書の毎月の収支表で、もっとも抜けやすいのが固定資産税と都市計画税です。

毎月ではなく年に数回まとめて払う税金のため、月々の収支表から外されていることがよくあります。

この記事の例では、固定資産税などを年6万円とすると、月々の持ち出しは約5,200円から約10,200円に増え、35年では約210万円の差になります。

固定資産税の額は物件によって違うため、「この物件の固定資産税と都市計画税は年いくらですか」と、販売会社に具体的な金額を聞いてください。

中古の物件なら、売主が実際に払っている金額を確認できることが多いです。

新築の場合は、建物の固定資産税が一定期間軽くなる制度があるため、その期間が終わった後の金額も確認しておきましょう。

月々の収支表に固定資産税の行がなければ、それだけで説明が不十分だと考えてかまいません。

項目2：修繕積立金が今の金額のまま35年続く前提（約161万円）

期間	修繕積立金（月額）
1〜5年目	3,000円
6〜10年目	約4,800円
11〜15年目	約6,600円
16年目以降	8,375円（335円/㎡）

新築や築浅のマンションでは、修繕積立金が月数千円と安く設定され、その後段階的に値上げされる計画が多く見られます。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金の平均的な目安が示されており、この記事ではその目安（335円/㎡・月）を使っています。

上の表のように、16年目に月8,375円まで上がると仮定すると、35年の持ち出しは約161万円増えます。

提案書で修繕積立金が35年間ずっと同じ金額になっている場合は、「長期修繕計画では、修繕積立金はいつ、いくらに上がる予定ですか」と聞いてください。

長期修繕計画は、マンションの管理組合が作っているもので、重要事項説明の際にも、修繕積立金の規約の内容や、すでに積み立てられている額が説明されます。

値上げの予定を説明されないまま「持ち出しは月数千円」と言われている場合は、注意が必要です。

修繕積立金については、修繕積立金の値上げで持ち出しがいくら増えるかを試算した記事で詳しく解説しています。

項目3：家賃が35年間下がらない前提（約288万円）

年数	家賃（月額）
1年目	90,000円
11年目	約85,600円
21年目	約81,400円
35年目	約75,900円

提案書の多くは、今の家賃が35年間変わらない前提で収支を計算しています。

しかし、マンションの家賃は築年数とともに下がりやすく、特に新築時の家賃は、最初の入居者が退去した後に下がることがよくあります。

この記事では、家賃が毎年0.5%ずつ下がる穏やかな前提を置いていますが、それでも35年目には約75,900円になり、35年の持ち出しは約288万円増えます。

家賃が下がっても、ローンの返済額は変わりません。

そのため、家賃の下落はそのまま持ち出しの増加になります。

「家賃は何年目までこの金額の前提ですか」と聞き、同じ駅で築10年・20年の物件の家賃も賃貸サイトで調べておきましょう。

家賃が相場より高く設定されていないかは、提案されたワンルーム投資が割高かを確かめる記事でも確かめ方を解説しています。

項目4：空室と設備交換が0として計算されている（約236万円）

出費	この記事の前提	35年で増える持ち出し
空室・原状回復・募集費	4年に1回、1か月の空室と15万円	約186万円
設備交換（エアコン・給湯器など）	12年目と24年目に25万円ずつ	約50万円

入居者は、いつか必ず退去します。

退去のたびに、次の入居者が決まるまでの家賃が入らない期間があり、部屋の原状回復や入居者募集の費用もかかります。

さらに、エアコンや給湯器などの設備は10〜15年ほどで交換が必要になることが多く、その費用はオーナーの負担です。

この記事の前提で計算すると、空室と設備交換を入れるだけで、35年の持ち出しは約236万円増えます。

「空室率0%」「入居率99%」などの説明を受けた場合は、その数字が会社全体の管理物件の平均なのか、この物件の見込みなのかを確かめてください。

また、管理委託契約の案で、退去時の原状回復費や広告料、設備交換の費用を誰が負担するかも確認しておきましょう。

家賃保証（サブリース）が付いている場合でも、免責期間や設備の費用負担がある点は同じです。

ワンルーム投資の持ち出しの、説明の仕方が怪しいときのサイン

サイン	何が問題か
金利が上がった場合の説明がない	持ち出しが大きく増える可能性を伝えていない
「節税で持ち出しを取り戻せる」と言う	持ち出しの総額の説明になっていない
今日中に決めるよう求める	数字を確かめる時間を取らせない

数字の抜けに加えて、説明の仕方そのものにも、怪しいと感じる理由が隠れていることがあります。

項目5：金利が上がる場合を説明しない（約411万円）

前提	月々の返済	35年の持ち出し
金利1.8%のまま（現実寄り）	約80,300円	約1,114万円
6年目から金利2.8%（現実寄り＋金利上昇）	約91,700円	約1,526万円

投資用マンションのローンは、変動金利で組むことが多くあります。

変動金利は、市場の金利の動きに合わせて見直されるため、将来上がる可能性があります。

この記事の試算では、6年目から金利が1%上がると、月々の返済は約80,300円から約91,700円に増え、35年の持ち出しは約411万円増えて約1,526万円になりました。

金利が上がった場合の返済額を説明しないまま「持ち出しは月数千円」と言うのは、大事なリスクを伝えていない説明です。

「金利は固定ですか、変動ですか」「1%上がったら、月々の返済はいくらになりますか」と聞いてください。

あわせて、金利の見直しの時期や、返済額の上昇に上限があるかどうか（ある場合は、その上限と未払い利息の扱い）も、金融機関の資料で確かめておきましょう。

金利上昇の影響は、金利が上がったときの持ち出しを試算した記事で詳しく解説しています。

項目6：「節税で持ち出しを取り戻せる」と説明する

確かめること	理由
節税の効果は何年目まで続くか	経費になる利息や減価償却は、年数とともに減っていくことが多い
自分の年収・税率で計算しているか	税率は人によって違う
売却時の税金も入っているか	売るときに税金がかかる場合がある

「持ち出しはあっても、節税で戻ってくるので実質プラスです」という説明も、怪しいと感じやすいポイントです。

不動産所得が赤字になると、給与所得と合わせて税金が戻る場合があります。

ただし、節税で戻る金額は、払った持ち出しより小さくなるのが普通で、持ち出しそのものがなくなるわけではありません。

また、赤字の大きな理由になるローンの利息や建物の減価償却は、年数がたつにつれて小さくなっていくことが多く、節税の効果は最初の数年が大きく、その後は小さくなりやすい性質があります。

「節税で取り戻せる」と言われたら、「何年目まで、毎年いくら戻る計算ですか」「私の年収と税率で計算していますか」と聞いてください。

税額は個人の状況で変わるため、最終的には税理士や税務署で確認することをおすすめします。

節税と持ち出しの関係は、ワンルーム投資の節税と持ち出しを年次で試算した記事で詳しく解説しています。

項目7：即決を求め、資料を持ち帰らせない

言われたこと	受け止め方
「今日決めてもらえれば値引きします」	値引き額より、割高分や持ち出しの総額を確かめる方が大切
「ほかにも検討している人がいます」	同じような物件はほかにもある
「資料はお渡しできません」	計算し直す材料がない。持ち帰れないなら見送る

「今日決めてもらえれば50万円値引きします」「ほかにも検討している人がいるので、今日中にお返事を」と言われると、焦って判断してしまいがちです。

しかし、ここまでの1〜6の項目を確かめるには、提案書や重要事項説明書の案を持ち帰り、計算し直す時間が必要です。

宅地建物取引業法の施行規則では、正当な理由なく、契約するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒む勧誘が禁止されています。

資料を持ち帰らせてもらえない、あるいは即決を強く求められる場合は、それ自体が慎重に考えるべきサインです。

ワンルーム投資は、ローンを含めると数千万円の契約で、毎月の持ち出しが35年続く可能性があります。

数日待ったことで、その物件を買えなくなったとしても、同じような物件はほかにもあります。

即決を迫られた場合の対応は、ワンルーム投資を即決するよう迫られたときの記事で詳しく解説しています。

ワンルーム投資の持ち出しが怪しいと感じたときの確かめ方と相談先

やること	使うもの・相談先
7項目を入れて計算し直す	この記事の計算表
説明や勧誘に問題があると感じたら相談する	消費者ホットライン188、会社に免許を出している行政庁

7項目を入れて、持ち出しを自分で計算し直す

項目	確かめ先
借入額・金利・返済年数	提案書、ローンの事前審査の結果
家賃	提案書、賃貸サイトの相場
管理費・修繕積立金・専有面積	重要事項説明書の案、長期修繕計画
管理委託料・固定資産税	管理委託契約の案、販売会社への質問

7項目を確かめたら、下の計算表に提案書の数字を入れて、3つの前提で35年の持ち出しを計算します。

「提案書の前提」は、項目1の固定資産税だけを入れた数字です。

「現実寄り」は項目2〜4まで、「厳しめ」は項目5の金利上昇まで入れた数字になります。

3つを並べると、怪しいと感じた理由が、いくらの差として表れているかが分かります。

差が大きいほど、提案書の説明に入っていなかった出費が多いということです。

計算結果を販売会社に見せて、「この前提との違いはどこですか」と聞くのも有効です。

数字で答えが返ってくるなら、検討を続ける材料になりますし、答えが返ってこないなら、見送りを考える理由になります。

計算は何度でもやり直せるので、数字を変えながら確かめてください。

説明や勧誘に問題があると感じたときの相談先

禁止されている行為	例
利益が確実だと誤解させる断定的な説明	「この物件なら利益は確実」と言い切る
判断に必要な時間を与えることを拒む	「今日決めないとこの条件は出せない」と持ち帰りを認めない
断ったのに勧誘を続ける	「契約しない」と伝えた後も電話が続く
深夜・長時間の勧誘などで困惑させる	何時間も帰らせてもらえない

不動産の販売会社（宅地建物取引業者）には、宅地建物取引業法で、強引な勧誘や誤解を招く説明が禁止されています。

法律の47条の2では、利益を生ずることが確実だと誤解させるような断定的な説明が禁止されています。

また、施行規則の16条の11では、判断に必要な時間を与えることを正当な理由なく拒むこと、契約しないと伝えた相手に勧誘を続けること、深夜や長時間の勧誘で困惑させることなどが禁止されています。

説明や勧誘に問題があると感じたら、消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどにつながります。

会社の対応そのものに問題がある場合は、その会社に宅建業の免許を出している都道府県や、国土交通省の地方整備局などにも相談できます。

相談するときに備えて、提案書・説明を受けた日時・担当者の名前は手元に残しておきましょう。

ワンルーム投資の持ち出しの説明が怪しいままなら、買わない判断を

検討を続けてよい場合	見送った方がよい場合
7項目すべてに、数字と資料で答えてもらえた	質問しても「大丈夫」としか言われない
現実寄りの35年の持ち出しを払っても家計が困らない	現実寄りの持ち出しを払うと家計が苦しい
持ち帰って考える時間を認めてもらえた	即決を求められ、資料を持ち帰れない

怪しいと感じたワンルーム投資を、今は買わない方がよいケース

ケース	理由
7項目のうち、答えてもらえない項目がある	持ち出しの総額が分からない
「利益は確実」と言い切られた	法令で禁止されている説明にあたる可能性がある
即決を求められ、資料を持ち帰れない	確かめる時間が取れない
違和感の理由が自分でも説明できない	納得できないまま35年の契約を結ぶことになる

上のケースに当てはまるなら、今は買わない判断が合理的です。

怪しいと感じる違和感は、多くの場合、確かめていない数字があることのサインです。

7項目に数字と資料で答えてもらえない場合は、持ち出しの総額が分からないまま契約することになります。

また、「利益は確実です」と言い切るような説明を受けた場合は、法令で禁止されている説明にあたる可能性があり、その会社と取引を続けるかどうか自体を考え直してよい場面です。

違和感の理由がうまく説明できないときも、無理に結論を出す必要はありません。

ワンルーム投資は、買わなければ持ち出しは発生しません。

納得できるまで確かめてから判断しても、遅すぎることはありません。

見送った後に、改めて別の物件を検討することもできます。

怪しいと感じた提案と持ち出しを、別の会社にも見てもらう

相談できること	受け取った提案書をもとにした、収支シミュレーションと物件価格の確認
形式	オンライン（Zoomなど）または対面。30分以上
費用	無料
注意点	面談先も不動産投資の事業者で、物件の紹介を受ける場合がある。年収の確認と融資の診断がある

7項目を自分で確かめても、価格が相場と比べて妥当か、提案のどこが一般的でないのかまでは判断しにくいこともあります。

そのようなときは、提案している会社とは別の会社に、提案書を見てもらう方法があります。

ここで紹介する無料オンライン面談では、手元の提案書や物件資料をもとに、年収やライフプランに合わせた収支シミュレーションを作ってもらえます。

ただし、面談先も不動産投資の事業者であり、完全に中立な立場ではありません。

面談の中で物件を紹介される場合もありますが、どの物件も買わないという判断をしてもかまいません。

面談で聞いた説明も、この記事の7項目に照らして、数字と資料で示されているかを確かめてください。

説明に納得できなければ、その場で決めずに持ち帰ってかまいません。

【この記事の試算について】すべて架空の条件による試算で、統計値ではありません。価格2,500万円・全額ローン（金利1.8%・35年・元利均等）、家賃90,000円、管理委託料5.5%、管理費7,000円、修繕積立金3,000円から16年目に8,375円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）の平均目安335円/㎡×25㎡）まで段階的に上昇、固定資産税など年6万円としています。家賃は毎年0.5%下落、4年に1回1か月の空室と原状回復・募集費15万円、12年目と24年目に設備交換25万円、金利上昇は6年目から1%上昇としています。各項目の「増える持ち出し」は、提案書の前提に項目1から順に足していった差額です。所得税・住民税の増減と、購入時の諸費用は含みません。法令は宅地建物取引業法47条の2、同法施行規則16条の11によります（e-Gov法令検索で確認）。